על רקע אחת התקופות המאתגרות והמורכבות שידע הענף בשנים האחרונות, בין סביבת ריבית גבוהה, האטה בשוק המגורים ואי-ודאות כלכלית מתמשכת, לבין ניסיון מתמשך לאתר מנועי צמיחה חדשים לשוק הכוללים עסקאות משמעותיות והנפקות בבורסה - הגיעו אתמול בכירי ענף הנדל"ן הישראלי לכנס הנדל"ן השנתי של פירמת הייעוץ וראיית החשבון EY שהתקיים במלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב.
הכנס, שנערך בשיתוף משרד עורכי הדין שטיינמץ, גורמן, ארדמן ושות', הפך למוקד מפגש של מאות מבכירי הנדל"ן, הבנקאות, המימון וההשקעות בישראל. הוא הציב במרכזו דיון מעמיק באתגרים ובהזדמנויות העומדים בפני השוק בתקופה של אי-ודאות ושינויים מבניים, ובמעבר משיח של צמיחה מואצת לדיון פרקטי ומפוכח יותר על הון, ניהול סיכונים והתמודדות עם מציאות כלכלית משתנה.
לאורך היום התקיימו פאנלים והרצאות Keynote בהשתתפות יזמים, בעלי מניות, מנכ"לים, נציגי גופים פיננסיים ומשקיעים מובילים, שעסקו במגמות בשוק הדיור והנדל"ן המניב, בסוגיות של הון ומימון, בהשפעת התנודתיות הגלובלית על השוק המקומי ובתפיסות ניהול ויזמות בעידן של האטה לצד נקודות פריצה.
השוק יודע למצוא את ההזדמנויות
את הכנס פתחו יקי בוארון, שותף ומנהל תחום הנדל"ן ב-EY, ועו"ד אורן ארדמן ממשרד עורכי הדין שטיינמץ, גורמן, ארדמן ושות'. בוארון תיאר שוק שנמצא בשנת מבחן: מצד אחד, המשק הישראלי מפגין חוסן יחסי, אינפלציה מתכנסת ויכולת להפחתות ריבית. מצד שני, סביבת המימון עדיין מכבידה על שוק הדיור, העסקאות מתנהלות בקצב נמוך ואלפי רוכשים יצטרכו להשלים תשלומים על דירות שנרכשו במבצעי מימון. "השנים 2026 ו-2027 יהיו שנות מבחן קריטיות, כאשר אלפי דירות שנמכרו במבצעי מימון יימסרו לרוכשים שיצטרכו להשלים את התמורה". לצד האתגרים, בוארון סימן את תחום חוות השרתים כאחד ממנועי הצמיחה הבולטים של ענף הנדל"ן בשנים הקרובות, בין היתר בזכות החיבור של ישראל לאירופה, מחירי האנרגיה וההון האנושי בתחום ה-AI. "אין ספק שהתפתחותה של ישראל כמעצמה בתחום חשובה מאוד למשק, לכן על מקבלי ההחלטות לדאוג לוודאות מיסויית ורגולטורית, ובמקביל לבנות את התשתיות ומתקני האנרגיה", אמר.
עו"ד אורן ארדמן, שותף בכיר בפירמת שטיינמץ, גורמן, ארדמן ושות', הצביע על רוח גבית רחבה יותר שמגיעה משוק ההון: "השינוי שמתחולל בשוק ההון הישראלי משקף את חוסנה של הכלכלה המקומית ומעניק רוח גבית לשוק הנדל"ן".
