לפני מספר שנים חתמה עיריית אשדוד הסכם גג עם מדינת ישראל, שמטרתו לעודד בנייה של כ-15,000 יחידות דיור ברחבי העיר ולשדרג את השכונות הוותיקות, במטרה להתוות את הצמיחה הדמוגרפית העתידית של העיר ולתת פתרונות לדיור בר השגה, גם עבור הדור הצעיר. התוכנית כוללת עידוד וייזום התחדשות עירונית והפשרת קרקעות לבניית יחידות דיור חדשות, כמפורט במפת המתחמים המציגה את התכנון בכל אחד מהרובעים בעיר. תנופת הבנייה המתוכננת, המתרחשת בתקופה של אי ודאות מדינית וכלכלית, מצריכה מענה משפטי מקצועי לרוכשי הדירות אל מול הקבלנים והיזמים, או המוכרים של הנכס. עו"ד רואי רומן ספייב - עו"ד נוטריון, נדל"ן ומקרקעין באשדוד, חבר בלשכת עו"ד בישראל משנת 2010, והמייסד של ספייב ושות חברת עורכי דין, מסביר מדוע ייעוץ וליווי מקצועיים ואישיים, חשובים כל כך למניעת טעויות ונזקים עתידיים ומה המשמעות של עליית מחירי הדירות בישראל בכלל ובאשדוד בפרט.
עליית מחירים ואי ודאות
על פי נתוני הלמ"ס המבוססים על השוואת עסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית מרץ 2002-אפריל 2022, לעומת התקופה המקבילה מרץ 2021 – אפריל 2021, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-15.4%. עוד עולה כי בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2022 נמכרו כ-12,380 דירות חדשות - 72.2% מהכמות המבוקשת. "מחירי הדירות בישראל ובאשדוד בפרט ימשיכו לעלות משום שלא נותרו עתודות קרקע לבנייה, תהליכי התחדשות עירונית כרוכים בבירוקרטיה מסורבלת שגורמת לכך שכל פרויקט יימשך במוצע 8-10 שנים, וגם כתוצאה מהמשבר המדיני-כלכלי שגורם לחוסר ודאות, גם בתחום הנדל"ן. דוגמה לכך היא עליית המחירים באשדוד, שקפצו בצורה אסטרונומית: מחירה של דירת 3 חדרים ברובעים הצפוניים החדשים יחסית היא 1.950 מיליון שקלים וצפונה. דירת 5 חדרים כבר תעלה 3 מיליון שקלים ויותר. זאת בנוסף להגירה שלילית של צעירים מהעיר למרכז או לערים זולות יותר", אומר עו"ד ספייב.
יחד עם זאת, הוא גם מעביר מסר אופטימי יותר: "למרות נפילת הממשלה והתקופה של חוסר הודאות הצפויה לנו, העלאת הריבית על ידי בנק ישראל השפיעה במידת מה על הירידה בעסקאות נדל"ן ברחבי המדינה. דבר נוסף שיכול לסייע בהורדת מחירי הנדל"ן באשדוד ואף צפוי להחזיר את הצעירים לעיר הוא הסכם הגג שחתמה העירייה, שמעודד התחדשות עירונית ותכנון יחידות דיור חדשות".
בין אם מדובר בתקופות מאתגרות יותר או פחות, מדוע חשוב כל כך לדאוג לבדיקת הנכס וליווי משפטי כשמדובר בדירות חדשות או יד שנייה?
"המענה המשפטי שמקבלים רוכשי הדירות לאורך כל הדרך, לצד הליווי הכולל בדיקות וייעוץ בכל שלב, יוצרים ערוץ בטוח ושקט יחסית, במיוחד כשמדובר בתנאי אי ודאות. יש מצבים שבהם הקבלן מאחר במסירת הדירה, אפילו נעלם, או שהדירה נמכרת עם ליקויים שלא תמיד נראים לעין, ולכן יש צורך בעו"ד דין שמייצג את הרוכשים, ולא רק. ישנם מקרים בהם עומד הקונה מול מערכת משומנת היטב או בעל דירה שלא תמיד אומר את האמת, וגם כאן דרוש ליווי משפטי שיכול לסייע בקבלת הפיצויים המגיעים במסגרת החוק. חשוב לי גם להתמקד בטעות נפוצה ומשמעותית של רוכשי דירות, שנוטים לחשוב שעורך הדין של היזם מייצג גם אותם במסגרת העסקה ובתהליך עצמו. מי שיקרא את האותיות הקטנות יבין שבמעמד החתימה על ההסכם לרכישת דירה חדשה, עורך הדין של היזם מייצג אותו בלבד, ולכן חשוב שהקונה עצמו ידאג לקבל ייצוג משפטי הולם מטעמו בכל מקרה של בחינת רכישת דירה מקבלן".
