ישראל ניצבת בפתחה של תקופה מכריעה בתכנון והבנייה שלה. לא מדובר רק בגידול מואץ באוכלוסייה, אלא בשינוי עומק של האופן שבו ערים נבנות, מתפקדות וחיות. אחרי הבנייה הראשונה של המדינה – פונקציונלית, מופרדת שימושים ומבוססת רכב – מתהווה כעת "הבנייה השנייה של ישראל": צפופה יותר, חכמה יותר, ובעיקר – מעורבת שימושים. מה שפעם נחשב טרנד אורבני או פתרון נקודתי, הפך בעשור האחרון להכרח תכנוני. עירוב שימושים כבר אינו נחלתן הבלעדית של מרכזי הערים הגדולות, אלא עיקרון שמתפשט לכל רחבי המדינה – מהמרכז ועד לפריפריה.
השינוי אינו רק תכנוני, אלא תרבותי. פחות נסיעות, יותר הליכה; פחות קניונים, יותר מסחר רחוב; יותר קהילה ופחות תלות ברכב. עירוב שימושים תמיד יצליח, הוא תואם את הטבע האנושי. השאלה היא תמיד איך וכמה. להלן תשובות.
תכנון בעשורים, לא בשנים
אורי הלוי, אדריכל ומייסד במשרד אורבך הלוי, מדגיש כי תכנון נכון מחייב הסתכלות רחבה וארוכת טווח. "ענף הנדל"ן בישראל נע בתוך מחזורי ביקוש ואספקה ארוכי טווח, כאלה הנמדדים לא בשנים אלא בעשורים", הוא מסביר. "תכנון ועד אכלוס, פרויקט מגורים ממוצע בישראל אורך בין 6 ל־8 שנים - פרק זמן שבו שוק הנדל"ן, הכלכלה והדמוגרפיה יכולים להשתנות לחלוטין".
לדבריו, הביקוש למגורים ימשיך לעלות באופן טבעי, ולכן נדרש תכנון גמיש שמאפשר התאמה למציאות משתנה. "מבני תעסוקה יוסבו למגורים, מרכזי ערים יעברו לעירוב שימושים, ובתוך בניין אחד נראה מלונאות, מגורים, מסחר ושירותים ציבוריים. זו כבר לא תחזית - זו המציאות שמתפתחת עכשיו".
לא רק במרכז: גם בקריית גת ובבקעת בית שאן
גם אורי לניר, אדריכל שותף במשרד עדה כרמי־מלמד אדריכלים, מצביע על התרחבות התופעה אל מחוץ למרכז הארץ. "עירוב שימושים הוא כבר לא רק במרכז. אנחנו רואים אותו קורה בקריית גת, בבאר שבע, בגליל ובבקעת בית שאן - מגורים, תעסוקה, מסחר ושירותים קהילתיים תחת אותה תוכנית".
לדבריו, זהו תנאי בסיסי ליצירת ערים חיות באמת. "מבנים בישראל חייבים להיות גמישים - לדעת לעבור שינוי ייעוד לאורך החיים שלהם. שטחי תעסוקה שיכולים להפוך למגורים או למבני ציבור, ולהפך. המציאות משתנה במהירות, והבנייה חייבת להשתנות יחד איתה, בטח ובטח כאשר מדובר במדינה בה רוב החיים מתנהלים במרכז ואין ברירה אלא לעלות למעלה עם בניינים חכמים שיודעים לספק צרכים שונים".
אדריכל-שותף יהושע גוטמן, ממשרד "גוטמן אסיף" מדגיש כי חשיבות עירוב השימושים בפריפריה אף גדולה יותר מאשר במרכז. "שם האוכלוסייה לרוב חלשה יותר, התלות ברכב גבוהה והמרכזים העירוניים נחלשו. עירוב שימושים יכול להחזיר חיים לליבה העירונית".
אלא שהאתגר הכלכלי משמעותי. "החסם אינו תכנוני אלא כלכלי. עירוב שימושים נתפס כמורכב ובעל סיכון גבוה, במיוחד לאור חוסר הוודאות סביב עתיד התעסוקה והעבודה ההיברידית". עם זאת, לדבריו, סבסוד ממשלתי כבר מאפשר לפרויקטים כאלה לצאת לדרך – גם בערים כמו בית שאן ובאר שבע, שלהן פוטנציאל אדיר.
