בתקופה שאי-ודאות שולטת, השקעות בנדל"ן כבר לא דורשות רק כישורים והבנה עמוקה אלא גם נזילות, מוכנות וגמישות - שיאפשרו להגיב בתבונה להזדמנויות שמזמנת התקופה. בעולם ההשקעות, אותה מוכנות פיננסית תלויה במידה רבה ב-'Dry Powder', כינוי להון זמין או ביטחונות נזילים שנצברים בקרנות השקעה, בהמתנה לרגע הנכון. אבל מה הוא העיתוי הנכון, מה הופך את ה-Dry Powder לנכס יקר ערך בתקופות של חוסר יציבות, וכיצד זה מעצב את יחסי הכוחות בשוק הנדל"ן הגלובלי?
כדי להשיב על השאלות, יש לחזור מעט אחורה. למעשה, כל זמן שהריבית שייטה בסמוך לטריטוריה האפסית, נהנו מנהלים ובעלי נכסים מנגישות כמעט בלתי מוגבלת למקורות הון, בעיקר בחסותם של בנקים וגופי מימון, שפיזרו בנדיבות כספים ותרמו את חלקם להיצע של הון זמין וזול. אלא שלפני כשלוש שנים, עם תחילת סדרת העלאות הריבית בעולם כחלק מהמאבק באינפלציה שהתפרצה, המציאות התהפכה: כסף הפך ליקר, מוגבל והרבה פחות נגיש.
גופי מימון הידקו חגורות, מקורות נזילות התייבשו, עלויות החוב התייקרו, זרם ההשקעות הואט וקשיי תזרים החלו לצוץ בכל חלקי השוק. שילוב הדברים, והוואקום שנוצר, העצים בעיקר את כוחם של מנהלי ההשקעות הוותיקים והמנוסים שמחזיקים בקרנות הנדל"ן עתודות כסף נזיל. הסיבה לכך טמונה בעובדה שעסקות נדל"ן דורשות העמדת סכומים גבוהים במיוחד, זאת כאשר גם רוב מוחלט של אותן עסקות נשענות על נטילת הלוואות ומשכנתאות, שמתומחרות בהתאם לשיעור הריבית.
המשוואה פשוטה: ככל שעלויות המימון עולות, התשואה הפנויה יורדת. מלבד זאת, כשהיכולת ליטול הלוואה כבר לא בהישג ידם של רבים, נרשמת גם ירידה בהיקף העסקות בשוק - ומשם הדרך לירידות מחירים קצרה.
אבל יש לכך השפעה נוספת, משמעותית לא פחות. גם מנהלים, משקיעים ובעלי נכסים שרכשו והשקיעו בנכסי נדל"ן בסביבת ריבית נמוכה, כשעלויות המימון היו זולות להפליא, נקלעים בחלקם בתקופה האחרונה למצוקה. עדות לעומק הבעיה מקבלת ביטוי בדו"ח שפרסמה לאחרונה ספקית הנתונים MSCI. הדו"ח מצביע על אוסף הלוואות וחובות במצוקה שנערמים בשוק הנדל"ן הגלובלי בקצב המהיר ביותר שתועד מאז המשבר הפיננסי הגלובלי ב-2008 (Global Financial Crisis).
למעשה, נוצר מצב שבנקים וגופים מלווים נאלצים לתפוס את השליטה בנכסים שנקלעו למצוקה. כך למשל, ברבעון השני של השנה, כשלי חוב של בעלי בנייני משרדים הגיעו ל-20.5 מיליארד דולר, לפי MSCI. מדובר בעלייה של 13% לעומת הרבעון הראשון, והנתון הרבעוני הגבוה ביותר זה למעלה מעשור. גם בסגמנטים נוספים, כמו מולטיפמילי, מלונות, מסחר ואחרים השתקפה הירידה בשיעורי התפוסה, אם כי בעוצמה פחותה.
כאן המקום לציין שהורדות הריבית האחרונות בארה"ב (ב-50 נקודות בסיס ל-5% בספטמבר, וב-25% נקודות בסיס ל-4.75% באוקטובר) אינן מבשרות על נקודת מפנה חדה בשוק הנדל"ן, שכן עדיין מדובר בהקלה זניחה יחסית אל מול סביבת הריבית שנותרה גבוהה, מה גם שייתכן שהפחתת הריבית מגיעה בשלב מאוחר מדי עבור רבים מהלווים.
ואולם, דווקא המצב המורכב והירידה בהיקף העסקות בשוק הם אלו שייצרו במהלך התקופה הקרובה את התנאים להיצע של הזדמנויות השקעה יוצאות דופן, כאלה שניתן לאתר בעיקר בזמני האטה, משבר ושפל.
שוק של הזדמנויות
משברי עבר מלמדים שלצד האתגרים והסיכונים שאורבים, עתות אלה תמיד שיחקו לידיהן של מנהלים מנוסים. כך סביר שגם יקרה הפעם. בתקופה זו הקרן השישית של פרופימקס, הפעילה כבר שלושה עשורים בהשקעות נדל"ן מעבר לים, מאפשרת למשקיעים כשירים ישראליים להצטרף לאותן הזדמנויות שצפויות להופיע בשוק במהלך 12-18 החודשים הקרובים.
