500 דונם של קרקעות הממוקמות בליבה האסטרטגי וההיסטורי של ירושלים, באזור השכונות רחביה, טלביה וניות, עומדות במרכזה של הפרשה הנדל"נית הסבוכה ביותר במדינה, שמערבת אינטרסים ציבוריים, עסקיים, ומאות משפחות שחיות תחת עננה של חוסר ודאות הולך וגדל. חשוב להבין: אלו לא עוד שכונות, אלו הריאות הירוקות, מוסדות התרבות והבתים של מי שעיצבו את פניה של ירושלים המודרנית. נכסים לאומיים כמו מוזיאון ישראל ומרכז בגין שעומדים לצד מאות בתי אב, על קרקע ששעון החול שלה הולך ואוזל.
כדי להבין את מורכבות הסיפור, צריך לחזור אחורה בזמן: בשנותיה הראשונות של המדינה, כאשר הכנסייה האורתודוקסית החזיקה בעתודות הקרקע המשמעותיות ביותר בעיר - האזור בו נבנו עם השנים השכונות רחביה, טלביה וניות - קק"ל נכנסה לנעלי המדינה וחתמה עם התושבים על חוזי חכירה ל-99 שנה. באותם ימים, שנת 2050 נראתה כמו עתיד דמיוני ורחוק, קץ הימים של ממש. אך הזמן, כדרכו, לא עוצר מלכת. היום, כשאנו נמצאים במרחק של פחות מ-25 שנה ממועד פקיעת התוקף, המציאות המעורפלת הזו הפכה למלכודת קניינית עבור דיירי השכונות הללו.
"במונחי ענף הנדל"ן, שחי על תכנון לעשורים קדימה, 2050 זה מחר בבוקר", מבהיר עו"ד דורון שמואלי, יו"ר פורום חוכרי קרקעות ירושלים מקק"ל, לשעבר מנכ"ל בלשכת עורכי הדין וחבר הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומיות. "השינוי הדרמטי במשוואה התרחש לפני קצת יותר מעשור. הכנסייה שנתפסה במשך עשרות שנים כגוף דתי שמרני שאינו ממהר לשנות סדרי עולם, יצאה מהתמונה. הקרקעות נרכשו מידיה והועברו לבעלות פרטית, בתחילה לקבוצת ניות בן דוד, וכיום הן מצויות בידי שותפות בראשות גרי ברנט, יהודי מניו יורק ובעליה של חברת הנדל"ן הבינלאומית EXTELL (אקסטל), שרכש את הקרקעות לפני כשנתיים. המעבר הזה שינה את כללי המשחק: לא עוד התנהלות מול מוסד כנסייתי מרוחק, אלא מול גוף כלכלי נמרץ ומכוון מטרה".
מהי ההשלכה על הדיירים?
"עבור הדיירים, המציאות החדשה הזו היא חרב פיפיות: מצד אחד היא מעלה את החשש מהתנהלות עסקית קשוחה, אך מצד שני היא מייצרת, לראשונה מזה עשורים, הזדמנות אמיתית לשיח מעשי ולהסדרת הבעלות מול גוף שרוצה לראות פרויקטים שיוצאים לדרך ולא רק קרקעות עומדות מלכת".
עניים על הנייר
עו"ד שמואלי מציין כי התוצאה המיידית של הקיפאון המתמשך היא שחיקה אכזרית של ערך הנכסים באזור. "בבניינים שבהם החכירה לא הוסדרה, מחירי הדירות נחתכו בכ-50 אחוזים, לעומת דירות דומות מעבר לכביש".
אבל המחיר הוא לא רק המספר שמופיע בלוחות המכירה. מדובר בחוסר יכולת בסיסי להתנהל כלכלית: הבנקים, שונאי סיכון מטבעם, מקשיחים את התנאים למתן משכנתאות בנכסים אלו עד כדי חסימה מוחלטת. וכך בעלי דירות מבוגרים, שכל הונם מושקע בקירות ביתם, מוצאים את עצמם "עניים על הנייר", ללא יכולת למכור את הנכס כדי לעבור לדיור מוגן או לעזור לילדיהם. ואכן, בעוד הדיון בקרקעות נוטה להתמקד בפלפולים משפטיים ובערכאות, בשטח מתרחשת טרגדיה אורבנית. שכונות שהיו סמל לסטטוס וליוקרה הולכות והופכות לאזורי דמדומים של אי-ודאות, ומשפחות צעירות מדירות את רגליהן מהאזור מחשש לאי ודאות בעוד שני עשורים.
