הסדרת נחלה הכרחית לפני כל פעולה שעתידה להתבצע בשטח, בין אם מדובר בהעברתה לדור ההמשך, פיצול הנחלה או מכירתה. מדובר בתהליך משפטי, תכנוני וכלכלי, שחשוב שיכלול ייעוץ וליווי הוליסטי שיכול, במידה שנעשה בצורה נכונה ומקצועית, לחסוך זמן וכסף. כאן נכנס לתמונה עורך הדין והנדסאי הבניין אור דויד רובס, שהתחיל את דרכו בתחום התכנון והבנייה מילדות, כשהתלווה לאביו שעבד כקבלן בנייה.
בהמשך עסק עו"ד אור דויד רובס בתחום ולמד הנדסאות בניין ותכנון מבנים, בנוסף לתואר במשפטים, דבר שאיפשר לו ליצור קורת גג אחת בתחום הנחלות ובכל הקשור למכירה, קנייה ויזמות. "את דרכי התחלתי כהנדסאי, עם דגש על תכנון מבנים וקונסטרוקציה", הוא מספר ומגלה מדוע החליט ללמוד גם משפטים: "עם השנים הבנתי שהמסלול של עולם התכנון והבנייה צריך ללכת יד ביד עם עולם המשפטים — שני תחומים שתלויים זה בזה. למעשה, כל פעולה המתבצעת בעולם הבנייה, כמו רכישת קרקע ובנייה, השגת היתרים, התנהלות מול הוועדה וביצוע חוזים עם קבלנים ובעלי מקצוע, דורשת הבנה מעמיקה בשני התחומים, דבר שבשנים האחרונות הפך להכרחי".
מהם היתרונות המרכזיים שנותן השילוב שעליו אתה מדבר?
"כולם רוצים שקט וכמה שפחות התרוצצויות והתעסקות בתחום שרווי בביורוקרטיה, דרישות תכנוניות ובעלי מקצוע. איש מקצוע עם רקע בתחום המשפטי, שמתמחה ובעל ניסיון גם בתחום התכנון והבנייה, מאפשר לתהליך להתבצע תחת קורת גג אחת. הרקע של הנדסאי ועורך דין המתמחה בנדל"ן מאפשר גם הבנה של כל היבטי התכנון והשטח, עם דגש על נושא הסדרת הנחלות — עסקאות מורכבות הדורשת זמן ולא מעט כסף. מדובר במנעד רחב של ידע שמאפשר לתת מענה גם בניואנסים הכי קטנים, כי לפעמים עצת זהב אחת יכולה למנוע נזק רב".
מהם האתגרים העיקריים בהסדרת נחלה?
"בראש ובראשונה מדובר בתהליך שלוקח המון זמן ולכן דורש המון סבלנות. עצם תהליך הרישום והבנייה בישראל ארוך גם כך, במיוחד במקרים שבהם האדמה היא אדמת מינהל. כשמדובר בנחלה, בדרך כלל יהיו חריגות בנייה שגם הן דורשות התייחסות. חלק מבעלי הנחלה קיבלו אותה בירושה, ולא הקפידו על חוק התכנון והבנייה כשיצרו חריגות שבבוא הזמן דורשות הסדרה. דוגמה לכך היא של משפחה שקיבלה את הנחלה מהסוכנות היהודית כשעלתה לישראל. בזמנו השירותים היו בחוץ, ועם הזמן נבנתה יחידה נוספת במבנה עצמו. היורשים המשיכו לחיות כך שנים רבות נוספות, עד שהגיע הפיקוח ודרש להסדיר את החדר שנבנה ללא היתר.
"צריך להבין שהקרקע של נחלות גדולה מאוד ועוברת מדור לדור, דבר שהופך את השטח לבעל פוטנציאל כלכלי גדול, וכך גם הפוטנציאל לחריגות גבוה יותר. מדובר על מחסנים ומבנים חקלאיים שהפכו ליחידות דיור, לולים שכבר אינם בשימוש שהופכים למשרדים, מבנים נוספים שנבנים ללא אישור ואלמנטים נוספים שדורשים הסדרה תכנונית והנדסית עם ליווי בידע ובכלים משפטיים".
