ה"מנטרה" הרווחת כיום בתכנון העירוני היא עירוב שימושים – בערים בכלל ובאזורי תעשייה בפרט. יתרונות הגישה ברורים: על אותה יחידת קרקע נוצרת אינטנסיביות גבוהה של פעילות – יותר תושבים, יותר מועסקים ויותר מסחר – בדומה למתרחש במרכזי הערים הגדולות בעולם. לצורך הגדלת הצפיפות מקודמות תוכניות לשיפור הנגישות: סלילת נתיבי תחבורה חדשים והטמעת מערכות הסעת המונים, כגון רכבות קלות, רכבות כבדות ומטרו.
התכנון לאורך צירי הרכבת הקלה, הרכבת הכבדה והמטרו מייצר היקפים משמעותיים של שטחי מגורים, משרדים, מסחר ומבני ציבור. אולם עד כה לא בוצעה עבודה כוללת המעריכה את סך שטחי התעסוקה והמסחר המתוכננים לאורך צירים אלה בטווח של 10–15 שנים קדימה. תכנון בעודף עלול ליצור בעיה עתידית – כפי שקרה באזורי תעסוקה שונים, שבהם היקף השטחים המתוכנן עלה משמעותית על צורכי המשק, וכיום נעשים ניסיונות להסב את ייעודם של שטחים אלה מתעסוקה למגורים.
כיום כמעט כל תוכנית מתאר – עירונית, שכונתית, מתחמית או פרויקטלית – מוסיפה שטחי תעסוקה ומסחר, לעיתים ללא זיקה מספקת למה שמתוכנן לאורך צירי התחבורה ולמערכות ההסעה ההמוניות בסביבתה. כל שכונה חדשה או מתחם התחדשות עירונית כוללים שטחי תעסוקה ומסחר מתוך הנחה שחלק מהתושבים יעבדו בקרבת מקום. ואולם, בהיעדר אומדן כולל של היצע שטחי התעסוקה לאורך הצירים, נוצר מצב שבו הכמות המתוכננת גדולה מדי, גם במבט של 20 שנה קדימה. תוספת עודפת עלולה להוביל לקניבליזציה בין אזורים ומתחמים, כלומר לתחרות ישירה על אותם שוכרי משרדים ושטחי מסחר.
הערובה להצלחה: קצב האכלוס, תחרות אזורית והביקוש בפועל
תוכנית המטרו, שאמורה להתממש בעוד כשני עשורים, מוסיפה אף היא היקפים ניכרים של שטחי תעסוקה ומסחר סביב תחנותיה. לפי ההנחיות, בכל פרויקט מגורים חדש בטווח של 500 מטר מתחנת מטרו יש לכלול כ־10% שטחי תעסוקה ומסחר.
השאלה המתבקשת היא מה משמעות הדבר עבור הרשויות המקומיות. כך למשל, חולון פועלת לקידום אזור התעשייה שלה ולחיזוק שטחי המשרדים בו, אך במקביל המטרו צפוי לייצר תחרות משמעותית בדמות שטחי תעסוקה חדשים במרכז העיר. בפרויקט התחדשות עירונית בהיקף של 150 אלף מ"ר במרכז חולון, יידרש היזם להקצות כ־15 אלף מ"ר למשרדים ולמסחר. מאחר שחולון נחשבת יעד מבוקש להתחדשות עירונית, ניתן להניח שבתוך זמן לא רב יאושרו כעשר תוכניות דומות – כלומר תוספת של כ־150 אלף מ"ר שטחי משרדים ומסחר במרכז העיר בלבד.
האם ניתן יהיה לאכלס היקף כה משמעותי של שטחי תעסוקה ומסחר? האם תוספת זו אינה מערערת את האיזון שנקבע בתוכנית המתאר? ומה יהיו השלכותיה על אזור התעשייה העירוני, שבו גם כיום קיימים שטחים שאינם מאוכלסים?
באופן דומה, התכנון מחייב תוספת שטחי תעסוקה ומסחר בשכונות חדשות באור יהודה, בלוד, ברמלה וכן בתל אביב, בירושלים ובחיפה. השאלה היא האם קיים ביקוש מספק בכל אחד מהיישובים הללו. בתל אביב קיים פוטנציאל גבוה לפיתוח שטחי משרדים (גם מבלי להידרש למצבו הנוכחי של שוק המשרדים), אך האם הביקוש אחיד בכל חלקי העיר? ומה לגבי חיפה או ירושלים?
כלכלני חברת גיאוקרטוגרפיה הצביעו לפני מספר שנים על מחסור משמעותי בשטחי משרדים בירושלים, ובפרט בשטחים מודרניים ברמות גימור גבוהות. בחמש השנים האחרונות נבנו בעיר כ-600 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, ובשלבי תכנון וקידום מצויים כ-1.6 מיליון מ"ר נוספים. עם זאת, היקף הביקוש הצפוי תלוי במאפייני השוק הירושלמי – מידת ההישענות על השוק המקומי והמגזר הממשלתי, והאפשרות למשיכת ביקושים ממרכז הארץ או מחו"ל.
להלן דוגמה (ראו טבלה) של שטחי תעסוקה המצורפים לתוכניות שונות של שכונות בלוד להדגמה. לכל שכונה חדשה מצורף שטח תעסוקה נכבד ועוצמתו שונה משכונה לשכונה. הצלחת כל מתחם תלויה בקצב האכלוס של השכונה, במידת התחרות האזורית ובביקושים בפועל.
דוגמה נוספת לבעייתיות ניתן למצוא גם בתל אביב: רחוב מנחם בגין מתוכנן להפוך בעתיד לציר מסחרי משמעותי, אך כבר כיום יזמים מחויבים לשלב חזיתות מסחריות בקומת הקרקע. באחד המבנים שנבנו לאחרונה, מול שכונת פארק צמרת, נותר השטח המסחרי ריק – בין היתר בשל מיקום שאינו אטרקטיבי מספיק מבחינת נגישות וקהלי יעד.
בגיאוקרטוגרפיה ממליצים ליזמים לבחון היטב האם היקף השטחים המשווקים כיום תואם את הביקוש הצפוי בשנים הקרובות. בעידן של אי ודאות, ניהול סיכונים הופך קריטי מתמיד. לפני שמחליטים על פרויקט הכולל, לכאורה, "מתנה" בדמות תוספת שטחי תעסוקה ומסחר, יש לבחון לעומק את הצורך והביקוש – עוד לפני שנוצרות עלויות משמעותיות של תכנון אדריכלי, בדיקות שמאיות והיערכות מימונית.
הכותבת היא יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, התמחות בכלכלה עירונית