בעניין זה, מסבירים בפרופימקס, כי הון זמין להשקעה (Dry Powder) הפך בתקופה האחרונה לנכס אסטרטגי קריטי ורב-עוצמה, שמהווה עבורם יתרון משמעותי: גמישות פיננסית ויכולת תגובה לניצול הזדמנויות השקעה שנקלעו למצוקה (Distressed). כך, מדובר בהון שמעניק יתרון תחרותי מול שאר הקרנות והגורמים שאין ברשותם די מזומנים זמינים להעמיד לטובת ביצוע השקעות.
כמו-כן, בפרופימקס נוקטים בגישה של שמירת רזרבות הון גם מתוך אחריות לסייע, אם יידרשו לכך, להשקעות קיימות שייקלעו למצוקה, במצבים בהם ידרוש הבנק המלווה החזקת רזרבות גדולות יותר בחשבונות הבנק, בהתאם לאמות המידה הפיננסיות של הלוואות ביחס לשוק. זה למעשה תוצר של מדיניות וגישה שהתחדדה בפרופימקס לאורך שנים ארוכות ומוכיחה את עצמה.
עם זאת, מבהירים בפרופימקס, נקודה חשובה לא פחות: אמנם אנחנו בעיצומה של תקופה מעניינת במיוחד לאיתור וניצול עסקות איכותיות ויוצאות דופן בשוק הנדל"ן הגלובלי, אך ודאי שנזילות הון, חשובה ככל שתהיה, היא רק פקטור אחד בשרשרת הערך. לדבריהם, ניהול והצלחת ההשקעה תלויה בראש ובראשונה בהבנה אסטרטגית ושיתוף פעולה הדוק עם שותפים אסטרטגיים מקומיים מוכשרים, בעלי ניסיון רב-שנים שצוידו לאורך הדרך בכלים, מיומנויות וקשרים עסקיים המייצרים להם גישה להשקעות ייחודיות, תוך יכולות לבחון אותן מזווית מקצועית, בשיקול דעת ובהסתכלות ארוכת-טווח על פוטנציאל הערך שיניבו. דברים אלו נתמכים בעובדה כי מרבית ההשקעות שבוצעו במהלך תקופות שפל והאטה בשוק הניבו למשקיעי פרופימקס, לאורך זמן, תשואות גבוהות ביותר.
כאן המקום לציין שהורדות הריבית האחרונות בארה"ב (ב-50 נקודות בסיס ל-5% בספטמבר, וב-25% נקודות בסיס ל-4.75% באוקטובר) אינן מבשרות על נקודת מפנה חדה בשוק הנדל"ן, שכן עדיין מדובר בהקלה זניחה יחסית אל מול סביבת הריבית שנותרה גבוהה, מה גם שייתכן שהפחתת הריבית מגיעה בשלב מאוחר מדי עבור רבים מהלווים.
ואולם, דווקא המצב המורכב והירידה בהיקף העסקות בשוק הם אלו שייצרו במהלך התקופה הקרובה את התנאים להיצע של הזדמנויות השקעה יוצאות דופן, כאלה שניתן לאתר בעיקר בזמני האטה, משבר ושפל.
בפרופימקס נמצאים בימים אלו בסבב גיוס ממשקיעים כשירים לקרן Profimex CircleOne VI שהושקה במטרה למצות את ההזדמנויות בשוק ולהרכיב תמהיל נכסים רב-גוני ואיכותי עם פוטנציאל להשיא תשואות אלפא. על אף הגיוס המשמעותי שביצעה הקרן עד כה, האפשרות להצטרף עדיין פתוחה עבור משקיעים כשירים שמסתכלים גם על היום שאחרי המשבר ומבינים שנוצרה בשוק נקודת זמן ייחודית לביצוע השקעות עם פוטנציאל לרווחים יוצאי דופן.
עבור משקיעים כשירים ישנה חשיבות להתחייבות לקרן מוקדם ככל הניתן, כשרמת אי-הוודאות הגבוהה מאפשרת למנהלי פרופימקס ושותפיה האסטרטגיים לנצל את ההון שגויס לעסקות איכותיות, כפי שנעשה רק לאחרונה עם רכישת נכס לוגיסטיקה בארה"ב יחד עם Spaulding & Slye Investments, שכבר מושכר בחוזה ארוך-טווח ובתפוסה מלאה של אחת מהיצרניות לתעשיית הרכב מהגדולות בעולם.
יש לציין כי כאשר ההקרן השישית תחליט על סיום תקופת הגיוס שלה, תינעל האפשרות של משקיעים שטרם עשו זאת להתחייב להשקעה ולקחת חלק בקרן. חשוב להבהיר כי התחייבות לקרן בשלב זה מאפשרת למשקיעים להעמיד את ההון באופן מדורג ובהתאם לקצב ההשקעה, כלומר בכל השקעה שתבוצע בקרן, זאת לאחר שנבחנה ואושרה פה אחד על-ידי ועדת ההשקעות בפרופימקס, יחד עם שותפיה האסטרטגיים בשוק היעד.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
בשיתוף פרופימקס