בהמשך עלו לבמה מנכ"ל בנק הפועלים, ידין ענתבי, ששוחח עם קלרה צברגל, מנהלת סקטור הנדל"ן בחטיבה העסקית בבנק. ענתבי הציג תמונת מצב מאוזנת של המשק הישראלי: חוסן מאקרו שאפשר למשק להתמודד עם תקופת המלחמה, לצד אתגר תקציבי משמעותי לשנים הקרובות. "המשק הישראלי נכנס למלחמת חרבות ברזל מנקודת שיא: אינפלציה נמוכה, אבטלה מזערית וחוב ממשלתי נמוך". עם זאת, הוא הדגיש כי "האתגר המרכזי של הממשלה הבאה הוא גובה תקציב הביטחון שיקבע את רמת החיים של כולנו". בהתייחסו לענף הנדל"ן, ענתבי תיאר תקופה מאתגרת אך לא משברית, שבה קצב מכירת הדירות ירד אך החברות שומרות על איתנות. "אנו נמצאים כעת בתקופה פחות טובה בנדל"ן, המתבטאת במכירת פחות דירות. למרות זאת, מצב החברות נותר יציב", אמר. קלרה צברגל, מנהלת סקטור נדל"ן בחטיבה העסקית בבנק הפועלים, השלימה את התמונה מזווית היזמים וציינה כי גם בפרויקטים שבהם המכירות איטיות יותר, החברות פועלות להתאים את עצמן למציאות החדשה: "אין יזם שלא ממציא את עצמו מחדש עם מוצרים פיננסיים לרוכשים או פנייה לקהלים חדשים. הדרייב שלהם ממלא אותי".
בהרצאתו, תיאר ברק רוזן, המנכ"ל והבעלים של ישראל קנדה, את ענף הנדל"ן כמי שפועל בשנים האחרונות בתוך מציאות מתמשכת של אי-ודאות, אך גם כזו שמייצרת הזדמנויות למי שיודע לפעול בתוכה. לדבריו, "אנחנו מצויים בעיצומו של משבר מתמשך. צריך להבין שזוהי המציאות ועלינו לדעת להתמודד". רוזן הדגיש כי החברה ממשיכה לפעול בישראל ובעולם, אך מבחינתו השוק המקומי נותר בליבת הפעילות: "אין כמו לבנות את הארץ שלנו, ואין כמו המערכת הבנקאית הזמינה והתחרותית שלנו. עם ישראל והמשק הישראלי פשוט אוהבים נדל"ן". בדבריו התייחס גם להתרחבות ישראל קנדה לתחום המלונאות, לעסקת המיזוג עם אקרו נדל"ן ולפרויקטים המרכזיים שמקדמת החברה בתל אביב. על עסקת אקרו אמר כי "אחד ועוד אחד הם ארבע", והגדיר אותה כמהלך שייצר ערך לשני הצדדים. בהמשך הציג גם את פרויקט VERTICAL CITY, עירוב שימושים רחב היקף בהשקעה כוללת של כ-10 מיליארד שקל: "זה פרויקט בסדר גודל שלא הכרנו עד היום בענף".
האטה או פריצה?
אחד המושבים המרכזיים בכנס עסק בשאלה האם שוק הדיור הישראלי מצוי בפני האטה מתמשכת או דווקא ערב פריצה מחודשת. בפאנל בהנחיית איתי בר חיים, שותף, תחום נדל"ן, EY, השתתפו בכירים בענף, בהם רונית אשד לוי, יגאל דימרי, דורון לוי, ארנון פרידמן ויקי רייסנר, שניסו להעריך האם השוק מתכנס להאטה נוספת או דווקא מתקרב לנקודת מפנה. רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, אמרה כי "לרוכשים יש היום אלטרנטיבות - והתחרות בריאה וטובה", והוסיפה כי "הביקוש לא נעלם, בסוף כל אמא רוצה דירה לילדים שלה". דורון לוי, מנכ"ל משותף בגיא ודורון לוי, הדגיש כי בתקופה הנוכחית חברות נדל"ן נדרשות לפיזור רחב יותר של פעילות, ולא להישען על פרויקט מרכזי אחד. בהמשך התייחס גם להאטה בשיווקי הקרקעות, שלדבריו צפויה לצמצם את ההיצע ולהחזיר בהמשך את הביקושים: "אני מאמין שברבעון השני של 2027 הביקושים יגדלו ונחווה גידול במכירות". יגאל דמרי, מנכ"ל י.ח. דמרי בניה ופיתוח, הציג עמדה אופטימית ביחס לטווח הקצר, אך הזהיר מפני המחסור ארוך הטווח בקרקעות: "עתודות הקרקע בישראל מצומצמות, ולכן בראייה של עשור קדימה - לאנשים לא יהיו פה דירות".
