תוכנית אב - למיצוי הפוטנציאל בנחלה

ההתייחסות אל הנחלה במושב כמקשה אחת משנה פניה בהדרגה. הדרך לפיצול נחלה כרוכה בהליכים מתמשכים מול שורה של גורמים, אך בסופה ערך רב שמוענק לבעלי הנחלה.

האדריכל אסף שטיין מסביר כי "אם עד לא מזמן הדרך לפיצול מגרש נחלה היתה באמצעות הגשת תוכנית בסמכות ועדה מחוזית, לאחרונה נוספו שתי דרכים נוספות: הגשת תוכנית בסמכות ועדה מקומית, והשנייה - באמצעות תוכנית בינוי, כשתהליך זה מותנה בכך שקיימת תוכנית מתאר כוללת למושב שמאפשרת זאת".

משרדו של האדריכל אסף שטיין שוכן במושב צור משה שבלב השרון, ומתמחה בתחום הבנייה הפרטית ושינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר), בדגש על המגזר הכפרי. "פיצול מגרש מנחלה מאפשר לבעל הנחלה להוריש או למכור שטח שהוא נפרד מהנחלה. לרוב ניתן לפצל מגרש מנחלה בשטח של בין 350 ל–500 מ"ר ולעתים גם מעבר לכך. ניתן לפצל מגרש עם בית קיים או כמגרש ריק לבנייה", מסביר שטיין.

הוא מוסיף כי כאשר בעלי נחלות המעוניינים לפצל נחלה פונים אליו לתכנון אדריכלי, הוא מציע להם בראש ובראשונה להכין תוכנית אב. "המטרה היא לראות שחור על גבי לבן את הפוטנציאל התכנוני של הנחלה ולחלק אותה למספר המגרשים, גם אם באותו שלב לא ניתן לממש את הפיצול. תוכנית האב מראה פוטנציאל עתידי", הוא אומר, ומציין שכיום ניתן לרוב לפצל מגרש אחד מנחלה, אולם ישנם מושבים שבהם ניתן לפצל שלושה מגרשים מהנחלה ובעתיד להערכתו צפוי מספר המגרשים לעלות.

במטרה להקל על לקוחותיו בתהליך פיצול הנחלה, שטיין משקף עבורם את עיקרי התחנות שיש לעבור: "התוכנית מבוססת על מדידה של מודד מוסמך, ועל בסיסה אני עורך תוכנית בינוי סכמטית, שמבהירה את גבולות המגרש המפוצל. כלומר, קונטור המגרש, קווי הבניין וכן הצעה להעמדת מבנה במגרש. בעניין זה, ההמלצה שלי היא למקם את המגרש בסמוך לדרך ולא בעומק הנחלה, על מנת שלא לבזבז שטח".

בשלב הבא נערכת התב"ע, המוגשת תחילה לוועד אגודת המושב ולאחר מכן לוועדה המקומית. התב"ע כוללת את הוראות התוכנית, תַּשְׂרִיט מצב מוצע, תשריט מצב מאושר ונספח בינוי. לעתים על פי דרישת הוועד נוספים נספחים, בהם: סקר עצים, נספח תנועה ועוד. על פי הצורך נערכים תיקונים והתאמות, ולאחר מכן התוכנית מועברת לדיון לצורך המלצה. בהנחה שהתוכנית הוגשה בסמכות מחוזית, המשוכה הבאה היא הגשת התוכניות לוועדה המחוזית. שטיין: "בשלב הראשון בודקים התאמה לתנאי סף, לאחר מכן התוכנית נבדקת עניינית ומשובצת לדיון להפקדה. לאחר אישור התוכנית להפקדה מתקיים שלב הפרסום למשך 60 יום, שבו ניתנת הזדמנות לשכנים להתנגד. אם לא היו התנגדויות, מתקיים דיון למתן תוקף ולאחריו התוכנית מקבלת תוקף".

לסיכום מדגיש שטיין כי "זכויות הבנייה המינימליות הנדרשות למגרש המפוצל הן 160 מ"ר, והן נלקחות מסל הזכויות הכולל המותר בנחלה. עם קבלת התוקף לתוכנית, ובתנאי שעומדים בקריטריונים מול רשות מקרקעי ישראל, ניתן לפצל את המגרש מהנחלה ולרושמו כמגרש עצמאי".

לפנייה טלפונית >>
לביקור באתר >>

בשיתוף אדריכל אסף שטיין