לא בכל יום קמה חברה במטרה להשלים פרויקט קטן ומבינה מהר מאוד שהפוטנציאל עצום ושיש בהחלט מקום לנעוץ יתד בקרקע ולצאת לדרך חדשה, אבל ארוכה, של צבירת מוניטין והצלחה. חברת "עמרם את נידם התחדשות עירונית renew" היא בדיוק כזאת. לפני כעשר שנים היא נוסדה לצורך הקמת חמישה בנייני תמ"א בזכרון יעקב, אבל תוך זמן קצר הפכה למובילה בתחום ההתחדשות העירונית, עם עשרות פרויקטים ברחבי הארץ ואלפי דירות הנמצאות בשלבי תכנון וביצוע שונים, המאפשרות לציבור הישראלי ליהנות מהדור הבא של התחדשות עירונית בישראל.
את החברה הקימו בשותפות אלון עמרם, בעלי חברת "עמרם אברהם" ואלי נידם, בעלי חברת "אלי נידם בנייה ויזמות", שני שותפים עם היכרות של שנים והבעלים של שתי חברות מובילות, בעלות ניסיון רב בתחומי הבנייה, התכנון והייזום שמיום היווסדן הקימו אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ. בראש החברה מכהן כמנכ"ל מאז 2016 אבי פרץ, שהתחיל בה את דרכו כמחתים דיירים והגיע הכי גבוה שאפשר.
מאז ומתמיד עמדה לנגד עיניהם של מנהלי החברה המטרה להוביל את תחום ההתחדשות העירונית בישראל, משלב הייזום והתכנון עד לשלב הביצוע. החזון, לדברי המנכ"ל פרץ, הוא "להמשיך לצמוח ולגדול ולעשות טוב לישראל תוך מיצוי פרויקטים רבים ככל האפשר בתחום ההתחדשות העירונית כשאנחנו צועדים שלובי ידיים עם הדיירים, מצד אחד, והרשויות מהצד השני".
ממד חברתי ותיקון עוול היסטורי
ההנחה שלפיה ההתחדשות העירונית בישראל היא בגדר פתרון הכרחי שלא ניתן להימנע ממנו הולכת ומתבססת עם הזמן. עתודות הקרקע במדינה הקטנה שלנו הולכות ומתמעטות והצורך לחפש חלופות בפנים הערים, שיקלטו את הגידול הטבעי של האוכלוסייה, הולך וגדל. בנוסף מבנים קיימים, שנבנו לפני 50, 60 ו–70 שנה, הולכים ומתפוררים ויש צורך אמיתי לחדש אותם ואת הסביבה שבה הם נטועים.
על פניו נראה שהרשויות צריכות להיות הראשונות לעודד קידום של התחדשות עירונית, אבל מסתבר שבפועל זה לא תמיד כך. "יש פרויקטים שהצלחנו להביא להיתר בזמן שיא של שנה וחצי, לעומת פרויקטים מורכבים יותר שלוקחים שש, שבע ואפילו שמונה שנים", אומר פרץ. "בסוף זה הכול עניין של אנשים שיושבים, עם או בלי ניסיון, בוועדות השונות וברשויות המקומיות והם אלה שצריכים לקבל את ההחלטות".
איך צולחים את ענייני הביורוקרטיה האינסופיים סביב ההיתרים והבנייה?
"זה משהו שצריך לחיות איתו. זה כמו מאניה דיפרסיה. אתה נכנס לוועדה ויוצא או עם מאניה או עם דיפרסיה, עושה מדיטציה ומתקדם. בדרך כלל אנחנו יודעים באיזה מים אנחנו שוחים ועם זה, לא פעם קורה שיש הפתעות. מה שחשוב זה לדאוג לאנשי הצוות שלנו ולעודד אותם עד שמגיעות התוצאות המיוחלות. קרה פעם שהתבקשתי לשנות לחלוטין את כיווני הבניינים בפרויקט שכבר היה מוסכם. זו עבודה שנמשכת חודשים, אבל לקחתי את זה על עצמי. נכנסתי למכונית וחשבתי איך אני מבשר לכל המעורבים שהתוכנית שוב השתנתה. החלטתי לקיים פגישות אישיות במטרה למנוע משבר. בסוף העבודה היא תמיד עם הצוות המדהים שלי ולכן אני חייב לעשות הכול כדי לתמוך בו ולעזור לו להצליח".
איך אתה מצליח בכל זאת לזרז תהליכים?
"מטבעי אני מאמין באורבניות ולכן אני מגיע אל הוועדות בגישה שלפיה כולם מנצחים. הרשויות המקומיות מבינות שאנחנו בצד שלהן. אחרי הכול, מי לא רוצה שבילי אופניים, מסלולי הליכה, בטיחות בגישה למוסדות חינוך ושטחי מסחר חדשים עבור התושבים שלו? עם זה, אני תמיד נאבק על התמורות לדיירים. אני תמיד מבקש, למשל, לתת להם תוספת מטראז' של 25 מ"ר ולא 12 מ"ר כמקובל. מבחינתי מדובר על ממד חברתי ותיקון עוול היסטורי ואחרי הכול צריך גם לזכור שהדיירים הם בעלי הקרקע והשותפים שלנו לפרויקט וראוי לתת להם תמורות שישדרגו אותם אישית וכלכלית".