אחריו עלה לבמה אורי לוין, מנכ"ל קבוצת תדהר, שהציג את תפיסת הניהול והיזמות של הקבוצה ודיבר על הצורך של חברות נדל"ן לפתח מנגנונים גמישים ויכולת הסתגלות מהירה. לוין התייחס לחוסנה של הכלכלה הישראלית, אך גם לאתגרים שמלווים את הענף: "מטורף לראות כיצד כלכלת ישראל מצליחה להתנהל בתוך מלחמה עם טלטלות בלתי נתפסות". בהמשך הוסיף כי גם בענף הנדל"ן, ובפרט במודל הפעילות של תדהר, נקודת המוצא היא ניהול סיכונים: "המחשבה של תדהר מאז ומתמיד היתה קודם כל כיצד לצלוח משברים, ורק לאחר מכן לחשוב על צמיחה".
מציאות עסקית משתנה
בפאנל "נדל"ן מניב: צמיחה בצל אתגרים ושינויים", בהנחיית טל קרן אשכנזי, שותפה, תחום נדל"ן, EY, הציגו בכירי הענף תמונה של שוק מניב שמשנה כיוון: מרכזי המסחר מתחזקים מחדש, שוק המשרדים ממשיך ליהנות מביקוש מצד חברות הייטק אך מושפע משער הדולר ומהמצב הכלכלי, ותחום הדאטה סנטרים צובר תאוצה לצד חסמי אנרגיה משמעותיים. קרן כליפה, משנה למנכ"ל ומנכ"לית חטיבת הנדל"ן ישראל ב-GCity, תיארה את המהפך שעבר עולם המסחר ואמרה כי "לפני הקורונה ובתחילתה דיברו על כך שלא יהיה יותר מסחר והעולם יעבור לקניות אונליין, אבל ביציאה מסגרי הקורונה ראינו איך הקונים שועטים על הקניונים". מנגד, רמי שביט, מנכ"ל ובעלים של משביר 365, הציג את נקודת המבט של השוכרים והתריע: "הארנונה היא המרכיב הכבד ביותר בהוצאות שלנו והיא הפכה למס עצום שאנחנו סובלים ממנו. 50% מהמסחר שלנו יעבור בקרוב לחו"ל". עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה, אמר: "שוק המשרדים מושפע ישירות מהשינויים המאקרו כלכליים", אך הדגיש שהביקוש בארץ נשען על ההון האנושי המקומי.
את הכנס סגר פאנל "הון, מימון ואי-ודאות: איך מנווטים כשהשווקים סוערים", שבו השתתפו בכירים מגופי מימון, מוסדיים וחברות נדל"ן. גלית בן נאים, ליאור יוחפז, אמיר יניב, עומרי לוי, קלרה צברגל וטלי ריצ'מן הציגו תמונה של שוק שנמצא תחת לחץ, אך ממשיך לפעול ולגייס הון. סביבת הריבית הגבוהה, אי-הוודאות והקשחת תנאי המימון מאלצות יזמים לחשב מסלול מחדש, אך במקביל שוק ההון, הגופים המוסדיים, הבנקים והמימון החוץ-בנקאי ממשיכים לשמש מקורות מימון משמעותיים.
אמיר יניב, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, הצביע דווקא על ההזדמנות שנוצרת במציאות הזו: "סביבת הריבית הגבוהה והאתגרים שהתווספו לשוק מקנים לו הזדמנות גדולה". מנגד, קלרה צברגל, מנהלת סקטור נדל"ן בחטיבה העסקית בבנק הפועלים, הדגישה את הזהירות של המערכת הבנקאית, אך גם העריכה כי הפעילות תחזור: "אין לי ספק שהמכירות תחזורנה. האם זה יוביל לעליית מחירים, קשה לדעת".
בשיתוף EY
