"הרוב המכריע של האדריכלים והמתכננים מתייחסים לרחוב המסחרי או לשדרה העסקית בעיר כאל עניין נלווה, כך שהתכנון שלהם יהיה לרוב גנרי מאוד ולא ייתן מענה אמיתי להצלחת הרחוב, האטרקטיביות שלו למבקרים ולבתי העסק הפועלים בו". את הדברים אומר יהודה עירוני, מנכ"ל חברת יען פרויקטים מסחריים ותיירותיים בע"מ אשר בעשור האחרון מלווה ומייעץ לחברות יזמות ולרשויות מקומיות בהקמה, פיתוח וחידוש מתחמים ורחובות מסחריים עירוניים.
"כשאתה לא מבין ומכיר לעומק את צרכי העסקים, את המאפיינים שלהם ואת צורכי התושבים והמבקרים ברחוב, לא תדע לתכנן את המרחב העסקי בו הם פועלים כמקום שיהיה גם מוצלח עבור בעלי העסקים וגם אטרקטיבי עבור קהל המבקרים", הוא אומר. "לשרטט בקו סגול על גבי התוכנית איפה תהיה החזית המסחרית זה הכי קל, אבל אם אין ירידה תכנונית לפרטים כמו רוחב המדרכה, סוג העצים, ספסלי הישיבה, הצללות, תאורה אפקטבית, מיקום השילוט, פחי אשפה, תחנות אוטובוס וכיוצ"ב, הרי שהרחוב הזה כנראה לא יממש את הפוטנציאל הכלכלי שלו וזה יפגע גם בעסקים עצמם, גם ביכולת לספק לתושבים מגוון צרכים וגם בהכנסות הרשות".
המומחיות: מיקרו-כלכלה
את יען פרויקטים מסחריים ותיירותיים בע"מ הקים עירוני בשנת 1994. החברה פועלת ממשרדה בעיר כפר יונה ומעניקה שירותים ללקוחות בכל רחבי הארץ, מאילת ועד קריית שמונה. בעשור האחרון מתמקדת החברה בעיקר בפיתוח וחידוש מתחמים מסחריים עירוניים ועל שירותיה בתחום זה נמנים: תכנון וייעוץ למרכזים מסחריים, התחדשות מתחמים מסחריים ורחובות מסחריים במרכזי ערים; תוכניות לפיתוח כלכלות מקומיות ואזוריות; ייעוץ לרשויות מוניציפליות וליישובים בנושאי "תעסוקה" - מסחר שירותים ועסקים, פיתוח כלכלה מקומית ועירונית; ניתוחי שוק ומגמות ועוד.
יהודה עירוני מעביר הרצאות והדרכות מרוכזות ליזמים ולגורמים ברשויות, בין היתר בנושאי חידוש מתחמי מסחר וחידוש מרכזי ערים. לדידו, מרכז העיר והרחוב הראשי המסחרי מהווה את ה"הלב הפועם" של עיר ואחד המפתחות העיקריים לאטרקטיביות של עיר למגורים.
"המאפיין העיקרי של חברת 'יען פרוייקטים' הוא העיסוק שלה במיקרו-כלכלה להבדיל ממקרו - כלכלה העוסקת בנושאי צמיחה, אינפלציה וכו' בכלל המשק", הוא מסביר. "אנחנו נותנים מענה לשאלות כמו כמה שטחי מסחר צריך, היכן ואיך למקם אותו, מה גדלי החנויות העדיפים, כמה עסקים צריך על מנת לתת מענה לסל התצרוכת של התושב ועוד".
מה זה בעצם מיקרו כלכלה?
"זהו תחום בכלכלה החוקר את ההתנהגות הכלכלית והעסקית של עסקים ותאים קטנים של עסקים זעירים, קטנים ובינוניים, יחידים, משפחות או חברות, קבלת ההחלטות שלהם, והדרך שבה התנהלותם והמאפיינים של אלו מכתיבה את התנהגות השוק בענף מסוים, או של המשק כולו. למעשהבניגוד לתחום המקרו-כלכלה, אשר מתרכז בכלל הפעילות הכלכלית במדינה או באזור גיאוגרפי מסוים ובחשיבה, מחקר וניתוח 'מלמעלה למטה', במיקרו-כלכלה, המחקר והניתוח מתאפיינים בחשיבה 'מלמטה למעלה', כלומר כיצד ההתנהגות של היחידות הקטנות קובעת את ההתנהגות הצרכנית וההתנהגות הכוללת של המשק כולו".
מתכננים ואדריכלים לא לומדים את התחום הזה במסגרת ההכשרה המקצועית?
"זה קצת תמוה אבל התשובה היא בד"כ שלילית. הם נוגעים בזה בצורה מאוד שולית כך שהדברים בטלים בשישים בתוך כל לימודי התואר שלהם".