רווח לדיירים ושינוי סביבתי
כדי לקדם את נושא ההתחדשות העירונית הוקמה בשנת 2016 הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמטרתה העיקרית היתה לאתר מיקומים פוטנציאליים, לקדם תהליכי תכנון ברמה הארצית והמחוזית, ליזום ולקדם תוכניות מתאר. כעבור כשנה קבעה הממשלה יעד פנטסטי שלפיו יש לבנות כמיליון וחצי יחידות דיור חדשות עד שנת 2040, כמות שאמורה לספק את גידול האוכלוסייה, שתגיע עד אז לכ–13.5 מיליון תושבים. מי שיוביל את כל זה בפועל הן חברות היזמות והבנייה שיבינו עם הזמן שזה המקום היחיד שיוכלו לפעול בו.
חשוב להבין שהיתרון המשמעותי בהתחדשות עירונית הוא המיקום המעולה של הפרויקטים, מה שהופך אותם לאטרקטיביים ביותר. עם זה, לא פעם הרשויות המקומיות מתנגדות להוספת יחידות דיור רבות בשטחן בשל החשש, המעוגן במציאות, שהתשתיות העירוניות לא בנויות לשרת את כל הדיירים החדשים שיגדילו משמעותית את מספר התושבים בעיר. לכן הרשות המקומית צריכה, מן הסתם, להתכונן למספר רב של אנשים באמצעות בניית תשתיות ושירותים מסוגים שונים, כמו דרכי גישה, כבישים, מבני ציבור, מבני דת, מבני חינוך, מסחר, תעשייה וכדומה. כל זאת מכיוון שאסור שהתחדשות עירונית תהיה מנותקת מהסביבה. ההפך, היא חייבת לבוא עם מערכת שלמה שתתמוך בה.
במה מתבטאת המומחיות שלכם בהובלת תחום ההתחדשות העירונית?
"לכל בניין יש את הסיפור שלו. יש פרויקטים מורכבים שאחרים מעדיפים לא להתעסק איתם. למשל, יש לנו פרויקט בטירת כרמל שמאופיין במגרש פינתי מאוד קטן, שהיה מאוד קשה לתכנן בניין שיתאים לו באופן מדויק. לקחנו את האתגר ויצרנו בניין מפואר של 14 קומות עם נוף לים, 82 יחידות דיור ועוד שלוש קומות של חניה. באחד הפרויקטים הראשונים שהייתי מעורב בהם, גם הוא בטירת כרמל, נגררו חילוקי דעות במשך שמונה שנים. ממש לאחרונה הצלחנו להגיע להסכמות והתוכנית אושרה להפקדה. פשוט לא התייאשנו ולא ויתרנו. נלחמנו למען הדיירים ואני כל כך שמח שסוף סוף הם יזכו לפרויקט יוקרתי שכולל, בין היתר, כבישים חדשים ורחבים, גני ילדים, מעונות יום ומסחר משמעותי.
"יש לנו פרויקט משמעותי נוסף בחיפה שמתוכנן להיום ממוקם ליד תחנת הרכבת התחתית. אחרי משא ומתן ארוך, הצלחנו להחתים את הדיירים ולצאת לדרך. הפרויקט ישנה את פני הסביבה כולה ויהיו בו, בין היתר, מרחב אורבני מדהים עם הרבה ירוק, שבילי הליכה ואופניים, בית כנסת וכמובן מגדלי יוקרה מתוכננים היטב. כל זה התאפשר הודות לעו"ד שרית גולן, סגנית ראש העיר ויו"ר הוועדה לתכנון ובנייה שהביאה עם מינויה רוח חדשה ומרעננת ורצון לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית לטובת התושבים. לאחר ההצלחה הזו הסכמתי לקבל פרויקטים נוספים בחיפה, כך שלמעשה גייסנו בזמן קצר חמישה פרויקטים משמעותיים עם למעלה מאלפיים יח"ד במצטבר".
נשארים בתמונה עם "גט סטטוס"
רבים אומרים שהתחדשות עירונית היא מצב שבו כולם מרוויחים, אבל אין ספק שמי שעומד בראש הפירמידה הזאת הם הדיירים, נושא משמעותי ביותר ב-renew. "הדיירים תמיד עומדים בראש סדר העדיפויות שלנו", אומר פרץ. "הפרויקטים שלנו מאפשרים להם להתחיל חיים חדשים ולשפר אותם באופן משמעותי. בנוסף לזה שהם לא משלמים דבר על קבלת הדירה החדשה, אנחנו משלמים עבורם את ועד הבית למשך עשר השנים ממועד הכניסה אליה, כך שהם באמת נהנים מכל הטוב שיש לפרויקט להציע".
איך אתם מלווים אותם לאורך התהליך?
