דברים טובים מתרחשים בשנים האחרונות בחיפה. עיר המחוז הצפונית נמצאת בעשור האחרון בעיצומה של תנופת פיתוח ובנייה מואצת, כחלק ממגמה מבורכת שנועדה להתאים את העיר לגידול אוכלוסין בשיעור של עשרות אחוזים, כזה שעתיד על פי ההערכות להוביל לכ-400 אלף תושבים עד שנת 2040, זאת בהשוואה לכ-290 אלף תושבים המתגוררים בה כיום.
בניסיון להוביל לחידוש הנוף האורבני של חיפה ולחזק את מעמדה, פועלת בעיריית חיפה מאז 2017 מנהלת ההתחדשות העירונית - אחת המנהלות החלוצות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. המנהלת, בראשה עומדת אורנה מור, מתכננת ערים ואזורים בהכשרתה ובעלת ניסיון תכנוני עשיר של עשרות שנים בתחום התכנון והבנייה, חרתה על דגלה עם הקמתה להוביל את תחום ההתחדשות העירונית בעיר. זאת תוך מתן מענה מקצועי וזמין עבור תושבים, יזמים ובעלי עניין נוספים, מתוך ראיה אסטרטגית תכנונית של חיפה. מענה זה כולל, בין היתר, ייזום, תכנון וקידום תוכניות פינוי בינוי ועיבוי, תוכניות אב ומתאר שכונתיות להתחדשות עירונית, ועריכת מסמכי מדיניות ונהלים.במקביל עורכת המינהלת בדיקות היתכנות למתחמים חדשים, מעדכנת באופן שוטף מידע תכנוני בנושאי התחדשות עירונית ומלווה תושבים ויזמים כחלק אינטגרלי מהליכי התכנון והביצוע.
"תפקידנו הוא לקחת אחריות על כל תחום הייזום ופיתוח ההתחדשות העירונית, החל מהפן התכנוני, דרך קביעת כללים ונהלי עבודה, וכלה בפן החברתי, בדגש על הסבר מקיף ומקצועי לתושבים", אומרת מור. "זאת על מנת שבסופו של תהליך הם יוכלו לקחת את המושכות לידיים ולקדם את תהליכי ההתחדשות העירונית באופן עצמאי. עצם הממשק בין הפן התכנוני לחברתי הוא למעשה ליבת העשייה בתחום".
"המנהלת נותנת דגש עליון למתן ידע וכלים לבעלי הדירות. מגיעות אלינו כעשרת אלפים פניות בשנה, מספר עצום שממחיש את הפוטנציאל הקיים בעיר. אנו מקיימים קורסים, כנסים והדרכות מקצועיות ללא עלות עבור התושבים, כולל ייעוץ משפטי ראשוני הנעשה ע"י עורכי דין מהשירות המשפטי בעירייה. כמו כן, אנו מפעילים אתר אינטרנט ייעודי להתחדשות עירונית בעיר, וכן גיבשנו שכבת התחדשות עירונית באתר ה-GIS העירוני, שהינו מערכת מידע גיאוגרפית-תכנונית, המאפשרת לתושבים ולמבקרים לקבל מידע אודות הפרויקטים המתוכננים והמבוצעים בעיר. בנוסף, המנהלת מפעילה שלוחה נוספת בקריית חיים, שהינה חלק בלתי נפרד מחיפה, ונותנת מענה בנושאי התחדשות עירונית לתושבי החלק המערבי והמזרחי של השכונה ולקריית שמואל הסמוכה".
מהפכת ההתחדשות כבר כאן
לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיפה ממוקמת כיום בין עשר הערים המובילות בישראל במתן היתרי בנייה להתחדשות עירונית, כמו גם במקום הראשון ביחס לכמות היחידות המקודמות בתוכניות השכונתיות ומצויות בעיצומו של התהליך. בסך הכל מדובר על עשר תוכניות אב שכונתיות, המאגדות יחד סדר גודל של כ-100 אלף יחידות דיור, ומקודמות בשיתוף משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התוכניות השכונתיות כוללות בין השאר תוכנית לשכונות החוף (נוה דוד, שער העליה, עין הים), לקרית שפרינצק ורמת שאול, לקרית אליעזר וקרית אליהו, לקרית חיים מערבית, לנווה שאנן מזרח ומערב, להדר מזרח ולשכונות המזרחיות (חליסה, תל עמל, נווה יוסף ונווה פז).
