"אנשים רוכשים דירה, לוקחים משכנתה, וחושבים שבזה נגמר הסיפור. הם רק שוכחים שהמשכנתה שהם לקחו תלווה אותם לאורך שנים ארוכות, לעתים עשרות שנים. האתגר האמיתי הוא לא לקבל את המשכנתה, אלא לנהל אותה נכון לאורך השנים". כך אומרת יועצת המשכנתאות הוותיקה מעיין הראל, בעלת "מגן משכנתאות".
עוד מוסיפה הראל כי "החיים שלנו דינמיים ומשתנים בהתאם למצב הפיננסי והמשפחתי שלנו, ובדומה לכך גם השוק מתעצב ומשתנה לאורך זמן. לכן, בכל הקשור למשכנתה – ההלוואה הגדולה ביותר בחייהם של רוב האנשים - צריך לעשות התאמות תכופות בהתאם למצב האישי ובהתאם למציאות הכלכלית בשוק".
באילו מצבים צריך לשקול שינוי בתנאי המשכנתה?
"את המשכנתה אנחנו לוקחים לרוב בצעירותנו, כשיש לנו יכולת כלכלית מסוימת, אבל עם השנים היכולת הזו משתנה. לפעמים ההשתכרות גבוהה יותר, ואז אפשר להגדיל את ההחזר החודשי או להפקיד סכומים גבוהים שיקטינו את העלות הכוללת, ולעתים המשפחה גדלה וההוצאות גדלות איתה – וגם אז צריך להתייחס לכך במשכנתה.
"אותו דין חל גם במקרה שבו אנחנו רוצים לרכוש דירה חדשה, לעשות שיפוץ נרחב בבית וכן הלאה. יש אנשים שייקחו הלוואה מסחרית חדשה מהבנק או מחברת האשראי, ויש כאלה שיגדילו את המשכנתה הקיימת. צריך לבדוק את כל האופציות העומדות לרשותנו: האם קיימים מוצרים פיננסיים טובים יותר והאם ניתן לשפר את תנאי המשכנתה הישנה שלנו – בצורה שבה גם אם נגדיל אותה, ההחזר החודשי כמעט ולא ישתנה. למעשה, מומלץ לבדוק את תנאי המשכנתה ותנאי השוק אחת לשנתיים, במטרה למטב אותה ובכך לחסוך הון רב במהלך השנים.
"בסוף צריך לזכור שמשכנתה היא עוד מוצר פיננסי המוצע בבנקים ולפעמים יש מוצרים אחרים שיכולים להתאים יותר. לכן חשוב להיעזר באיש מקצוע המכיר את נבכי השוק הפיננסי. מי שלקח משכנתה לפני שנתיים פלוס, ולא בודק את אופציית המיחזור שלה, דומה למי שזורק כסף לפח. בהתנהלות נכונה אפשר להגיע לחסכונות יפים או להוריד ריביות ולגוון את תמהיל המשכנתה בצורה נוחה, חסכונית ואף יותר יציבה".
להכיר את המערכת מבפנים
הראל, בת 40, מתמחה זה 15 שנה בתחומי הייעוץ הכלכלי והמשכנתאות. בעברה עבדה כיועצת במוקד המשכנתאות של בנק מזרחי טפחות וכמשווקת מרחבית באזור תל אביב, הרצליה ורמת השרון מטעם הבנק. בהמשך מונתה לכלכלנית במשרד ממשלתי, תפקיד שלאחריו החליטה להפוך ליועצת עצמאית ולגורם אובייקטיבי העומד לצד מקבל המשכנתה ולא מולו.
את הצד השני של המתרס היא כמובן מכירה לעומקו, מה שלדבריה מסייע רבות ללקוחותיה. הראל מסבירה כי היא מלווה את לקוחותיה בתהליכי משכנתה מגוונים וגם מורכבים, ומציעה פתרונות יצירתיים המתאימים לצרכים ולאפשרויות שלהם.
"אנשים לא יודעים זאת, אבל גם כשהם זקוקים לסכום כסף גדול כמו למשל עבור שיפוץ הבית, כיסוי חובות, עזרה לילדים, צבירת נכסים נוספים או השקעה בעסק, הם לא חייבים לקחת הלוואה חדשה ומכבידה שתחנוק אותם כלכלית", מסבירה הראל. "אפשר להיעזר בכלים חלופיים וחכמים יותר, כמו למשל קבלת משכנתה על נכס קיים".
איך זה עובד?
"המשכנתה ניתנת כנגד משכון נכס קיים שנמצא ברשותכם, בין שמדובר על דירה, חנות, משרד וכיו"ב. חשוב לציין שהנכס הממושכן לא עובר לבעלות הבנק, אלא משמש כערבות לבנק לצורך החזרת ההלוואה שניתנה. תמורת ערבות זו, הלווים מקבלים מימון לכל מטרה. משכנתה לנכס קיים מתאימה למי שמעוניין בהלוואה בריביות נמוכות מאלו המוצעות בשוק ההלוואות ובוודאות יכול להחזיר את ההלוואה בלי לסכן את הנכס שלו. כמו כן, היא מתאימה למי שזקוק להלוואה גבוהה ממה שניתן לקבל בשוק ההלוואות והיא מאפשרת החזרים חודשיים נוחים יותר".
"צריך להתמקח עם הבנקים"
במקרים אחרים הראל מסייעת ללקוחותיה לאחד את כלל הלוואותיהם, מה שמוריד בצורה דרמטית את ההחזר החודשי שהם נדרשים לשלם. בנוסף, היא מסייעת במקרים של משכנתאות מורכבות – בין שהלקוחות סורבו על ידי הבנקים, ובין שנדרש פתרון יצירתי עם חשיבה מחוץ לקופסה. במקרים אלו הראל בודקת את מצבו המשפטי של הנכס, הלוואות שנלקחו, ההיסטוריה הפיננסית והמצב הפיננסי הנוכחי, הסיבות שבגינם קיבלו הלקוחות סירוב וכיו"ב. לאחר ניתוח כלכלי מעמיק, היא מגיעה לפתרונות אלטרנטיביים כגון שעבוד נכסים, צירוף ערבים, לקיחת הלוואות נוספות, הגדלת מסגרת אשראי ועוד.
"בסופו של דבר, ייעוץ משכנתאות דורש המון יצירתיות, בקיאות, היכרות עם כלל המוצרים הפיננסיים במערכת הבנקאית והבנה שמשכנתה היא בסך הכל עוד מוצר פיננסי, אחד מיני רבים. אפשר וצריך להתמקח עם הבנקים על היקף הריביות", היא מסבירה.
"דבר מהותי נוסף שצריך להבין הוא שהשוק משתנה כל הזמן. לדוגמה, אנשים שלקחו משכנתה לפני שנתיים ומעלה, עם מסלולים צמודי מדד, היום נחנקים בשל התנפחות ההחזר החודשי. "עם משכנתה צריך להיות עם יד על הדופק ולבדוק אותה כל שנתיים - אחרת אתם פשוט זורקים כסף לפח. ייעוץ נכון, שיכלול מיחזור משכנתה או איחוד הלוואות, יוכל להקל עליהם בצורה דרמטית – ולנתב אותם חזרה למסלול הנכון".
מעיין הראל
למעבר לאתר >>
בשיתוף מעיין הראל