"אפשר בהחלט להבין את החששות שלהם ולכן, במעמד הצגת הפרויקט אנחנו דואגים להסביר להם איך חייהם עומדים להשתנות לטובה. לאורך הפרויקט אנחנו מחשיבים את הדיירים כשותפים לכל דבר, דואגים להם למעטפת מלאה ונמצאים איתם בקשר הדוק. במקביל אנחנו מקיימים כנסים ופגישות קבועות שבסופן יוצא פרוטוקול מסודר. בנוסף, כל הדיירים מוזמנים להשתמש באפליקציית 'גט סטטוס', שדרכה הם יכולים לקבל את כל המידע הנוגע לסטטוס הפרויקט שלהם. בזמן הבנייה מקבל כל דייר עדכונים שוטפים ממפקח הדיירים וממנהלי הפרויקטים שלנו והם מוזמנים לצפות בשלבי ההתקדמות בפורטל ייעודי שבו מעודכנים צילומים וסרטונים. לאחרונה התחלנו גם לקיים סיורים באתרי הבנייה, כך שדיירים יוכלו לראות במו עיניהם את הדירות שלהם נבנות מחדש הלכה למעשה".
התחדשות עירונית מביאה לידי ביטוי את הבנייה לגובה. המדינה, מצדה, צריכה לאשר אחוזי בנייה ובהתאם צריך לאשר תב"עות ולבנות יחידות דיור בגדלים שונים שיתאימו לאוכלוסיות מסוגים שונים.
איך הבנייה לגובה משפרת את איכות החיים של הדיירים?
"אנחנו לוקחים בניינים בני 2–4 קומות ומשדרגים אותם לגובה של 14–30 קומות ויותר. ככל שהבניין גבוה, יש לנו תקציב גדול יותר לטיפול בפרויקטים ציבוריים בסביבת הפרויקט. יש לנו עכשיו פרויקט בטירת כרמל, למשל, שבמסגרתו אנחנו מתקנים גישה לבית הספר ומזרימים את התנועה כך שתמנע פקקים ולא תפגע בביטחון הילדים".
הממד החדש של הממ"ד
משברים ואסונות בארץ ובעולם, כמו מלחמת "חרבות ברזל" והקורונה הגלובלית, גרמו לרבים להתכנס יותר בבתים ומתוך כך לחפש דרכים לשפר את תנאי המגורים שלהם. היום רבים מחפשים יותר מרחב חיצוני בבית, כמו מרפסות גדולות, שטחי התכנסות בקרבת הבית, שירותים קרובים וכמובן ממ"ד. "בשנה האחרונה אנחנו מקבלים מבול של פניות מדיירי בניינים נטולי ממ"דים. עשרות פניות הגיעו, למשל, מנהריה בשל החשש הגובר ממלחמה בגבול הצפון וכבר יש לנו שם עשרה פרויקטים פעילים. זוג צעיר, או כל מי שרוצה לשפר דיור, לא יקנה היום דירה בלי ממ"ד ואנחנו רואים לא מעט אנשים שמתקשים למכור דירות נטולות ממ"ד. כאן נכנסת כמובן החשיבות של פרויקטי ההתחדשות העירונית".
אילו שינויים אתם מכניסים בפרויקטים בעקבות המצבים האלה?
"בישיבה שהתקיימה לאחרונה עם מנהלת התכנון שלנו קיבלנו החלטה להכניס שירותים לחניונים מתוך מחשבה שאולי, בעתות משבר, הם יהפכו למרחבים מוגנים שתושבי הסביבה נטולי הממ"דים יצטרכו לשהות בהם זמן רב. בנוסף אנחנו שוקלים לשנות את התוכניות המקובלות בדירות ולהפוך למשל את הממ"דים לסוויטות הורים עם מקלחת ושירותים, מה שיקל במיוחד על משפחות עם ילדים קטנים".
מי יהיו החברות שיתעסקו בעתיד בהתחדשות עירונית ובפינוי בינוי?
"בסוף רוב הבנייה במדינת ישראל תהיה של התחדשות עירונית. אם פעם התפיסה הביטחונית היתה להתפרס על כמה שיותר שטח, הרי שהיום הקרקעות נגמרות וצריך לצופף. כל זה בהכרח יביא ליותר כסף פנוי לפיתוח ולכלכלה טובה ובריאה יותר".
עם רזומה של כ–50 פניות לפרויקטים חדשים בחודש, ניהול של כ–50 פרויקטים בשלבים שונים בממוצע בכל זמן נתון, סך כולל של 12 פרויקטים מאוכלסים ולמעלה מ–20,000 יחידות דיור, אין ספק שחברת renew עושה את הדברים כמו שצריך ועוד היד נטויה. "כמי שגדל בשכונה ותיקה בטירת כרמל אני מרגיש תחושת שליחות בלקיחת חלק משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל. אני שואף להרחיב את הבנייה בארץ, להגיע לערים רבות ולתרום להתפתחותן, ובכך להעניק לתושבים חוויית מגורים משופרת שתשנה להם את החיים", מסכם פרץ.
לאתר החברה>>>
בשיתוף renew
