שוק הנדל"ן בדאלאס, טקסס הפך לאחד היעדים החמים להשקעה. מתחזית איגוד המתווכים עולה כי דאלאס־פורט וורת (Dallas-Fort Worth) בפרט וצפון טקסס בכלל הפכו לשוקי הדיור המובילים בארצות הברית. לנתונים מתווסף סקר שפורסם לפני כשנה במגזין US NEWS, שלפיו חמישה מבין עשרה מחוזות במדינת טקסס מתברגים בין המחוזות הצומחים ביותר בארצות הברית, שרשמו את שיעור גידול האוכלוסייה הגבוה ביותר בשנים 2021–2023, והיא עוד ממשיכה לגדול.
הזינוק באוכלוסייה מוביל לפיתוח מואץ, כולל מיזם ענק של אולפני יוניברסל שמתוכנן להיפתח בפריסקו Frisco)) בשנת 2026 וישתרע על יותר מ–390 דונם. הפרויקט צפוי לכלול פארק שעשועים ויותר מ–300 חדרי מלון, נבנה באזור שבו הושקעו 10 מיליארד דולר לצורך פיתוחו. בפרסומים השונים על הקמת הפארק הסבירו ביוניברסל כי המיקום נבחר בעקבות הגידול המהיר באוכלוסייה והיכולת למשוך עסקים חדשים. גם אנשי עסקים אמריקאים וישראלים זיהו את פוטנציאל הצמיחה. ביניהם מרים אדלסון, שהודיעה על מכירת מניות בסך שני מיליארד דולר של חברת לאס וגאס סנדרס כדי לרכוש את מניות הרוב בקבוצת ה-NBA דאלאס מאבריקס, ששוויה הכולל הגיע ל–3.5 מיליארד דולר.
"אחת הסיבות לכך שטקסס חווה את גידול אוכלוסין הגדול ביותר בארצות הברית, ובפרט צפון טקסס, דאלאס, היא שהמדינה מספקת לתושביה ביטחון, חינוך מצוין, איכות חיים ומגוון תעסוקתי. מדובר באזור שמרני, נקי ומסודר עם נוכחות משטרתית גדולה, שהפך למקור גאווה לתושביו", מסביר נאור בירינגר, המייסד והבעלים של חברת הנדל"ן B Tree Investments.
בירינגר, המלווה משקיעי נדל"ן בארצות הברית, מצביע על הנהירה הגדולה גם מצד תאגידי ענק: "טקסס הפכה עם השנים למעצמה כלכלית המבוססת על נפט, תעשייה ולוגיסטיקה ונהנית מהקלות במסים. כל אלה מושכים לכאן חברות ענק, בנקים גדולים ותאגידים שמעבירים את פעילותם לטקסס, כדוגמת טסלה, אפל, HP ,Google ואמזון".
על הרקע הזה דו"ח PwC לשנת 2023, המבוסס על שיחות וסקרים בהשתתפות יותר מ–1,400 משקיעים (בהם מנהלי קרנות, יזמים וברוקרים), הצביע על דאלאס־פורט וורת ועל אוסטין כשתיים מתוך חמש הערים המומלצות ביותר להשקעה בנדל"ן מסחרי בארצות הברית.
בנוסף, הדו"ח מתייחס לדאלאס־פורט וורת ומציין כי טקסס נחשבת כיום למקום האטרקטיבי ביותר בארצות הברית לרילוקיישן לעסקים ולעובדים, שנהנים משיעור מס נמוך. כמו כן עולה כי היקף עסקאות הנדל"ן שבוצעו באזור זינק בשנת 2022 ב–50% ביחס לשנה שלפניה. עוד מצוין בדו"ח שבסוף שנת 2022 אזור פרסטון סנטר בדאלאס הגיע למקום הראשון בארצות הברית במחיר שטחי משרדים — יותר מ–49 דולר ל-Square Feet.