על פי המנהלת, חיפה מצויה נכון להיום בכ-70 אחוזי מימוש מסך הפוטנציאל התכנוני להתחדשות עירונית המגולם בתוכניות השכונתיות, כאשר באחוז זה נכללות תוכניות המצויות בתהליך בנייה/ היתרים/ תכנון או ייזום.
מור מציינת כי ישנם כיום עשרה אתרים פעילים לבנייה במסגרת תוכניות פינוי-בינוי (חלקם כבר מאוכלסים). בשכונת נווה דוד, החלוצה מבין שכונות החוף, מקודמים שלושה מתחמים – המלך שלמה (כ-1,200 יח"ד), המלך אמציה (כ-440 יח"ד) והמלך חזקיהו (כ-200 יח"ד); שלושה מתחמים פעילים בשכונת קריית שפרינצק: מרסיי (כ-70 יח"ד) (מתחם עיבוי הנמצא בבנייה), מתחם יציאת אירופה (כ-125 יח"ד) פרויקט ברל כצנלסון שהסתיים ואוכלס בשכונת מרכז זיו (כ-500 יח"ד), אתר פעיל בקריית חיים מערבית בשד' מח"ל (כ-550 יח"ד) וכן פרויקט נוסף בשכונת רמות רמז מתחם חביבה רייק (כ-930 יח"ד –בהיקף הכולל 15 בניינים, 14 מתוכם אוכלסו והאחרון נמצא בבנייה). לכך יש להוסיף היתרי חפירה שהוצאו לאחרונה במתחמי בת-גלים-חיל הים (כ-470 יח"ד), וכן תוכנית מתקדמת להיתרים בקרוב בשכונת קריית אליעזר- מתחם רוטשילד שתהווה את הסנונית הראשונה בשכונה (כ-760 יח"ד). בנוסף קיימות כ-5,000 יח"ד דיור נוספות במסגרת תוכניות מאושרות הבשלות לקראת הוצאת היתרים ברחבי העיר.
ואם זה לא מספיק, ישנן עוד 17 תוכניות המקודמות בשיתוף האגף לתכנון העיר בימים אלה בוועדות המקומיות או המחוזיות עם כ-8,500 יח"ד דיור נוספות, לצד 9 הצעות תכנוניות שכבר קיבלו אור ירוק לקראת הגשת מסמכים לוועדה המקומית. סך הכל מדובר על כ-50 אלף יחידות דיור המצויות בשלבי תכנון או בנייה בכל רחבי העיר, מספר חסר תקדים הממחיש את הרנסנס החיפאי בתחום ההתחדשות העירונית.
"אנחנו מדברים על מהפכה אמיתית - פועל יוצא של תהליך מובנה שנבנה ביסודיות לאורך שנים. אם בעבר חיפה נחשבה לפריפריה ולעיר שיזמים חששו לקדם בה התחדשות עירונית מסיבות שונות, כיום חיפה קוצרת את הפירות, בעיקר הודות לוודאות התכנונית שהיא מספקת הן ליזמים והן לבעלי הזכויות בקרקע", אומרת מור.
האם המנהלת אחראית גם על תוכניות במרחב הציבורי?
"בהחלט כן. ראשית, חשוב לי להודות לראש העיר, יונה יהב, ולסגנית ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שרית גולן, שרואים איתי עין בעין את חשיבות הנושא. הם מעניקים לי גיבוי ופועלים במרץ ובשיתוף פעולה מלא, יחד עם כל יתר השדרה הניהולית. אנו מבצעים פעילות תומכת התחדשות עירונית בתחום התשתיות וכבר השנה, בזכות הסכמי המסגרת, בוצעו ונמצאים בביצוע 6 פרויקטים תשתיתיים במימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – חניונים, הטמנת קווי חשמל, גינות ציבוריות, פארקי נינג'ה, שידרוג פארקים ועוד. השנה אנו רוצים להתמקד בפיתוח טיילת קרית חיים, שתכנונה אמור להתחיל כבר השנה במגמה ליצור טיילת רציפה מקריית ים ועד רצף הטיילות של העיר, מלווה בתגבור המטרונית במקביל לטיילת. בנוסף, אנו מקדמים שתי תוכניות אב גדולות לתחבורה עבור כלל העיר ועבור שכונות החוף. זו האחרונה בשיתוף הרשות הממשלתית, האוצר ולשכת התכנון המחוזית".