"רמת התחזוקה בבניינים נפגעת שהרי למה לבעל דירה להשקיע מאות אלפי שקלים בחידוש תשתיות או בחיזוק מבנה, כשהאופק הקנייני שלו לוט בערפל? הביטחון הכלכלי של הדיירים מתרסק, ויחד איתו נשחק המרקם הקהילתי המפואר של לב ירושלים", אומר עו"ד שמואלי.
מהו הגורם המרכזי לקיפאון הנוכחי?
"תכנון עירוני בריא נשען על אדן אחד מרכזי - ודאות. כאשר אזורים שלמים אינם מוסדרים, נוצר פצע תכנוני שמקרין על העיר כולה. אי אפשר לקדם התחדשות עירונית, אי אפשר לאשר תוכניות פיתוח מקיפות, וקשה לייצר רצף התפתחותי תקין. כל עוד הבעלות והחכירה אינן מסונכרנות, היזמים נרתעים, העירייה מהססת, והדיירים נותרים בקיפאון".
בימים אלו, הימים שלאחר מבצע שאגת הארי, ואולי טרם מבצע נוסף, הפצע התכנוני הזה הופך לסכנת חיים של ממש שכן רובם המוחלט של הבניינים בשכונות אלו הם מבנים ישנים, שנבנו הרבה לפני עידן הממ"דים.
"אין צורך להכביר מילים על המשמעות הקריטית של מרחב מוגן דירתי", מבהיר עו"ד שמואלי. "בעוד שבשכונות אחרות בירושלים מקדמים בשיא המרץ תוכניות פינוי-בינוי או תמ"א 38, שמעניקות לדיירים הגנה פיזית מול איומי טילים, לרוב דיירי הקרקעות שבחכירה נותרים מופקרים והם נאלצים לבחור בין ריצה לחדרי מדרגות רעועים לבין חוסר הגנה מוחלט, וכל זאת רק בגלל פלונטר משפטי שלא נפתר. זו כבר לא רק שאלה של שווי שוק, זו שאלה של חיי אדם".
מי בעצם אחראי כעת ליציאה מהקיפאון עליו אתה מדבר?
"נכון להיום הכדור נמצא בידיהם של שלושה שחקנים מרכזיים. כל אחד מהם מחזיק בחלק מהמפתח, ורק שיתוף פעולה אמיץ ביניהם יוביל לפתרון שיגאל את הקרקע. השחקן הראשון הוא קק"ל: כחוכרת הראשית שמחזיקה בזכויות עד 2050, האחריות ההיסטורית והמוסרית עליה. בעבר נשמעו טענות על גרירת רגליים והמתנה להכרעות משפטיות ואף הוגש בג"ץ בעניין, בו גם אני מייצג, אך כיום כבר ברור לכל כי הדרך המשפטית היא מבוי סתום שיארך עשורים. על קק"ל להוביל קו אקטיבי של הגעה להסדר מול הבעלים הפרטיים. תפקידה הלאומי של קק"ל הוא להגן על החוכרים ולממש את שליחותה הציונית, ולא להתבצר בעמדות משפטיות יבשות בזמן שהדיירים קורסים תחת הנטל".
"השחקן השני הוא עיריית ירושלים. ראש העיר ומוסדות התכנון נקטו בצעד אסטרטגי חשוב כשהבהירו שלא יאושרו זכויות בנייה ללא הסדרת מעמד הדיירים. זהו מנוף לחץ אפקטיבי, אך הוא חייב להיות מלווה ב"מסלול ירוק" תכנוני וביצירתיות קרקעית. על העירייה לספק את המעטפת שתאפשר להתחדשות עירונית להיות המנוע הכלכלי שפותר את בעיית הבעלות, אך לא רק שם טמון הפתרון. לעירייה ישנה הזדמנות להשתמש בעתודות הקרקע המעטות שעוד נותרו פנויות באזור ככלי להשלמת כדאיות כלכלית. שילוב מושכל בין זכויות בנייה בבניינים הקיימים לבין ניצול מיטבי של קרקעות פנויות אלו, יכול להבטיח שדייר יקבל בעלות מלאה בדירה חדשה, ממוגנת ובטוחה, תוך שמירה על האינטרס הציבורי והתכנוני של ירושלים כולה".