באילו כשלים תכנוניים של רחובות מסחריים נתקלת במהלך השנים?
"יש לצערי לא מעט כשלים ורק על מנת להמחיש אתן לדוגמה את רחוב סוקולוב בהרצליה בו נעשה לפני כמה שנים שדרוג באמת יפה של הרחוב אבל, למשל, עם מדרכה רחבה מדי שהרחיקה את העוברים והשבים בהליכתם מהחזית המסחרית, או ציר תנועה חד סטרי שלא מאפשר עצירה לרגע לרכישת עיתון או מנה פלאפל וללא חניה מספיקה ונגישה. לכן, למשל, כשאדריכלים מדברים איתי על רוחב מדרכה של 8 ו-10 מטר ברחוב מסחרי 'לטובת עדיפות להולכי הרגל' אני צריך להסביר שככל שהמדרכה תהיה רחבה יותר כך הריחוק בין הקהל לבין החנויות יהיה גדול יותר ויקטין את כמות העצירות מול החזית המסחרית ואת מספר הכניסות לעסקים. רוחב המדרכה תלוי בגורמים נוספים כמו נראות חזית העסקים או גובה החזית המסחרית ועוד".
"מקרה נוסף היה בעיר מודיעין בה הרחוב המסחרי (כ- 3,000 מ"ר מסחר) והראשון בעיר תוכנן לפני מספר שנים עם כ-10 חנויות גדולות בלבד, ובצידו האחד בלבד של הרחוב. הבעיה הייתה שבאותם ימים לא היו ביקושים לחנויות בשטח 300 מ"ר ומעלה. שינינו את התכנון ושכנענו את החברה היזמית והעירייה להקטין את גודל החנויות ומ-10 חנויות גדולות הגענו לכמות של כ-40 חנויות בגדלים של 40-100 מ"ר שלהן היה פוטנציאל איכלוס גדול יותר ומגוון גדול יותר של עיסוקים שהפכו את הרחוב לאטרקטיבי יותר".
לנתח את מרכיב ההצלחה של כל עסק
יהודה עירוני, הוא בעל תואר ראשון בגיאודזיה וקרטוגרפיה (מדידות ומיפוי) מאוניברסיטת ת"א. בעברו שימש כסמנכ"ל בחברת הבנייה "מריו לזניק", מנכ"ל "מיזם" בע"מ ו"יוזמה נדל"ן" בע"מ מקבוצת "יוזמה", חברות שעסקו בשיווק, ניהול ייזום ויעוץ בנדל"ן ובפרויקטים בסקטור הכפרי (קיבוצים ומושבים). בנוסף הוא חבר תנועת "מרחב" לעירוניות מתחדשת בישראל, חבר הנהלה ציבורית ויו"ר ועדת כספים במתנ"ס כפר יונה במשך 5 שנים, חבר הוועדה המוניציפאלית של להב - לשכת ארגוני העצמאים והעסקים בישראל, יו"ר פורום היועצים העסקיים, חבר הנהלת לשכת היועצים העסקיים בישראל ויועץ למנהל התכנון במשרד הפנים בנושא חידוש מתחמים מסחריים. במהלך השנים עסק בעיקר בייעוץ עסקי לחברות וארגונים תוך ליווי וייעוץ מקרוב של למעלה מ-4,500 עסקים. בעשור האחרון החל להתמקד כאמור בייעוץ וליווי להקמה, פיתוח וחידוש מתחמים ורחובות מסחריים עירוניים.
"בגלל הרקע העסקי ארוך השנים שלי הבנתי שלעסק הבודד יש השפעה גדולה על הרחוב או המתחם המסחרי והתחלתי לנתח מהם מרכיבי ההצלחה של עסק באשר הוא. "התובנה העיקרית אליה הגעתי הייתה שהעקרונות השייכים לתכנון ותפעול העסק פנימה (מידוף, תאורה, מוצרים, תנועת לקוחות, קופה וכו') הם אותם העקרונות התכנוניים בהם צריך להשתמש בבואנו לתכנן או לשדרג רחוב מסחרי.
את דבריו הוא מסכם בכך ש"זה אולי קצת אירוני שאין לי רקע באדריכלות אבל למעשה זהו הערך המוסף הגדול ביותר שאני מביא לשולחנות התכנון - החשיבה אותה אני מביא אינה נשענת על המתודולוגיות הקיימות אלא על יצירתיות, מעוף ובעיקר הבנת המציאות לאשורה בשטח. הגורמים האלו מייצרים בסופו של דבר את הסיכוי הגדול יותר להצלחה העסקית".
בשיתוף חברת יען פרוייקטים בע"מ
