אחד התהליכים היותר מורכבים בתחום הנדל"ן במגזר הכפרי הוא הסדרת נחלה. אלון אשר וניצן פניני, בעלי חברת "עמק הזהב יזמות", הם יזמים בעולם הנחלות שמכירים מקרוב את הקשיים. לכן יצרו השניים מודל ייחודי, שבאמצעותו הם מובילים את התהליך ומספקים פתרונות בכל ההיבטים.
כדי להבין את חשיבות ההסדרה, חשוב להדגיש כי בשנים האחרונות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הקשיחה את המדיניות — גם אם לא באופן רשמי. "אם בעבר נהנו בעלי הנחלות מרמה מסוימת של התעלמות מהסדרת המבנים במשק, כיום רמ"י מהדקת את האכיפה", מסביר ניצן. "המשמעות היא שכל בעל נחלה שמבקש לבצע העברת זכויות לבן ממשיך, למכור את הנחלה, לפצל מגרשים או כל הליך אחר — נדרש לפני הכול לדאוג להסדרה".
בעניין זה מוסיף ניצן כי מגמת השינוי ברמ"י באה לידי ביטוי גם בהגדלת היקף ההיתרים לבנייה בכל מושב: "עד היום ניתן לפצל מגרשים ולבנות כ–2.5 יחידות במושבים בעמק חפר, ואילו כיום ניתן כבר לפצל ולבנות עד 3.5 יחידות מגורים בנחלה".
"בסופו של דבר, השינוי במדינות רמ"י מאפשר למצות מהקרקע את מלוא הפוטנציאל על פי חוק, ואף להניב מהנחלה תשואה כמו כל עסק מניב", מסבירים ניצן ואלון.
מפגש רצונות בתוך המשפחה
אלא שהדרך לתשואה ארוכה ומפותלת. אלון וניצן פועלים יחד כבר19 שנה והופכים לא מעט נחלות למיזם עסקי בעל ערך לבעליהן. הם עושים זאת באמצעות טיפול ממוקד בארבעה היבטים, בשיתוף אנשי מקצוע מומחים בתחומם: התכנון האדריכלי, הסוגיות המשפטיות, המורכבות המשפחתית ובדיקת ההיתכנות הכלכלית.
השניים, שפועלים באזור השרון ובעמק חפר, מחזיקים לא רק בניסיון רב בתחום הנדל"ן במגזר הכפרי, אלא גם בעולמות הגישור. הסמכתם כמגשרים מסייעת בפרט לנוכח המעורבות המשפחתית הרגשית, שלא פעם גורמת למאבקים מרים.
ניצן מסביר: "העברה בין דורית מתייחסת לכך שהנחלה עוברת לבן ממשיך אחד בלבד וכתוצאה מכך נגרמת חלוקה אי שוויונית בין הילדים. תמיד בתחילת תהליך ההסדרה אנחנו אומרים לילדים שהחלוקה לעולם לא תיראה שווה כלפי חוץ, כי בסופו של דבר רק אחד הילדים מקבל את הנחלה. אבל הילד השני יוכל לבנות יחידת מגורים במשק והשלישי ייהנה מפיצוי כספי — כך שכולם ירוויחו כלכלית. המטרה שלנו היא לייצר ערכים כלכליים שווים, ולדאוג שבסופו של התהליך המשפחה תישאר מלוכדת".
כדי להביא את בני המשפחה להסכמות, התהליך נפתח בבירור ומיפוי הרצונות של כל אחד מהם אל מול האפשרויות הקיימות בנחלה. את הגדרת הרצונות והצרכים עושים השניים בשיחות עם כל בן משפחה בנפרד. בהמשך הם יוזמים "מפגש רצונות", שנועד להוביל להסכמות. במקביל, כדי לוודא שאין פער בין הרצונות למציאות בשטח, נערכות בדיקות יסודיות כמו בחינת אחוזי הבנייה, שימושים אפשריים והיבטים כלכליים נוספים שנבחנים על ידי כלכלן. "יש מקרים, למשל, של בן שגר בחו"ל ואין לו שום עניין בנחלה והוא מעדיף פיצוי כספי, ויש מקרים של בן שמבקש להסדיר מבנה למגורים או לעסק. אנחנו מכמתים את כל מה שעלה במפגש המשפחתי, הרבה לפני שנעשה צעד מעשי. כך, למשל, אם אחד הבנים רוצה להקים חממת פרחים, אבל הבדיקה של היועץ הכלכלי שלנו מצביעה על אי כדאיות כלכלית — חשוב לשקף את הנתונים האלה לבני המשפחה".