מהם הנזקים שעלולים להיווצר במידה שלא נעזרים בעורך דין ואנשי מקצוע נוספים המתמחים בתחום?
"אם לא מתייעצים עם עורך דין שמתמחה בתחום הנחלות וגם בהיבטי התכנון והבנייה, עלות הסדרת הנחלה עלולה להרקיע שחקים. עצם תהליך התכנון והבנייה מול המינהל (רמ"י), בנוסף לתשלום המסים הגבוה, עלולים לעלות ללקוח ביוקר עם כל טעות קטנה. דוגמה לכך היא התשלומים לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), שיכולים להגיע אף למאות אלפי ולמיליוני שקלים. בנוסף, כל פעולה כרוכה בהמון הוצאות שלא תמיד מובאות בחשבון ויכולות להפוך את ההסדרה או מכירת הנחלה ליקרה בצורה בלתי פרופורציונלית. מדובר בתהליך שמצריך תשומת לב לכלל הנקודות שבדרך, גם מול רשות מקרקעי ישראל, בהיבטי מיסוי, ולכן דורש התנהלות מול גופים שונים, מועצות מקומיות האגודות השיתופיות ועוד".
מה כולל המענה שאתה נותן בתחום התכנוני והמשפטי?
"עורך דין שעושה את ההסדרה מא' ועד ת' סוקר את הנחלה, בודק את כל ההיבטים התכנוניים ויודע לתת פתרון ללקוח, משלב הרכישה והמכירה, דרך תכנון המס ועד להסדרה. כדי לתת מענה הוליסטי אני מתחיל בראש ובראשונה עם הבנת המידע התכנוני וכל תוכנית הבנייה. זאת בנוסף לביצוע סיור בשטח כדי להבין את מצבו של הלקוח. על בסיס כל זה אני מכין דרך לפעולה, הכוללת את הנחיית הלקוח לגבי ההתנהלות בסיטואציות שעומדות לפניו, בהיבט של תכנון ובנייה וגם מבחינה משפטית. שלב זה כולל גם הסדרה מראש של הנחלה, בהתאם לדרישות ולצרכים של הלקוח ושל המחוקק. הליווי שאני מציע ניתן בכל שלבי ההסדרה, כולל נוכחות בוועדות התכנון והכנת פרוגרמה שכוללת שילוב של שמאי מומחה שמכיר את העבודה וההתנהלות מול רמ"י להכנת תוכנית כלכלית על פי כדאיות כלכלית, כדי להסדיר את המבנה והנחלה.
"כעורך דין עם רקע הנדסי־תכנוני אני יודע לנהל את כל האופרציה הזו מול אנשי מקצוע נוספים, כדוגמת אדריכלים ומעצבים ומודד מומחה בתחום, כדי לקבל החלטות ולהבין אם העסקה אכן משרתת את מטרות הלקוח, בין אם מדובר בהסדרה, פיצול או מכירת הנחלה".
ליווי הוליסטי מקיף
עורך הדין והנדסאי הבניין דויד רובס מציע שירותים המשלבים בין עולם התכנון והבנייה לתחום המשפט, בין אם מדובר בנחלות או בכל סוגי המקרקעין — ייצוג בעסקאות מכר של נחלות, מגרשים, יד שנייה ויזמות. הייעוץ והליווי מתחילים, כאמור, משלב בדיקת העסקה ועד רכישת המגרש, ליווי להגשה תב"ע (תוכנית בניין עיר), היתרים, רישום ומכירה, חלוקה או רכישת הנכס. בנוסף הוא מייצג לקוחות בהגשת ערר ובוועדת התנגדויות, מלווה קבלנים ויזמים מול הוועדות המקומיות עד לשלב קבלת ההיתר, גמר הבנייה, קבלת תעודות גמר וטופס 4 לפני אכלוס, תוך חיסכון בזמן וכסף. עו"ד והנדסאי בניין רובס גם מייצג בבתי משפט את לקוחותיו המואשמים בביצוע עבירות בתחום חריגות הבנייה, בונה הסכמים וחוזים מול קבלנים ובעלי מקצוע ומעגן את זכויות הלקוח בחוזה קבלני.
לפנייה טלפונית 052-6663472 >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד אור דויד רובס