פינוי-בינוי כמאיץ עירוב שימושים
טלי דראל, אדריכלית שותפה במשרד 5V אדריכלים, מסבירה כי פרויקטי פינוי-בינוי הם כיום אחד המנועים המרכזיים לעירוב שימושים. "מרבית פרויקטי הפינוי בינוי היום כוללים שטחי מסחר, ולעיתים גם תעסוקה, ולרוב גם שימושים ציבוריים".
הסיבה לכך, לדבריה, כפולה: תכנונית וכלכלית. "חלק גדול ממתחמי פינוי-בינוי יושבים על צירי הרכבת הקלה או ברדיוס של תחנות. אזורים אלו מתאפיינים בתנועת הולכי רגל, באופי מסחרי ולעיתים גם בסמיכות למוקדי תעסוקה. יש היגיון ברור בשילוב מסחר ותעסוקה בקומות התחתונות".
בנוסף, ההיבט הכלכלי מכריע. "רשויות מקומיות מחייבות שימושים משניים למגורים מסיבה פשוטה: מגורים אינם כלכליים עבור העירייה, בעוד שתעסוקה מניבה ארנונה גבוהה ומהווה פיצוי על תוספת האוכלוסייה". לדבריה, גם בפריפריה – שבה עדיין קיימת רתיעה ציבורית מעירוב שימושים מלא – הרשויות כבר אינן נרתעות, ויותר ויותר תוכניות מחייבות שילוב מסחר ותעסוקה כחלק ממתחמי מגורים.
גוטמן רואה בעירוב השימושים את ליבת השינוי האורבני. "ישראל נכנסת לבנייה השנייה שלה", הוא אומר. "אם הבנייה הראשונה הייתה מבוססת הפרדת שימושים ותלות ברכב, הבנייה השנייה מדברת עירוב שימושים, צפיפות חכמה והחזרת החיים לרחוב". לדבריו, מודל הזונינג – מגורים כאן, תעסוקה שם ומסחר במקום אחר – יצר ניתוק יומיומי בין חלקי החיים. "ברגע שאפשר לעבוד, לקנות, לבלות ולקבל שירותים ברדיוס הליכתי – איכות החיים משתנה מהקצה אל הקצה".
עיר אנכית או מרקם עירוני?
במרכז הארץ מתנהל ויכוח תכנוני: האם לאחד את כל השימושים בבניין אחד, או לפזר אותם בכמה מבנים סמוכים.
"עיר אנכית היא פתרון מרתק אך מורכב מאוד", מסביר גוטמן. "לכן לרוב נכון יותר לפזר שימושים בין בניינים סמוכים. ועדיין, יש פרויקטים קיצוניים – כמו פרוייקט הגנרל בבת ים בתכנון המשרד – שמראים לאן אפשר להגיע כשאין ברירה – גם מסחר, תעשייה, פנאי, ותיירות".
לדברי גוטמן, אין נוסחה אחת נכונה. "התמהיל האידיאלי בעיניי הוא 50% מגורים ו-50% שימושים משלימים, אבל גם 70–30 יכול להיות אפקטיבי ואף אטרקטיבי יותר ליזמים".
מודל עתיק לעתיד חדש
למרות שהוא נתפס כפתרון עכשווי, עירוב שימושים הוא למעשה מודל היסטורי. הערים בימי הביניים, כמו גם ערים עכשוויות דוגמת ניו יורק, פועלות כך כבר מאות שנים. ההפרדה נולדה בעידן התעשייתי – וכעת, בעידן פוסט־תעשייתי, היא מאבדת רלוונטיות.
"אין לנו את כל הפתרונות", מודה גוטמן, "אבל ברור שהכול הולך יחד – תכנון, תחבורה, כלכלה וחברה. ישראל נבנתה פעם אחת. עכשיו היא נבנית מחדש, וזו חייבת להיות בנייה חכמה, מעורבת ומקיימת".
