אחת מהרעות החולות של ענף הבנייה בישראל היא ליקויי בנייה, שלא תמיד מתגלים בשלבי התכנון והבנייה. על פי חוק המכר (דירות) מ-1990, קיימות שתי תקופות בהן אחראי הקבלן לתיקון הליקויים: תקופת הבדק, במהלכה חובת ההוכחה שלא קיים ליקוי היא על היזם/קבלן. בתקופת האחריות, חובת ההוכחה על קיום הליקוי היא על הרוכש, וכל עוד לא מדובר בתוצאה של שימוש לא נכון, הזנחה או תחזוקה לקויה.למרות שהמחוקק עומד לצד הצד הנפגע, כל עוד הליקויים מתגלים לאחר מסירת הנכס הדבר הוא בבחינת ראש בריא במיטה חולה. ברור שאם מתגלה ליקוי בתקופה עלות התיקון גבוהה מאוד ואף יכולה להיות בלתי אפשרית לתיקון. כאן נכנס לתמונה תחום בקרת האיכות, המאפשר איתור וזיהוי הליקויים בשלבים ראשונים של פרויקט הבנייה, במטרה לטפל בהם בהקדם.
אחת מהחברות הידועות המטפלות בנושא היא ABN ייעוץ, ניהול ופיקוח הנדסי, המתמחה בפיקוח, בקרת איכות ומתן חוות דעת וייעוץ הנדסי בתחום הבנייה בדיסציפלינות השונות. המייסד והבעלים הוא
אביעד ניסים, מהנדס בניין, בוגר תואר ראשון בהנדסה אזרחית ותואר שני במנהל עסקים, עם התמחות בנדל"ן, שמתכוון להמשיך את לימודיו ולסיים את התזה והדוקטורט העוסק בהשפעת ליקויי הבנייה על המשק הישראלי. "ב-100% מהדירות בישראל ישנם ליקויי בנייה, דבר המחייב לאפשר לטכנולוגיה ולניסיון לשמור על האינטרסים של כל קונה ו/או יזם, לפני ביצוע הרכישה או ההשקעה הגדולה והמשמעותית", הוא אומר.
בנוסף הוא מדגיש כי "תהליכי התכנון והבנייה מתבצעים ע"י כל כך הרבה אנשים, שלא תמיד מכירים את התקינה והדרישות. לכן מומלץ, כבר בשלב הראשון, לבצע תהליך של בקרת איכות, אשר יסייע לאתר ליקויים וכשלים בזמן ועוד בטרם היווצרות ליקוי משמעותי. מכיוון שאין אפשרות להגיע לאפס ליקויים עלינו להקפיד במזעור שכיחות הליקויים ולמזער את חומרתם".
אחרת?
"יכולה להיווצר פגיעה משמעותית ביזם או ברוכש הנכס, שעלולה להוביל לנזקים כספיים משמעותיים ולתהליכים משפטיים ארוכים ומתישים. צריך להבין שכל ליקוי שלא מתגלה בזמן ומטופל כראוי, משפיע על חיי הנכס ועל מכירה והשכרה עתידית, ויכול גם לפגוע במוניטין החברה כולה". ע"פ מחקר שנערך בטכניון ע"י פרופ' יחיאל רוזנפלד, וד"ר חנן בן עוז אנו למדים כי רוב הליקויים היום אינם מתגלים בזמן הבנייה ע"י הצוות הפעיל באתר הבנייה, אשר עסוק בניהול הבנייה, בקידום לוחות הזמנים ובבקרה תקציבית, ואינו פנוי לעסוק באיכות הבנייה באופן מספק מה שמוביל לכך שרק לאחר מסירת הנכס לבעל הדירה מתגלים רוב הליקויים.
לדברי ניסים "החל מיולי 2021 חלה חובת בקרה במכוני בקרה ייעודיים, לכל בקשה הכוללת מבני מגורים עד לגובה של 29 מטרים, הכוללים 2 קומות ו-6 יחידות דיור לפחות, עבורם הוגשה בקשת היתר לוועדה. הרפורמה אשר הפכה בשנת 2016 לחוק, במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, נועדה להסדיר את איכות כלל ההליכים בנושאי רישוי ובנייה. התיקון בא בעקבות מסקנות דו"ח זילר שהופק על בסיס תוצאות הוועדה שחקרה את אסון כפר המכביה ואסון ורסאי, והחליטה למנות גוף שיהיה אחראי על יישום בדיקות הבנייה." "אבל זה לא מספיק", מסביר ניסים ומתייחס למה שקורה לדבריו בפועל: "זה אומר שכל בניין מעל גובה מסוים, יהיה חייב לבצע תהליך נוסף של בקרה לפי דרישת הרגולטור, והמענה המתקבל על ידי יצירת מגנון בקרה מוסדר".
"הבעיה היא", הוא מסייג "שהקריטריונים לבקרה הם מאוד בסיסיים, דוגמת תקנות כיבוי אש, מענה לצורך בבידוד תרמי, שלא הכרח נותנים מענה ליצירת מבנה בטיחותי לגמרי".