השקעה אחת — מספר ערוצים
נאור בירינגר מכיר את הנתונים מקרוב. עיקר הפעילות של חברת הנדל"ן B Tree Investments מתרכזת בהשקעות נדל"ן מניבות בדאלאס. בירינגר מתמחה באיתור קרקעות, RV Parks, צמודי קרקע ואחד המוצרים המבוקשים כיום — מיני סטוראג' — מחסנים המושכרים לפי חודש, שנותנים מענה למעברי דירות, לתושבים שזקוקים לשטחי אחסון נוספים ולעסקים קטנים ובינוניים.
"לעתים גם 50 אלף דולר מספיקים להשקעה בנדל"ן שעשויה להניב תשואות, כאשר מדובר בהשקעה משותפת", הוא אומר. "אפשרות נוספת היא לקנות את הנכס באמצעות מימון בנקאי או חוץ בנקאי, במסלולים ייעודיים לישראלים שמשקיעים בארצות הברית".
"כל משקיע יכול ליהנות ממיני סטוראג' — Mini Storage; בתי קרקע — Single Family Home; דופלקסים ומבנים עם ארבע דירות — Multy Family; נכסים להשכרה לתקופות קצרות — Airbnb וכמובן נדל"ן מסחרי המיועד למשקיעים מבוססים יותר ולמי שמעוניינים לקחת חלק בקבוצת רכישה", מוסיף בירינגר. "אין אפיק השקעה אחד, אלא כמה ערוצים לכל מוצר. גם אחרי שבנינו תיק השקעות מבוסס יש מקום לשינויים, לרבות אסטרטגיית יציאה המושפעת מתנודות בשוק, שנועדה להגן על המשקיע. דוגמה לכך היא בית שנועד לקנייה, שיפוץ ומכירה שלא נמכר למעלה משנה ולכן נמיר את ייעודו ל-Airbnb או לנכס לשכירות, כדי ליהנות מתשואה נאה".
הנציגות הישראלית בטקסס
לצד היתרונות, הישראלים חוששים לא פעם מהשקעות מעבר לים. מחירי הנדל"ן שהאמירו בישראל, המחירים האטרקטיביים בארצות הברית והאפשרות לתשואה גבוהה יותר — מושכים משקיעי נדל"ן רבים מישראל. אלא שלצורך השלמת העסקה נדרשים היכרות עם השוק המקומי, יכולת לגשר על הפער הגיאוגרפי ומתן מענה בתחום המיסוי.
כשבירינגר נשאל על האתגרים הוא נשמע מאוד רגוע. חברת B Tree Investments נהנית מהיכרות עם אזור דאלאס, בקיאות בחוק האמריקאי ובנבכי הביורוקרטיה ובעלת יכולת לדאוג גם לפתרונות מימון. כמי שמבין היטב את גודל האחריות שחל עליו בליווי משקיעים, הוא מנהל את ההשקעה כשהוא מעורב בכל פרט, בעיקר כשהלקוח נמצא בישראל.
"העובדה שאני Texas Realtor — מתווך מוסמך במדינת טקסס — מספקת לי כלים שמאפשרים לי לערוך בדיקות חקר שוק מעמיקות וקבלת מידע מקדים על הנכסים ובעלי בתים", הוא אומר. "כבעל מקצוע שפועל בארצות הברית אני מחויב לעבור הכשרות וקורסים מדי שנה ואני מעודכן בכל המגמות, החוקים והרגולציות. כך יכול המשקיע להיות בטוח ב–100% שאני מייצג אותו נאמנה ומטפל בכל תהליך, החל בפתיחת ישות עסקית והגשה של כל המסמכים ועד תשלום עמלות ואגרות לגופים מקומיים, ולעתים גם בנושא ההלוואה במידה שיש צורך".
"כאן אין הפתעות"
המשקיעים שאותם מלווה בירינגר הם מגוונים ושונים זה מזה בצרכים וביכולות. לכן לכל לקוח "נתפרת חליפה מותאמת אישית — Costume Made", לאחר תהליך של אפיון הרצונות והצרכים, הגדרת התקציב והצבת יעדי השקעה. בשלב שלאחר מכן מתגבש אפיק ההשקעה ונבנה תיק השקעות פרסונלי.
