השוק הישראלי הרותח, שבינתיים הצטנן מעט נוכח עליות הריבית והמחירים שהאמירו, לצד הגלובליזציה ונגישות להשקעות מעבר לים – דחף לא מעט ישראלים, לא רק "משקיעים קלאסיים", להשקיע בנדל"ן ברחבי העולם. המשקיעים מצאו מחוץ לישראל אופציות ריאליות יותר להשקעה וגם את השילוב הנכון והרצוי מבחינתם: עלויות נמוכות ביחס לתשואות מניבות. ארצות הברית, יוון, גיאורגיה, בריטניה, קפריסין, פולין, גרמניה ועוד הפכו ליעדים מבוקשים שבהם על פי הנתונים השקיעו הישראלים יותר מ-16 מיליארד דולר בשש השנים האחרונות, כך על פי נתוני חברתJLL המתמחה בנדל"ן ובניהול השקעות.
הנהירה הישראלית להשקעות נדל"ן בחו"ל היא קריאה מדויקת של המפה הכלכלית במדינות שעברו משבר שגרם להתרסקות מחירי הנדל"ן, בהן: פולין, גיאורגיה, רומניה, יוון, ספרד ועוד. המשקיעים הישראלים החלו באיתור הזדמנויות להשקעה כדאית בכל מדינה שבה אפשר לקנות במחיר נמוך יותר ביחס לישראל, וליהנות מביקוש בשל המיקום האסטרטגי. חלקם זיהו, למשל, את המגמה בארצות הברית, שבה המשרדים נותרו ריקים אחרי המעבר המאסיבי לעבודה מהבית שאומצה לאחר תקופת הקורונה. התוצאה: בניינים שלמים נרכשו במחירים נמוכים במיוחד מתוך ציפייה לכך שהעובדים עוד ישובו למשרדים ויהפכו את הנכס לאטרקטיבי.
אחד היעדים המועדפים על הישראלים הוא ארצות הברית, שבה בוצעו יותר מ-31% מההשקעות בשנים 2017-2022, המציבות את ישראל במקום התשיעי בעולם בהשקעות בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. הבחירה בארצות הברית כמקום להשקעה נובעת מכמה סיבות, ובהן השליטה בשפה האנגלית, הכלכלה היציבה והיחסים הטובים בין שתי המדינות. לצד זאת, המשקיעים נהנים מההעדפה למגורים בשכירות – שעשויה לאפשר לכל משקיע לייצר תשואה גבוהה יותר וליהנות מהביקוש - שלא כמו בישראל, שבה ההעדפה היא לקנות בית במקום לשכירות לטווח ארוך.
יעד פופולרי נוסף עבור המשקיעים הישראלים הוא אירופה: במדינות במזרח ובמערב היבשת. הקרבה הגיאוגרפית, מחירי הנכסים הנמוכים ביחס לישראל, לצד כלכלה צומחת שעשויה להוביל גם לעלייה במחירי הנכסים ואיתם גם לתשואה גבוהה יותר, יחד עם הביקוש המתמשך לנדל"ן למגורים ולתיירות.
לא רק דירות
המשקיעים בישראל מתמקדים בעיקר בדירות להשקעה, בפרט באזורים מבוקשים ובשכונות המיועדות לפינוי בינוי ותמ"א – פרויקטים שמעלים את ערך הנכס. בחו"ל, לעומת זאת, ההשקעה היא בקשת רחבה של נכסים כאשר במהלך השנים המגמות משתנות בהתאם לקריאת השוק וכדאיות ההשקעה. בתחום הדיור הושם דגש על דירה לשיפוץ או מכירה או חיפוש אחר קרקע לבנייה מהירה תוך השתתפות בעלויות השטח, ההקמה והבנייה. בנוסף, נרכשו בתים פרטיים (סינגל פמילי) לשכירות לטווח ארוך בתשואה גבוהה, או מתחמי מולטי פמילי שבהם יש יותר מדירה אחת. לאחר ההשקעה המתחמים מנוהלים על ידי חברות ניהול מסודרות מרמת התחזוקה ועד גביית דמי השכירות ואפילו מציאת דיירים, כך שמבעל הנכס נדרשת מעורבות מינימלית. אפיק אחר הוא השקעה בנכס מניב, שלרוב מושכר לטובת תשואות מדמי השכירות ולאחר מכן נמכר כדי לקבל עוד רווחים להשקעה.
