ההתקשרות בין משקיעים בתחום הקנביס הרפואי לבין חקלאים, שהינם בעלי הזכויות בקרקע חקלאית למטרות ריבוי/גידול, מחייבת קבלת היתר לשימוש חורג על פי חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע ובמים), תשכ"ז - 1967, ולא כולם מודעים לכך. עו"ד איילת רייך-מיכאלי, מתמחה בתחום הקנביס הרפואי, ומלווה משקיעים וחקלאים בהליכי הרישוי והסדרת ההתקשרות. משרד עורכי הדין שייסדה ייצג עד היום עשרות חקלאים וחברות בהסכמים, אשר קיבלו היתר מטעם הממונה על חוק ההתיישבות.
מה הקשר בין חוק ההתיישבות להליך הרישוי לריבוי/גידול קנביס רפואי?
עו"ד רייך-מיכאלי: "חוק ההתיישבות קובע כי מי שקיבל קרקע ומים מהמדינה לשימוש חקלאי יעשה בהם שימוש ולא יעבירם לאחרים. הקניית זכויות בקרקע חקלאית לאחר, במקרה זה המשקיע, המבקש לקיים את הפעילות בקרקע שייעודה חקלאי, מוגדרת בחוק ההתיישבות כ"שימוש חורג" והיא יכולה להתאפשר רק לאחר קבלת היתר. זוהי הפעילות החקלאית היחידה אשר תנאי לעיסוק בה הינו קבלת אישור חורג לפי חוק ההתיישבות. הדבר מחייב חשיבה לטווח רחוק, תוך התייחסות לפרמטרים רבים, כבר בעת גיבוש ההסכם אשר יוגש לאישור הממונה לצורך קבלת ההיתר לשימוש חורג".
עו"ד איילת רייך-מיכאלי, אשר מתמחה בתחום האגודות השיתופיות ותחומי חקלאות מגוונים מזה עשרים שנה ממשיכה ומבהירה: "יש להקדיש חשיבה לבניית ההתקשרות אשר מחד תהא תואמת את המתחייב מחוק ההתיישבות ומאידך תצפה פני עתיד ולא תמנע את התפתחות הפעילות. האמור מקבל משנה תוקף כשמדובר בהתקשרויות ארוכות טווח המצריכות השקעות ניכרות, קל וחומר אם בעתיד יהיה דילול של בעלי המניות.
"לכל אחד מהצדדים אינטרסים המחייבים הגנה והאתגר הוא למצוא את שביל הזהב באופן בו שני הצדדים ירגישו בטוחים בעסקה ושההתקשרות תקבל את אישור הממונה".
מה ייבדק במסגרת בחינת הבקשה לשימוש חורג?
עו"ד רייך-מיכאלי: "במסגרת בדיקת הבקשה לשימוש חורג יבחנו האם ההתקשרות בין בעל הזכויות בקרקע החקלאית (קיבוץ, מושב, חבר מושב) לבין היזם הינה 'שותפות אמת'. בהתאם לפסיקת בתי המשפט, שותפות אמת הינה שותפות שבה כל הצדדים להתקשרות נושאים בסיכון להפסדים ובסיכוי לרווחים. בהתאם, תיבחן נשיאת השותפים בסיכון ובסיכוי. יובהר כי חלקו של השותף, שהינו בעל הזכויות בקרקע החקלאית, בהשקעה וברווחים, לא יפחת, ככלל מ-26%. עוד חשוב לציין כי העמדת הקצאת המים והקרקע על ידי בעל הזכויות בקרקע לטובת השותפות, לא תיחשב לצורך חישוב השקעתו כאמור. תשלומים מובטחים של היזם/המשקיע לבעל הזכויות בקרקע החקלאית ללא קשר לרווחי השותפות ("רנטה"), ובמיוחד תשלומים כאמור שיינתנו בהתחלה עוד לפני שהפעילות נשאה פירות, מצביעים, ככלל, על כך שלא מדובר בשותפות אמת. חשוב לשים לב כי אם בעל הזכויות בקרקע יקבל רווחים מבלי שנשא החבות בהשקעה ו/או בהוצאות השוטפות תהיה זו אינדיקציה לכך שלא מדובר בשותפות אמיתית. גם העובדה שבעל הזכויות בקרקע לא נושא בהפסדים תצביע על כך שלא מדובר בשותפות אמת. לעומת זאת, התקשרות הכוללת הלוואה לפיה בעל הזכויות בקרקע לא יהיה זכאי לרווחים בטרם יחזיר את מלוא ההלוואה שקיבל, תהווה אינדיקציה לשותפות אמת. כך, גם השתתפות של בעל הזכויות בקרקע בקבלת החלטות העוסקות בניהול הפעילות החקלאית והעסקית, שותפות ניהול ספרים והבקרה החשבונאית יעידו על שותפות אמת. היעדרם של אלה תהווה אינדיקציה שלילית לקיומה של שותפות כאמור. חלוקת נכסי וחובות השותפות בין השותפים ביחס ישר למידת השקעתם בשותפות מהווה אינדיקציה נוספת לשותפות אמת. כך גם מידת היכרותו של בעל הזכויות בקרקע עם הנעשה בשטח (עובדים, סוגי גידול, מיקום שטחים חקלאיים, תפעול שוטף של המיזם וכו') יעידו אם מדובר בשותפות אמת או לא. כל זאת, על קצה המזלג. כמובן שיש פרמטרים רבים נוספים אותם יש לקחת בחשבון".
מה חשוב להדגיש בפני בעלי הקרקע והמשקיעים?
"גם אם אחוזי בעל הזכויות בקרקע נמוכים יהיו החלטות שהוא חייב להיות שותף להן ולא ניתן יהיה לדלל את אחזקותיו בתאגיד לפחות מ-26%.
קיימים פתרונות משפטיים המקובלים על הממונה באופן שמאפשר התקשרות חוזית ארוכת טווח השומרת על האינטרסים של המשקיע ושל בעל הזכויות בקרקע".
לפרטים: ayeletr@kv-yavne.co.il, ayelet-raich.co.il,
טל. 08-8548377