מהו החזון התכנוני של חיפה לעשור הקרוב?
"אנו חותרים למצוינות תכנונית תוך מענה איכותי לצרכים הציבוריים, ולא רק מענה למכפילים. אנו מעוניינים במתחמים מגוונים עם עירוב שימושים, שישדרגו את איכות החיים של התושבים בכל המישורים. הערך המרכזי שמוביל אותנו הוא חיזוק השכונות הוותיקות והמאתגרות הזקוקות לדחיפה שתאפשר להן למצות את הפוטנציאל הגלום בהן".
ישנם חסמים שמגבילים אתכם?
"לא הייתי מגדירה זאת כחסמים, אולם היינו מעוניינים שהתוכניות תקודמנה בסמכות הוועדה המקומית. הסיבה לכך היא שמי נותן את המענים המדויקים לאוכלוסייה בסופו של יום היא העירייה. היא זו שמכירה מקרוב את כלל הצרכים בשכונות ובמתחמים ברמה המיטבית. אנו פועלים על מנת לקדם את התהליכים בוועדה המקומית מתוך ההבנה שמהלך זה דורש ודאות, תיאום רוחבי מקסימלי וקיצור משמעותי של לוחות הזמנים, מהלך שקורה כבר כיום עם תגבור מספר הישיבות בוועדה המקומית".
גמישות תכנונית כמודל מנצח
ההסלמה בגזרה הצפונית והאיומים הביטחוניים המאתגרים את מדינת ישראל, מעלים את חשיבות ההתגוננות וההיערכות לחירום, בדגש על ערי הצפון וחיפה כבירת המחוז.
ביחס לאלמנט התכנוני, הלוקח בחשבון את נושא המיגון כחלק מהותי מתנופת הפיתוח והבינוי של העיר, מציינת מור את האג'נדה של עיריית חיפה ומנהלת ההתחדשות העירונית, הפועלת מכוחה. "צריך לזכור שחיפה היא עיר ותיקה. כפועל יוצא מכך היא מאגדת תחתיה לא מעט שכונות ותיקות עם מבנים ישנים שנבנו עוד בשנות ה-50 ו-60. מדובר במבנים שכמובן אינם ממוגנים, ללא מעליות או ממ"דים. אמנם העירייה נערכה מבעוד מועד עם השקעה מאסיבית בהיערכות לחירום, כולל שיפוץ וציוד המקלטים ומערכת משוכללת המאפשרת לפתוח אותם מרחוק, אבל באותה נשימה כולנו מבינים שבמצב הנתון, ולאור לוחות הזמנים בהם מאושרים פרויקטים חדשים לבנייה במדינת ישראל שנמשכים בממוצע כעשר שנים משלב הייזום ועד לקבלת טופס 4, עלינו לייצר פתרונות ביניים".
מה הכוונה?
"הנחיות הנהלת העיר מדברות בשלב זה בעיקר על הנושא התנועתי, בדגש על הרחבת דרכים המאפשרות מילוט במצבי חירום, תוספת כניסות ויציאות לכל מתחם שתאפשרנה פינוי בבטחה וכן תכנון של חניונים תת-קרקעים שיהיו מצוידים בכל הדרוש על מנת לשמש כמחסה הולם לאוכלוסייה בשעת חירום. זה המקום לציין שהחוק התאים את עצמו לצו השעה, כאשר לאור המחסור בקרקע לבנייה בעיר, ניתן כיום לקדם בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תוכניות עם רישום תלת-ממד. יש לכך משמעות גדולה מאוד, שכן ניתן להכניס למעשה מתחת לכל שטח ציבורי או פרויקט על בסיס התחדשות עירונית, חניון תת-קרקעי שישמש לשעת חירום. הגמישות התכנונית הזו מאפשרת היתכנות של פרויקטים שלא יכלו להתממש עד כה, מטעמים של חוסר בקרקע למימוש כלל הצרכים התכנוניים, שכן ברגע שיש אפשרות להשתמש בתת-הקרקע עם פחות מגבלות, השטח העומד לרשות התוכנית גדל, והיכולת התכנונית רחבה יותר ומאפשרת לשפר את הפתרונות למען ביטחונם של תושבי העיר והמבקרים בה".
אילו פעילויות מקדמת המנהלת בימים אלה?
