עסקה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מתבססת על שומת שמאי מטעמה. הסדרת שימושים חורגים, שיוך, עסקאות השבה, חכירה לשטח מפעל בתחום המשבצת, עסקה משותפת של קיבוץ/מושב עם יזם לייעודים מסחריים שונים, תעסוקה, מסחר ותחנות דלק, מלונאות ונופש, ועוד ועוד. בכל פעולה כזאת מנפיקה רמ"י דרישת תשלום המבוססת על שומת שמאי מטעמה. דרישה מופרזת יכולה להפיל עסקה ולצערי זה קורה לא מעט. לכן, יש חשיבות קריטית להתנהלות מול רמ"י עוד בטרם בקשת השומה ובעיקר לאחר מכן בהליך הערעור עליה.
בקשה מדויקת בשפה השמאית
אז איך עושים את זה נכון?
עוד לפני הפנייה לרמ"י התייעצו עם השמאי(ת) שלכם איך להגדיר נכון את הבקשה. אם למשל, נכלול בתוך העסקה שטח שאינו נחוץ לה, או ייעוד שאינו תואם את הצרכים, שמאי רמ"י יוסיף עבורה ערך שיכביד על העסקה שלא לצורך. הבקשה צריכה להיות מדויקת, ורצוי שהשמאי(ת) שלכם "יתרגם" אותה עבורכם לשפה השמאית לפני הגשתה.
בשעה טובה הוגשה בקשה לרמ"י והתקבלה הדרישה הכספית. שימו לב שקיבלתם גם את חוות הדעת השמאית המלאה ולא רק את שובר התשלום. בשלב הראשון, אם מצאתם טעות עובדתית כלשהי, אתם רשאים לפנות ולבקש את תיקון הטעות. זו יכולה להיות פנייה ישירה שלכם, ללא הזקקות לשמאי או עורך דין. עדיין, מומלץ להתייעץ עם השמאי(ת) שלכם, כדי להימנע מטעויות.
ערכאת הערעור הראשונה על השמאות עצמה הינה בפני השמאי הממשלתי המחוזי (השייך לאגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים ובראשו השמאי הממשלתי הראשי). אתם מגישים חוות דעת שמאית מטעמכם ומתנהל דיון מול שמאי רמ"י בפני השמאי המחוזי. יש לשים הלב לשתי נקודות חשובות בשלב הזה: ראשית, לעיתים יש השגות בנקודות משפטיות, אשר השמאי המחוזי אינו מוסמך להכריע בהן. במקרים כאלה מומלץ, למען הסר ספק, לכלול את ההשגות בפנייה לשמאי המחוזי ובמקביל להפנותן ישירות לרמ"י. שנית, השמאי המחוזי רשאי, לפי שיקול דעתו, להכריע במחלוקת על-פי חוות הדעת של הצדדים מבלי לזמן אותם לדיון. במקרה זה הוא מעדכן את הצדדים על החלטתו. המלצתי היא (למעט במקרים חריגים) לבקש בכל זאת קיום דיון, שכן הצגת הטיעונים באופן פרונטלי יעילה הרבה יותר מאשר בכתב.
מחלוקות עקרוניות ומהותיות
משהתקבלה הכרעת השמאי הממשלתי, רשאי כל אחד מהצדדים לערר בפני ועדת ההשגות. ועדת ההשגות הינה ועדה שיפוטית המורכבת משלושה חברים. בראשה עומד עורך דין ולצידו שני שמאים: שמאי מכריע (מתוך רשימת שמאים מכריעים שממנה משרד המשפטים), והשמאי הממשלתי הראשי או סגנו. הדיון בפני ועדת ההשגות מתנהל ככל דיון שיפוטי, על הכרעתה ניתן לערור לבית המשפט.
לגופה של שומה, בהרבה מקרים יש מחלוקות שמאיות עקרוניות ולא רק ויכוח על אומדני שווי ליעודים השונים.
כך למשל באומדני השווי, שהם בסיס להליך שיוך דירות, קיימות מחלוקות עקרוניות ומהותיות בין שמאי הצדדים. לדעתנו, כמשרד המייצג קבוצים רבים בהליכים אלה, חסרה בשומות רמ"י התייחסות לנקודות חשובות, כגון ההתאמה לפחת התכנוני הקיים בקיבוץ, שכן מדובר במתחם מגורים שהחלוקה התכנונית בו מאולצת. הוא לא תוכנן מלכתחילה כמגרשי מגורים נפרדים עם נגישות לרכב וכדומה, עם מערכות ותשתיות כלליות שונות שעוברות בתוך המגרשים, עם הבינוי הקיים - שבמקרים רבים אינו מאפשר ניצול יעיל של זכויות הבנייה - ועם "היחידות הקטנות" אשר יש להתייחס אליהן כאל דיור להשכרה ועוד ועוד.
באומדני השווי לצורך הסדרת שימושים לא מוסדרים הדגש הוא על השימוש הספציפי ועל מגבלותיו, כאן יש מחלוקות רבות.
ניהול נכון של ההליך יחרוץ את גורל העסקה
קיימות סוגיות שמאיות נוספות שמאפיינות עסקאות מול רמ"י במרחב הכפרי. כך למשל, בשימושים מיוחדים כגון: תחנות דלק, מלונאות וכיוצ"ב, נשאלה השאלה איך נכון להעריך את הנכס - האם לפי שווי המקרקעין? לפי הפעילות העסקית המתנהלת בו? או לפי ניתוח התרומה הכלכלית של מכסת בנייה מסוימת באזור מסוים במרחב הכפרי? לעיתים תוכנית מתאר מקנה זכויות מסוימות, אך זכויות אלה אינן כלכליות ואז יש לתת לזכויות השוליות משקל (שווי) נמוך ואפילו זניח.
לסיכום, הליך ביצוע עסקה מול רמ"י, בין אם זו עסקה יזמית על מתחם מלונאות או תעסוקה, בין אם זה הליך שיוך דירות או הסדרת שימושים לא מוסדרים, או כל הליך אחר, דורש - כחלק משמעותי וחיוני בתוכו - התמודדות שמאית מול הדרישה הכספית של רמ"י. חשובה מאד התנהלות מושכלת ומלווה בייעוץ שמאי עוד משלב הפנייה לרמ"י, הן לביצוע העסקה והן להמשך בהליכי הערר על השומה. ניהול נכון של ההליך יכול לחסוך מיליוני שקלים רבים, ובמקרים רבים אף לחרוץ את גורל העסקה. דרישה כספית לא סבירה עלולה להפיל עסקה. ערעור והפחתה לסכום סביר יכולים לאפשר את מימושה.
הכותבת הינה שמאית מקרקעין ומשפטנית,אגרונומית ומוסמכת במינהל עסקים. מייסדת ובעלים של משרד השמאים נחמה בוגין בע"מ, בין המובילים בישראל, המתמחה בין השאר במגזר הכפרי ובעררים על שומות רמ"י