התהליך נעשה בשקיפות, תוך עדכון שוטף באמצעות דו"חות תקופתיים, קשר רציף ומסמך משותף שבו מוצג כל המידע ובכל שעה. "כשמדובר בהשקעה במדינה זרה יש חשיבות קריטית לשקיפות, לליווי המקצועי וליכולת להתמודד עם כל אתגר", אומר בירינגר. "לא פעם אנחנו נדרשים להתמודד עם אתגרים שמציבות רשויות המס בארצות הברית, בפרט בתהליך העברת הכספים למשקיע בישראל. במקרה כזה אנחנו מסייעים לפתוח חברה או קרן נאמנות ובכך להגדיל את ביטחון ההשקעה, כדי שגם הדורות הבאים יוכלו ליהנות מהתשואות והרווחים. למעשה, המשקיע מישראל מקבל מעטפת מקצועית שכוללת גם עורך דין וגם רואה חשבון, שיודעים לתת מענה לסוגיות בתחום המיסוי ולשורה של אתגרים נוספים". אחד היתרונות הבולטים שמהם נהנה בירינגר כאיש מקצוע בתחום הנדל"ן, הוא היציבות שמספקת שיטת העבודה בארצות הברית, המשפיעה גם על תחושת הביטחון של המשקיעים. "שלא כמו בישראל ולתרבות ה'יהיה בסדר', משקיע שמחליט לרכוש כאן נכס יודע בדיוק למה הוא נכנס. הגופים הממשלתיים והעירוניים מעניקים שקיפות מלאה ונתונים שפתוחים לציבור. אין הפתעות", הוא אומר. "אמנם יש השפעות חיצוניות אפשריות, כמו תנודות בשוק הנדל"ן ובמצב הכלכלי, עליית ריבית ועוד — אך כל המרכיבים האלה מובאים בחשבון מבעוד מועד".
הוא מוסיף כי השקיפות והביטחון נשמרים גם בפיקוח ובאישורי בנייה, גם בבדיקת הנכס לפני הרכישה כדי לוודא שהוא נקי מחובות וגם בכיסוי הביטוחי. "המוכר מקבל Title commitment — ביטוח שנועד כדי להבטיח שלא יהיו בעיות עם הנכס", אומר בירינגר. "גם במקרים של שיפוץ או הגדלת הנכס, התהליך מאוד ברור — החל באופן הביצוע ועד ללוחות הזמנים. בזכות המידע שתואם ליישום בפועל, רבים אינם חוששים להשקיע, במיוחד כשמוסדות המדינה פועלים לטובת האזרח הקטן. דוגמה נוספת לכך היא השקעת פליפ (Flip) — רכישת נכס, שיפוצו ומכירתו במטרה לזכות לרווח מהעסקה. גם כאן המשקיע נחשף מראש לכל היבטי המס המתווספים לעלות הכללית. אין הפתעות.
"מי שמבקש ליהנות מתשואות צריך להפסיק לפחד מהשקעה, במיוחד במדינה עם שקיפות, חוק וסדר, המאפשרים השקעות בטוחות ועם צפי תשואה ידוע מראש. אבל כדי לעשות זאת נכון חשוב לערוך בדיקה יסודית ולבחור באיש נדל"ן מקצועי ואמין, עם ניסיון והמלצות, שיכול להוביל את המשקיע לעסקה נכונה ובטוחה. החלום האמריקאי כן קיים ויש מי שנהנה ממנו ומהחופש הכלכלי שהוא מייצר, בפרט כשאין צורך בהון התחלתי גדול ועם טווח מוצרים ואפיקי השקעה לכל נכס", מסכם בירינגר.
* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים האישיים של כל אדם
לאתר החברה >>
לפנייה בוואטס אפ >>
בשיתוף B Tree Investments