"לצד הסיוע השוטף לבעלי הזכויות בקרקע והדיירים המעוניינים לקדם פרויקטים, כמו גם היזמים שפונים אלינו, אנו עמלים באופן קבוע על שורה של הדרכות וקורסים מקצועיים.
"סך הכל המנהלת מפעילה ארבעה סוגי קורסים המוצעים בחינם לתושבים. השנה אנו עתידים למשל לפתוח מחזור תשיעי של קורס מקיף הכולל 12 מפגשים בשיתוף הטכניון ומשרד הבינוי והשיכון. מדי שנה הקורס מתבצע בשכונה אחרת בעיר המיועדת להתחדשות, ומקיף מושגי יסוד בתחומי תכנון, כלכלה ושמאות, התארגנות חברתית, חוזים והסכמים ונושאים אחרים השזורים בהליכי ההתחדשות העירונית. בכל מפגש המשתתפים גם מיישמים את התכנים הנלמדים וזוכים לערך מוסף משמעותי. השנה למשל אנחנו עתידים לקיים את הקורס בשכונות המזרחיות של העיר, הכוללות את חליסה, תל-עמל, נווה יוסף ונווה פז.
"קורס אחר שאנחנו מקיימים עוסק בנושא תחזוקת הבניין עתיר המערכות (בניין גבוה). הרעיון להקמתו נולד מתוך ההבנה כי ברור לתושבים שהתגוררו במשך עשרות שנים בבנייני רכבת, כי קיים צורך במידע ובכלים פרקטיים על מנת שיכירו כיצד ניתן לתחזק בניין רב קומות. לצד זאת, אנחנו מציעים גם הרצאות בודדות בנושאים שונים עבור דיירים ונציגויות דיירים".
מור מנצלת את הבמה על מנת להעביר מסר חשוב לתושבים המעוניינים לקדם הליכי התחדשות עירונית בתחומי העיר. "המסר הראשוני המיועד קודם כל לדיירים הוא לנצל את הידע והניסיון שצברה המנהלת מאז הקמתה, יחד עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה. יש לפנות למינהלת כבר בראשיתו של התהליך, ולא לאחר מעשה וחתימה מול היזם.
בנוסף, יש לדרוש מהיזם כבר בשלב המשא ומתן הראשוני להכניס את נושא קרן התחזוקה להסכם, וכן לדרוש מהיזם להקדיש תשומת לב לתכנון מוטה תחזוקה שתבטיח כי הבניינים ידעו לתחזק את עצמם לאורך שנים באופן עצמאי. סעיף אחר שאנו מפצירים בדיירים להכניס להסכם עם היזם, מתייחס להסרת סכנות במשך תהליך התכנון, במידה והמבנה יוכרז כמבנה מסוכן. לאור העובדה שתהליך התכנון הוא תהליך ארוך שלוקח מספר שנים. במהלך הזמן הזה המבנים, שעתידים לעבור התחדשות עירונית, שלרוב הם רעועים ואינם ממוגנים, עלולים להפוך למסוכנים. לכן, חשוב לוודא מבעוד מועד שהיזם לוקח על עצמו את האחריות לטיפול בהם, אם וכאשר יוגדרו ככאלו, על כל המשתמע מכך. ולא פחות חשוב, מומלץ לבנות נציגות דיירות לכל בניין. הכוונה היא לנציגות בלתי תלויה ביזם, כזו שתשרת את האינטרסים של הדיירים, ולא תהיה כפופה ליזם או מי מטעמו".
ומה באשר ליזמים המעוניינים להשיא רווחים וליהנות כלכלית מתנופת הפיתוח האופפת את חיפה? גם עבורם מור מספקת טיפ בעל ערך. "המסר שלנו ליזמים הוא פשוט: קחו את הנהלים שלנו במנהלת ועבדו על פיהם. לפני שאתם ניגשים לשטח, אל תהססו ופנו אלינו לטובת ביצוע בדיקה ראשונית שהמתחם המיועד שאתם מתעתדים לקדם בו פרויקט, אכן עומד בקריטריונים הנדרשים ומוגדר כמתחם להתחדשות עירונית. בחינה מעמיקה שכזו על ידי גורמי המקצוע הקיימים במנהלת עשויה לחסוך לכם לא מעט זמן, משאבים וכאב ראש".
בשיתוף עיריית חיפה
