רכישת נכס מקרקעין בגרמניה נהפכה להשקעה פופולארית בקרב הקהל הישראלי בעשורים האחרונים. לקוחותינו הישראלים שואלים את משרדנו שאלות רבות לפני ביצוע עסקת מקרקעין בגרמניה: שאלות בנוגע לדיני השכירות, דיני הבנייה החלים בגרמניה, שאלות ביחס לפתיחת חשבון בנק בגרמניה, וכן בנוגע לתיאום מס הכנסה בין ישראל לגרמניה.
אולם, בדרך כלל, אף לקוח לא שואל האם וכיצד הוא יוכל להעביר את הנכס הנרכש בגרמניה לדור הבא תוך צמצום חבות המס ביחס לנכס המקרקעין בגרמניה- לכן, אנו נוהגים להדגיש בפני לקוחותינו מספר מוקשים שעשויים להגדיל את חשיפת המס שלהם בצורה משמעותית.
מס מתנה ומס עיזבון: מיסוי זהה
מס מתנה ומס עיזבון בגרמניה הינם זהים בשיעור המס החל לגביהם, וכן בנסיבות: כך, אותו מס יחול הן במקרה של מתנה והן במקרה של ירושה. לכן, מי שנותן או מקבל מתנה או ירושה ויחולו לגביו דיני המס הגרמניים, יחויב במס זהה ועליו חובת דיווח בגרמניה, גם אם הוא לא תושב בה. כתוצאה מכך, הן במקרה של ירושה, והן במקרה של קבלת מתנה שבה קיים קשר למדינת גרמניה, כדאי לברר טרם קבלת המתנה או הירושה את גובה החשיפה למס בהתאם לעניין.
אותו מס גם לתושבי ישראל
על שוויו של נכס מקרקעין הממוקם בגרמניה יחול מס עיזבון או מס מתנה גרמני, וזאת גם במקרה שבו הן המוריש והן היורשים אינם תושבי גרמניה. לכן, כל תושב ישראלי שרכש או מחזיק בנכס מקרקעין בגרמניה, חובה עליו לברר בזמן אמת האם יחול עליו מס עיזבון או מס מתנה גרמני כתוצאה מהעברת הנכס הרלוונטי.
מיסוי על כלל הנכסים בכל רחבי העולם לתושבי גרמניה
במקרה שבו המוריש (או נותן המתנה) או היורש הינם תושבי גרמניה, יחול מס עיזבון גרמני עלכלל הנכסים של העיזבון או של הירושה של אותו היורש בכל רחבי העולם. לכן, כל תושב ישראל אשר יורש נכסים כלשהם מתושב גרמניה, חייב בדיווח מס עיזבון בגרמניה וזאת גם אם הנכסים שהוא ירש ממוקמים בישראל.
מס עיזבון יכול להיות גבוה מאוד
שורה של מיסים אחרים כגון מס הכנסה, מס רווח הון או מס חברות, הוסדרו בין המדינות באמצעות אמנות למניעת כפל מס. לא כך ביחס למס העיזבון ומס המתנה, אשר לרוב לא קיימים לגביהם הסדרים בינלאומיים כלשהם. לכן, במצב של מיסוי כפול, הדבר יכול להוביל לחבות מס משמעותית מאוד ביחס לשווי העיזבון.
מוקש נפוץ נוסף עניינו בכך שגובה מס העיזבון נמדד לפי שווי נכס המקרקעין בזמן מותו של המוריש. לכן, במקרה שבו המוריש הינו תושב גרמניה, והוא מוריש את נכסי המקרקעין שלו הממוקמים בישראל, יורשיו יחויבו במס עיזבון גרמני לפי שווי הנכסים, ולא יתאפשר להם לנכות ממנו את מס השבח או היטל ההשבחה הישראליים, וזאת גם במקרה שהיורשים נאלצו למכור את הנכס באופן מידי על מנת לממן את תשלום מס העיזבון.
כלי משמעותי: ניצול הפטור ממס
החדשות הטובות הן שליורש יש שווי משמעותי שהינו פטור ממס עיזבון גרמני, ולכן מס העיזבון הוא משמעותי בעיקר ללקוחות עם נכסים בעלי ערך רב בגרמניה. החלק הפטור של היורש מדורג לפי הקרבה המשפחתית שבין המוריש והיורש:
כך, החלק הפטור של היורשים במקרה של בן או בת זוג של המוריש הנו 500,000 אירו, של היורשים שהם ילדיו של המוריש 400,000 אירו, של היורשים שהם נכדים 200,000 אירו ושל כל אדם אחר 20,000 אירו.
במקרה שהמוריש מכיר את הכללים הנ"ל, הוא יכול לאזן בצוואתו את החלקים הפטורים ממס בין יורשיו, כך שלבסוף לא יחול מס עיזבון גרמני על אף אחד מהיורשים.
בנוסף, החלק הפטור ממס מתחדש כל 10 שנים. לכן, מי שנותן מתנה בחיים לכל אחד מילדיו בשווי של 400,000 אירו בזמן חייו, יכול ליהנות מאותו פטור פעם נוספת בתום 10 שנים ממועד מתן המתנה הראשונה. ייעוץ מקצועי בנוגע לאיזון בין הפטורים בין היורשים, עשוי לחסוך ליורשים כספים רבים מאוד ולהימנע מהצורך למכור נכסי מקרקעין על מנת לממן את תשלום המס החל לגביהם.
ד"ר קטי אלמליח היא עורכת דין ונוטריונית בישראל ועומדת בראש משרד המטפל בלקוחות ישראלים המבצעים עסקאות בינלאומיות בגרמניה, לרבות עריכת הסכמי מייסדים לתאגידים ישראליים המבקשים להקים פעילות עסקית בגרמניה
בשיתוף משרד עו"ד ד"ר קטי אלמליח