הרצונות של בני המשפחה אינם נבחנים רק בהיבט הכלכלי, אלא גם בהיבט האדריכלי. האדריכלית קרן סלינס סייג, שעובדת עם "עמק הזהב יזמות", בודקת כל בקשה שהתגבשה במשפחה ומפיקה דו"ח תכנון אדריכלי לנחלה. "הדו"ח כולל גם נתונים על חריגות, ולכן בשלב הזה אנו בודקים באמצעות היועץ הכלכלי שלנו מהי עלות הסדרת החריגות", מסביר אלון. "במקרים רבים, בתהליך העברה בין דורית עולה לראשונה השאלה אם להסדיר מבנה בן מאה שנה שיושב על שטח של 20 מ"ר בלבד ולא נעשה בו שימוש, או שאולי כדאי להפוך אותו ליחידת מגורים. כל האפשרויות שעולות נבדקות לעומק, הן כלכלית והן אדריכלית".
גם זכויות הבנייה עולות מהדו"ח האדריכלי שעומד בבסיסה של התב"ע (תוכנית בניין עיר). כך, לאחר שמתגבשים הנתונים הכלכליים והאדריכליים, מתחיל שלב הפקת תוכנית אדריכלית לנחלה. "בשלב הזה אנחנו 'מלבישים' את העלות הכוללת לתכנון, להסדרה ולהקמת המבנים, בהתאם ליכולות הכלכליות של המשפחה", אומר ניצן. "לא פעם הפתרון הוא בתוכנית כלכלית מודולרית. למשל, במקרה של משפחה שבה אחד הילדים הוא סטודנט, ומתוך התהליך אנחנו מבינים שבשנים הקרובות הוא לא זקוק לפיצוי כספי מאחיו — הבן הממשיך — אנחנו מייצרים תוכנית דירוג שלפיה הוא יקבל את הכסף בעוד שנים אחדות".
אל תחכו עם ההסדרה
אל הניתוח הכלכלי והתכנון האדריכלי, שנשען על הערכת השמאי המקצועי והנייטרלי עודד מלק, מתווספות הסוגיות המשפטיות. עו"ד אלעד חלפון, שעובד גם הוא בשיתוף עם החברה, מטפל במקרים שבהם מתגלים עיקולים על הקרקע, מגבש את ההסכם בין בני המשפחה, דואג לעריכת צו ירושה ומסייע להתמודד עם כל משוכה משפטית שעולה.
במקביל לכל השלבים נדרש לדאוג להיתרים ולאישורים מול הגורמים השונים, כמו ועדות התכנון והבנייה ורמ"י. כך, בתום התהליך יכולים בני המשפחה ליהנות ממקור הכנסה מניב ואף למכור את הנחלה או חלקים ממנה בעזרת שירותי התיווך של אלון וניצן.
"אנחנו מודעים לכך שהרבה משפחות במושבים נמנעות מלהיכנס לתהליך ההסדרה בגלל חשש מפני סכסוך משפחתי, אבל מצד שני יש את החשש מפני קנס על מבנה שלא הוסדר או מיסוי שיש לשלם. בסופו של דבר המטרה היא לעשות סדר ושלום בין בני המשפחה, והמרכיב הכלכלי הוא נקודות האור שאליה אנחנו מכוונים — הנחלה היא עסק כלכלי עם פוטנציאל משמעותי להתפרנס ממנו. ככל שמסדירים את התהליכים בשלב מוקדם יותר, ההיקף המשפחתי מסתכם במעגל מצומצם יותר של אנשים. ככל שמחכים הילדים מתחתנים ויש נכדים, ואז ההסדרה מתנהלת מול הרבה יותר רצונות, והמורכבות עולה בהתאם".
לפנייה טלפונית 054-644-3388>>
לאתר החברה >>
בשיתוף עמק הזהב יזמות