השחקן השלישי, לדברי עו"ד שמואלי, הוא השחקן העסקי במשוואה - חברת אקסטל. "אחרי תקופה ארוכה של חשדנות, ניכר שבשנה האחרונה חל שינוי מהותי בגישה", הוא מעיד. "אקסטל מקדמת שיח מעשי מול מאות דיירים ומנסה לייצר מודלים של התחדשות והסדרה, והיא מצויה בשלבים מתקדמים של משא ומתן להסכמי פינוי בינוי עם מספר רב של מתחמים בקרקעות. עבור החברה, פתרון מהיר הוא אינטרס כלכלי ברור שמשחרר את הפקק התכנוני. מנגד, עבור הדיירים, מדובר בסיכוי היחיד להחזיר את הערך האבוד לבתיהם ולזכות בביטחון קנייני ופיזי".
מהי בעיניך חשיבות ההגעה להסכם משותף?
"הסכם כולל בין הצדדים הוא הרבה יותר מעסקה נדל"נית גדולה, הוא מהלך של "גאולת קרקע" במובן הציוני והחברתי העמוק ביותר. הסדר כזה יחזיר את האמון לשוק הנדל"ן, יפתח את חסימות המשכנתאות בבנקים, ויסיר את העננה הכבדה מעל ראשי הדיירים. הוא יבטיח שהשטחים הציבוריים והנכסים הלאומיים יעברו לבעלות הציבור בצורה מוסדרת ולצמיתות, יאפשר פיתוח מתבקש בלב ירושלים, וימנע מצב שבו המדינה נאלצת להתמודד עם משבר חברתי וכלכלי חסר תקדים בשנת 2050 או לשלם מילארדי שקלים מיותרים מהקופה הציבורית. מעבר לכך, זהו מהלך של צדק חלוקתי. לא ייתכן שבלב עיר הבירה של ישראל יתקיים אי של חוסר ודאות שמונע מאזרחים שומרי חוק את הזכויות הבסיסיות ביותר בנכסיהם. הגיע הזמן לעבור למעשים שרואים את האנשים שמאחורי החוזים".
לעצור את שעון החול
בסיכום הריאיון עימו מבקש עו"ד דורון שמואלי להדגיש כי "הגיעה שעת ההכרעה. אי אפשר להמשיך להוריש לדור הבא את חוסר הוודאות הזה. במקום שכולם יפסידו בתביעות ובערכאות, יש לנו הזדמנות היסטורית לייצר פתרון שיבטיח את עתיד השכונות ואת זכויות הדיירים בדירותיהם תוך הבטחת האינטרסים של כל הצדדים. הגיע הזמן שכל המעורבים יקחו אחריות. אנו קוראים בשם הדיירים לקק"ל, לעירייה, ולאקסטל להתעורר ולהתקדם להסכם שיבטיח את הזכויות שלנו בדירות, ואם לא עכשיו אימתי".
לדברי עו"ד שמואלי, "ירושלים היא עיר שנבנתה משכבות של היסטוריה, אבל היא חייבת אופק לעתיד. שעון החול של רחביה, טלביה וניות ממשיך לזרום ללא הפסקה. השאלה שנותרה פתוחה היא האם קק"ל, עיריית ירושלים וחברת אקסטל ידעו להתעלות מעל שיקולי הרגע והביורוקרטיה השגרתית, ולתרגם את המשבר הזה להזדמנות היסטורית שתגאל את לב העיר. או שמא ימשיכו לעמוד מן הצד בזמן שהלב של ירושלים מדמם ערך, תקווה, וביטחון בסיסי. בסופו של יום, מאחורי כל מסמך משפטי עומדות משפחות, עומדים קשישים ועומדים ילדים שזקוקים לממ"ד ולידיעה שביתם הוא אכן מבצרם. הם זקוקים לאופק ברור, ויפה שעה אחת קודם".
בשיתוף פורום חוכרי קרקעות בירושלים