אבל לא רק הדיור על הפרק: בשנים 2017-2022 התמקדו הישראלים גם בהשקעות במשרדים ובנכסים למסחר. במהלך אותן שנים גילו הישראלים גם את המרכזים הלוגיסטיים וב-2020 השקיעו בהם כ-200 מיליון דולר. שנה אחר כך כבר עמד הסכום על רבע מיליארד דולר, ובשנת 2022 כבר הפכה הלוגיסטיקה לתחום ההשקעות המוביל.
הטבות מס ויציבות
סעיף עיקרי ומשמעותי הוא המיסוי, שהפך ברוב המדינות לידידותי יותר למשקיעים זרים. מדינות רבות בעולם הבינו את הפוטנציאל והחלו להעניק הטבות דוגמת פטור ממס רכישה. לארצות הברית, למשל, יש אמנת מס עם מדינת ישראל שמקלה מאוד על המשקיעים הישראלים שאינם נדרשים לשלם בשתי המדינות. בקפריסין, הקרובה אלינו מרחק פחות משעת טיסה, המדינה מעניקה שורה של הטבות כמו פטור ממס על שכירות עד גובה של 19,500 יורו לשנה וגם ויזת זהב למשקיעים הרוכשים נכסים בסכום של יותר מ-5.1 מיליון יורו.
יעד אטרקטיבי נוסף הוא יוון, ובמיוחד אתונה, שבה ניתן לקנות לעתים שלוש דירות במחיר של אחת בגוש דן. בעיר של 5 מיליון תושבים הדירות זמינות גם לסטודנטים המגיעים ללמוד באוניברסיטאות ועטים על המגורים הסמוכים למוסדות האקדמיים. בנוסף, התחבורה המפותחת בבירת יוון מצמצת בקלות את המרחקים בתוכה, ופותחת אפשרויות השקעה אטרקטיביות בכל רחבי העיר.
יש לציין כי יוון וקפריסין עברו משבר כלכלי חמור שהוביל לירידה אגרסיבית של מחירי הנכסים בהן, והצפי לצמיחה כלכלית הוא גם זה שמוביל משקיעים לקנות כיום נכסים בזול וליהנות מתשואה גבוהה שתגבר לאור הצפי להתאוששות. מגמה דומה קיימת גם בספרד, שחוותה ב-2008 משבר חמור וצניחה במחירי הנכסים. בשנים האחרונות היא מתאוששת מהמשבר, אך המחירים עדיין נמוכים והופכים אותה לאטרקטיבית להשקעה עבור הישראלים. בגרמניה הסיפור הפוך: הכלכלה שלה חזקה מאוד, אך מחירי הנכסים שלה עדיין נמוכים יחסית לישראל ולכן היא יעד מועדף להשקעה. כך גם בגיאורגיה המתפתחת, שבה נהנים המשקיעים משורה של הטבות מס, כלכלה מתפתחת, שיעור פשיעה נמוך במיוחד וענף תיירות צומח.
היתרונות הבולטים של השקעה בנדל"ן בחו"ל הם פועל יוצא של חיפוש אחר אפיקי השקעה אלטרנטיביים, נוכח התנודות התכופות בשוק ההון ורמת הסיכון הגבוהה בבורסה, במניות או באיגרות חוב. לפיכך הפכו ההשקעות בנדל"ן בחו"ל יציבות כהשקעה סולידית ובטוחה יותר. המחירים מאפשרים להגיע לעסקה עם הון התחלתי לא גבוה, ולחלק את ההשקעה בין כמה נכסים ולא להמר על נכס אחד - כך עולה רמת הביטחון ויורדת רמת הסיכון. ההיבט הכלכלי מחוזק גם על ידי המימון לעסקאות אלה שהפך מגוון מאוד, והוא אטרקטיבי יותר נוכח וההון ההתחלתי הנדרש שהוא נמוך משמעותית מזה הנדרש בישראל.
* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