מה כולל הליווי המשפטי של רוכשי דירות יד ראשונה?
"ליווי משפטי מייצג את האינטרסים של הקונה בין אם מדובר על הסכם על הנייר, התחלת בנייה, בניין הנמצא בבנייה פעילה או בשלב גמר הבנייה והאכלוס. עורך הדין הבקיא בתחום הנדל"ן יכול לתת מענה בכל שלב בדרך, בין אם מדובר בבדיקת אישור קבלן, בחינת הקרקע, קבלת היתרי בנייה, הכנת חוזה להסכם המכר ונספח שינויים לטובת הרוכשים, והחל ממועד חתימת הסכם המכר ועד למועד קבלת המפתח".
ומה בנוגע לעסקאות יד שנייה?
"גם במצב הזה חשוב מאוד לקבל ייעוץ וליווי משפטי, שמתחיל עם בדיקה עצמית שמטרתה ליצור מסגרת תקציב ואישור עקרוני מהבנק, וזה כולל גם את כל ההוצאות הנלוות. לאחר שאנחנו יודעים מהן היכולות הכספיות של הלקוח, מתחיל תהליך של חיפוש דירה ובדיקת הנכס. כדי להימנע מתביעות עתידיות ולוודא שמה שאנחנו רואים זה בדיוק מה שיש, ניתן לחתום על מסמך זיכרון דברים שמסדיר את נושא המחיר, מועד הפינוי ועוד, אותו הכרחי לעשות זאת במעמד עורך דין מטעם הקונה. בשלב הבא יש צורך להוציא אישורי זכויות, לבדוק את בעלות הדירה והאם היא משועבדת, לוודא שאין חריגות ושלא נעשו שינויים ללא היתרי בנייה וגם להזמין איש מקצוע או חברה שעושה בדק בית שאמורה לאתר ליקויי בנייה. מול העירייה מתבצעת בדיקת היטלי השבחה וגם הצורך בבחינת שאלת המיסוי של המוכר או הקונה. גם את החוזה חשוב לבנות באופן נכון, כך שההון העצמי ישולם לפני כספי המשכנתא ושבכל מקרה ששינם פגמים נסתרים או הפתעות, רוכש הדירה יהיה מכוסה מכל הבחינות. השלב האחרון הוא מסירת החזקה, העברות המונים, רישום הזכויות בכנס וקבלתו".
צמיחה בעיר צומחת
משרד עו"ד רואי רומן ספייב ושות' שנוסד בשנת 2018, מתמחה בתחום הנדל"ן ומספק מגוון שירותים משפטיים בתחום, כולל ליווי בעסקאות מקרקעין שונות, עריכת הסכמי מכר ורכישה של דירות יד שניה ומקבלן, קרקעות ונכסים מסחריים. שירותי המשרד כוללים גם חוזים, צוואות וירושות, הסכמי ממון ושירותים נוטריונים. אחד היתרונות הבולטים של המשרד הוא המענה שניתן בשפות רוסית, האנגלית, בנוסף לשפה העברית. "אשדוד היא עיר מגוונת הכוללת תושבים רבים יוצאי חבר העמים, כך גם לגבי תושבי חוץ מהארץ ומרחבי העולם, שמעוניינים לגור בעיר היפיפייה שלנו", מסביר עו"ד ספייב, תושב העיר. "הצמיחה האדירה של המשרד מתקיימת גם הודות לפתרונות שאנו מציעים, הנותנים מענה לכל אתגר וקושי, והלקוחות אכן חוזרים והופכים לשגרירים. כמשרד עורכי דין הפועל באשדוד, אנחנו עובדים באופן שוטף מול העירייה, מכירים את כל התהליכים, וכך יודעים כיצד לתת את כל המעטפת ללקוח. עם מבט לעתיד, נמשיך להתפתח בעיר, ללוות פרויקטים של התחדשות עירונית, וגם לגרום לזוגות הצעירים לשוב הביתה, כי העתיד של הילדים שלנו הוא רק פה".
sapaiv.co.il 08-8614184
בשיתוף ספייב ושות חברת עורכי דין
