המציאות הביטחונית הנוכחית מחייבת שינוי יסודי בתפיסת ההתחדשות העירונית בישראל. היסטורית, פרויקטים אלו נבחנו בעיקר דרך מדדים כלכליים, כגון ערך הקרקע ושיעורי רווחיות של יזמים. עם זאת, האיומים הממשיים על העורף מוכיחים כי פרדיגמה זו אינה רלוונטית עוד. במקום לראות בהתחדשות עסקה מסחרית, על המדינה להגדירה מחדש כמיזם לאומי אסטרטגי שייעודו המרכזי הוא הגנה מפני טילים והצלת חיים.
מעבר זה משקף מעבר ממודל המונע משיקולי רווח למסגרת תפיסתית קיומית, שבה המרחב המוגן אינו נחשב לתוספת נדל"נית אלא לזכות יסוד בסיסית. ניתוח המצב הקיים מלמד כי הסתמכות בלעדית על כוחות השוק הותירה מיליוני אזרחים ללא הגנה, מה שמחייב מעבר מידי להתחדשות לאומית המונחית על ידי צרכי הביטחון ולא על ידי טבלאות רווח והפסד.
כשחוסר כדאיות כלכלית הופך לסכנת חיים
מחדל המיגון במדינת ישראל, ובמיוחד באזורי הפריפריה והצפון, מהווה עדות מוחשית לכשל מבני עמוק בתפיסת הביטחון האזרחי והאחריות המדינתית. הנתונים הסטטיסטיים מציירים תמונה קשה: למעלה משלושה מיליון אזרחים חיים כיום ללא מיגון בסיסי, כאשר במרחב הארצי קיימות למעלה ממיליון יחידות דיור חסרות ממ"ד. ניתוח מעמיק של המציאות בשטח מעלה כי שורש הבעיה טמון בהסתמכות היתר של המדינה על מנגנוני השוק החופשי לצורך אספקת צורכי ביטחון יסודיים, תוך התעלמות מהשונות הגאוגרפית-כלכלית המאפיינת את ישראל.
באזורי הביקוש במרכז הארץ, ערך הקרקע הגבוה משמש כמנוע כלכלי רב-עוצמה המאפשר ליזמים פרטיים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית תוך השגת רווחיות מספקת. לעומת זאת, ביישובי הצפון והפריפריה, שבהם ערכי הקרקע נמוכים משמעותית, חוסר הכדאיות הכלכלית המובנה הוביל לקיפאון כמעט מוחלט ביוזמות המיגון וההתחדשות. המדינה, שבחרה לאורך עשורים להימנע מהתערבות תקציבית ישירה ומקידום פתרונות שאינם תלויי שוק, הותירה למעשה את התושבים באזורים אלו חשופים לגורלם הביטחוני והתשתיתי.
במערכה הנוכחית, הסטטיסטיקה היבשה של "חוסר כדאיות" תורגמה באופן ישיר וקטלני לסכנת חיים יומיומית. ניתן לקבוע כי ההתמקדות בטבלאות אקסל ובתשואות יזמיות יצרה אפליה מבנית בערך החיים בין המרכז לפריפריה. כאשר המיגון הופך למוצר נדל"ני המותנה ברווח כלכלי ולא בזכות יסוד קיומית, נוצר מצב שבו רמת הביטחון האישי של האזרח נגזרת ממיקומו הגאוגרפי בלבד. מצב זה משקף כשל רגולטורי ומוסרי חריף, שבו הפקטור הכלכלי גבר על החובה הלאומית להגנה על חיי אדם, והותיר מאות אלפי דירות ללא שכבת הגנה מינימלית מול איומי הרקטות.
מסלולי בזק להקמת מתחמי חוסן מוגנים
מול הצורך הקיומי והדחוף במיגון העורף, ניצבת חומת הבירוקרטיה הממסדית כמכשול מרכזי המעכב פרויקטים מצילי חיים. במציאות שבה כל יום ללא מרחב מוגן מהווה סיכון ממשי, המשך ההישענות על הליכים תכנוניים מסורבלים ואיטיים משקף נתק בין המערכת הרגולטורית לבין מצב החירום בשטח. ניתוח המצב מעלה כי הבירוקרטיה הקיימת משמשת לעיתים ככלי לשליטה ופיקוח יתר, במקום לשמש כמנגנון המאפשר האצה של תשתיות קריטיות. על מנת לגשר על פער זה, נדרש שינוי תפיסתי עמוק מצד מוסדות התכנון והמדינה, הכולל "שינוי דיסקט" מוחלט במעבר משגרה לחירום.
הפתרון המערכתי מחייב הנהגה מיידית של "מסלולי בזק" ייעודיים להקמת מתחמי חוסן מוגנים. מסלולים אלו צריכים להתבסס על תיעדוף ברור של פרויקטים הממוקמים בסמוך למוסדות ציבור, מרכזים קהילתיים וצירי חירום אסטרטגיים. במסגרת זו, יש להגדיר מחדש את תקני המיגון הנדרשים: הממ"ד, פירי המילוט ומערכות הגיבוי והחירום אינם יכולים להיחשב עוד כ"תוספות" אופציונליות או כהטבות נדל"ניות, אלא כסטנדרט תכנוני בסיסי ומחייב בכל פרויקט של התחדשות עירונית.
יתרה מכך, צמצום משכי הזמן לאישור תוכניות ומתן היתרי בנייה במתכונת חירום הוא הכרחי ליצירת ודאות תכנונית וכלכלית. מעורבות המדינה אינה צריכה להסתכם בפיקוח בלבד, אלא בסנכרון הדוק בין כל גורמי התכנון והביצוע כדי להבטיח כי המרחב העירוני יהפוך למגן אקטיבי עבור אזרחיו. רק באמצעות פירוק חסמים בירוקרטיים אלו והפיכת המיגון למשימה לאומית מתועדפת, ניתן יהיה להעניק לתושבי הצפון והפריפריה את הביטחון הפיזי והחוסן הקהילתי הנדרשים להתמודדות עם אתגרי השעה.
הממ"ד כאידיאולוגיה חברתית
השבר הלאומי הנוכחי העלה את הממ"ד מדרגת פתרון הנדסי-הישרדותי לדרגת אידיאולוגיה של אחריות חברתית עמוקה. המרחב המוגן אינו משמש עוד רק כחיץ פיזי בפני איומים, אלא כביטוי ערכי לעקרון השוויון בחברה הישראלית. הבטחת מיגון לכל אזרח, ללא תלות במיקומו הגאוגרפי או במעמדו הסוציו-אקונומי, מהווה אמירה מוסרית שלפיה ערך החיים הוא אחיד ומוחלט. ניתוח המציאות מראה כי הממ"ד הפך לכלי לתיקון כשלים היסטוריים ארוכי שנים בפריפריה, תוך הפיכת הדירה הבודדת לחלק ממארג חוסן קהילתי רחב. אימוץ תפיסה זו מאפשר למדינה לצמוח מתוך המשבר, תוך עיצוב מחדש של המרחב העירוני כמרחב המעניק ביטחון שוויוני, צדק חלוקתי וחוסן לאומי ארוך טווח.
הכותב מתמחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית ומנהל תחום היזמות בבית הספר לנדל"ן של הקריה האקדמית אונו