ניסים מסביר שאת הפתרון מספקים מכוני בקרה שמבצעים כמות הרבה יותר גדולה ומשמעותית של בדיקות, איתם הוא משתף פעולה. דוגמה למכון איכותי ומוקפד לדבריו היא חברת "גאודע בקרת בנייה", המבצעת תהליכי בקרה יעילים ומקצועיים עם היזם, תוך זמינות, שקיפות ומיקוד מרביים.
"זה נכון שלעולם לא נוכל להגיע למצב של אפס ליקויים ותקלות ויחד עם זאת, זו צריכה להיות השאיפה שלנו לאורך כל הדרך במטרה להחליף את מדיניות ה'יהיה בסדר' שלא יכולה להיות חלק מענף הבנייה בישראל".
מה הם ליקויי הבנייה השכיחים ביותר?
"אינסטלציה, ריצוף וחיפוי, טיח, איטום. לדוגמה, במידה ואין בידוד אקוסטי מספק, יכול שכן אחד לשמוע את כל מה שקורה בדירה הסמוכה, או את כל שקורה בלובי, דבר שפוגע באיכות החיים. בעיות במערכת האיטום שמתגלות לאחר שנים, עלולות לגרום לרטיבות, עובש ולנזילות שדורשות ביצוע עבודות איתור, תיקונים מאסיביים אשר מונעים את היכולת להתגורר בנכס. כך גם הנזק הנגרם מפגיעה במערכת החיפוי. ליקויים תרמיים הם הרבה יותר מורכבים, משום שהם גורמים להפרשי טמפרטורות גדולים שעלולים לגרום לעיבוי ורטיבות שנספגת בקירות ולהוביל לפטרת ולעובש, שגורמים מפגע אסתטי ומפגע באיכות האנרגטית, ואף חמור מכך לגרום למפגע בריאותי".
כדי לצמצם ולמנוע ליקויים אלו, היזם או הקבלן אמורים לפנות אליכם במטרה לבצע תהליך בקרת איכות. אבל מה קורה אם הליקויים מתגלים לאחר מסירת הנכס?
"השאלה מתי בדיוק הם מתגלים. בתקופת הבדק – השנה הראשונה ממועד מסירת הנכס ועד 7 שנים, האחריות היא של המוכר שאמור לתקן את הליקוי, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה החדש. כל ליקוי גם דורש מענה אחר. לאחר מכן מתחילה תקופת האחריות הנמשכת 3 שנים, במהלכה חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה שאמור להוכיח שלא הוא זה שאחראי לליקוי. כשמסתיימת תקופת הבדק והאחריות, אחריות הקבלן היא רק במקרים מוגדרים מראש שמקורם בשלד הבניין או ביסודות, דוגמת אי יציבות בבניין או סכנה לבטיחותו; כאשר התגלתה תקלה שלא ניתן היה לזהותה בשנים הראשונות; ובמידה והרוכש התריע על הליקוי אך לא קיבל מענה או זכה לטיפול".
התחדשות עירונית ובינה מלאכותית
חברת ABN ייעוץ, ניהול ופיקוח הנדסי ממוקמת ביוקנעם ומשרתת לקוחות בכל רחבי הארץ. נסים מתייחס לשני סגמנטים של לקוחות שזוכים למענה פרסונלי ועל פי המקרה הספציפי. הראשון הוא לקוח הקצה שזוכה לשירותי בדק בית במהלך מגוריו בנכס ולבדיקת בית יד שנייה אותו הוא מעניין לרכוש. הסגמנט השני הוא היזם, שלדברי ניסים, אחראי בצורה מהותית לדיירים שעתידים לאכלס את המבנה, ולכן חשוב שיבצע את כל בדיקות האיכות הנדרשות ולאורך כל חיי הבניין, משלבי התכנון והביצוע ועד לשלב האחזקה. ניסים מסביר שלאור מאות חוות דעת שערך ובזכות הידע המצטבר והנוכחות בשטח בבקרת איכות בשלבי הבנייה, הוא מצליח לעשות את החיבור הנכון בין סוג הליקוי למקור, בין אם מדובר בתכנון, בביצוע, או שנים לאחר העברת הנכס ללקוח. מומחיות נוספת של המשרד היא בייצוג דיירים ופיקוח על תהליכי התחדשות עירונית. מדובר לדבריו בבקרת איכות מטעם הדיירים, הרבה מעבר לפיקוח בלבד, בפיקוח על תהליך הבנייה ויצירת תשתית לקבלת החלטות ע"י הדיירים עצמם, בכל שלב בפרויקט.
כיום נמצאת החברה תהליך צמיחה, עם שבעה פרויקטים שהיא מלווה ומבקרת, בין אם מדובר בהתחדשות עירונית, בנייה חדשה ובקרת איכות מטעם היזמים, בנוסף לנכסים למגורים שעוברים בדק בית כדרך קבע.
בעתיד מעוניין ניסים שהחברה תמשיך לצמוח ולהתפתח, בנוסף לשילוב טכנולוגיות מורכבות דוגמת הטכנולוגיה של חברתAtom, המאפשרת ניתוח צילום באמצעות בינה מלאכותית בשלב יצירת השלד של המבנה, ובודקת התאמה של התוכנית לביצוע בשטח.
בשיתוף ABN ייעוץ, ניהול ופיקוח הנדסי
