בעולם הנדל"ן הישראלי, שבו מרבית המתווכים מתמקדים בדירות עירוניות ובפרויקטים חדשים, בחר יעקב גרוסמן להתמחות דווקא בתחום המורכב, הרגיש ואולי גם היקר ביותר: נחלות ומשקים במושבים. עבורו כל עסקה היא הרבה מעבר למחיר למ"ר – היא סיפור חיים שלם. הוא מביא עמו שילוב של ראייה כלכלית חדה, הבנה תכנונית עמוקה, ובעיקר – רגישות לאנשים שעומדים מאחורי הקרקע.
גרוסמן, מהנדס בהכשרתו ובעל תואר שני במנהל עסקים, נמצא בזירת הנדל"ן עוד מגיל צעיר. כבר כנער הסתובב ברחובות תל אביב וחיפש הזדמנויות השקעה. בהמשך ביצע עסקאות גם בחו"ל, כולל פרויקטים של רכישת בניינים ומגרשים בפולין. אך הכניסה לעולם הנחלות, לפני מספר עשורים, הגיעה כמעט במקרה – בעקבות מפגש אנושי שנחרת בו.
"מכירת נחלה היא לא עסקה רגילה. זה אירוע רגשי עמוק", הוא מספר. המפגש ההוא, עם בעלת נחלה מבוגרת, אלמנה שילדיה ונכדיה היגרו לאוסטרליה, חשף בפניו את המורכבות האנושית שמאחורי הקרקע החקלאית. "אנשים בוכים כשהם מגיעים למועד חתימת העסקה, זו אדמה שהם חיו עליה כל חייהם, עיבדו אותה במו ידיהם, נתנו שם את כל הנשמה", הוא אומר.
מאז גרוסמן מתמקד אך ורק בנחלות, בתים ומשקים במושבים – התמחות הדורשת ידע רחב בהרבה מתיווך רגיל, בין השאר גם עקב חוקי הירושה הסבוכים בהעברה בין-דורית של נחלות. לדבריו, בעסקאות של עשרות מיליוני שקלים, חלק ניכר מהסכום עלול להיות מסים, היטלים והשלכות תכנוניות. לכן הוא עובד בצמידות עם שמאים, אדריכלים ועורכי דין המתמחים בתחום, ומקפיד על ליווי מלא שמונע סכסוכים עתידיים ודיונים משפטיים.
המשרד שבראשו הוא עומד פועל כ"משרד בוטיק" – קטן, דיסקרטי, הפועל בפריסה ארצית, גרוסמן מגיע לכל מושב בארץ, מצפון עד דרום. אין פניות יזומות לבעלי נחלות, אין שלטי ענק, ולעתים גם אין פרסום כלל. "יש לנו מאגר גדול של קונים, ואפשר למכור נכסים מתחת לרדאר", הוא אומר. לקוחות רבים מגיעים בהמלצות מפה לאוזן ובאמצעות ביקורות.
בשנים האחרונות גרוסמן מזהה מגמה ברורה: עלייה חדה בהתעניינות מצד ישראלים חוזרים מחו"ל, בעיקר מארה"ב, קנדה ואוסטרליה, בעקבות התגברות האנטישמיות בחו"ל. חלקם, יזמים ואנשי הייטק שעשו אקזיטים, מחפשים נחלות יוקרה במרכז הארץ – לא להשקעה סולידית, אלא לבניית אחוזות משפחתיות רחבות ידיים.
האם נחלות במושבים מיועדות רק לאנשים אמידים כיום?
"באזור גדרה-חדרה וסביב ירושלים – בהחלט כן, ועדיין כדאי לקחת בחשבון שמחירי הנחלות עוד עומדים להכפיל את עצמם לאור השינויים שמתכנן מנהל מקרקעי ישראל".
באילו שינויים מדובר?
"תיקון 5 לתמ"א 35, שעליו עומלים בימים אלה, עשוי להגדיל משמעותית את מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה בכל נחלה. אם עד כה אושרו 2.5 יחידות דיור בכל נחלה, התיקון עשוי לשנות זאת לחמש יחידות דיור ואף יותר. יש גם אפשרות כיום לבצע פרצלציה לחלק מהמגרש ולהפריד לגוש/חלקה נפרד אחד מהבתים ולמכור אותו בנפרד, כך שהפוטנציאל הוא עצום ומחירי הנחלות יאמירו הרבה יותר. לכן, מי שקונה היום, נהנה מפוטנציאל שעדיין לא מתומחר במלואו".
בשיתוף יעקב גרוסמן, תיווך נדל"ן במושבים
