בעולם הנדל"ן הדינמי, התחדשות עירונית הפכה לאחד הנושאים החמים בשוק הנדל"ן הישראלי. פרויקטים כמו תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ופינוי-בינוי מציעים הזדמנות ייחודית לשדרוג מרקם עירוני ישן, מיגון דירות בפני רעידות אדמה ומתקפות טילים ועוד. אך בעוד שהפוטנציאל הכלכלי מפתה, המסלול רצוף מהמורות מס שעלולות להפוך את החלום לסיוט.
בכתבה זו נסקור מקצת מעיקרי היבטי המיסוי, נתמקד ב"תאונות מס" נפוצות ונציע דרכים למניעתן כך שהן יהפכו להזדמנויות זהב.
מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית
משפחת כהן מתגוררת בדירה בת 3 חדרים בשווי 1.5 מיליון שקלים. במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, הם מקבלים דירה חדשה בת 4 חדרים בשווי 2.5 מיליון שקלים. ההפרש בשווי (מיליון שקלים) נכנס תחת מטריית הפטור ממס שבח, כל עוד אינו חורג מהתקרה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין, שעומדת נכון לשנת 2024 על סכום של 2,428,100 שקלים.
אכן, חוק מיסוי מקרקעין מספק מסגרת ייחודית לטיפול בעסקאות התחדשות עירונית. במסגרת זו הוא מעניק מעבר לפטור ממס שבח עד לתקרה הקבועה בחוק, גם הקלות משמעותיות במס רכישה לדירה החלופית, פתרונות לתמורות הניתנות לבעלי דירות קשישים ובמקרים מסוימים אף דחיית אירוע המס עד למכירת הדירה החדשה.
הסלע שמנפץ חלומות - התמורות לדיירים
על אף ההקלות בחוק, עדיין קיימות סוגיות רבות שמטרידות את מנוחתם של יזמים, דיירים ורשויות המס כאחד. אחת הסוגיות העיקריות היא התמורות לדיירים. זוהי נקודת החיכוך המרכזית הדורשת הבהרה - כיצד יש לחשב את התמורה לצורכי מס, ומהם בדיוק הרכיבים שעליה לכלול: האם שירותי הובלה ושכירות זמנית נכללים; מה לגבי שדרוגים ותוספות לדירה החדשה; מה בנוגע לתשלומי איזון – אותם תשלומים עודפים מעבר לשווי הדירה החדשה; האם תמורה עבור שטחי בניה שבנויים בניגוד להיתר בניה -היא תמורה מוכרת לצרכי מס והאם תמורה במזומן תחויב במס? עבור היזמים והדיירים כאחד, סוגיית התמורה היא לא פחות מקו פרשת המים בין הצלחה לכישלון בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.
במקרים רבים סוגיית התמורות לצורכי מס מסתעפת ומעלה מחלוקות ומגיעה אף לפתחו של בית המשפט - כך גם קרה בפרויקט פינוי-בינוי, בו קיבלו בעלי דירות דירה חדשה וכן זכויות לדירה נוספת. התעוררה מחלוקת לגבי אופן חישוב שווי התמורה לצורכי מס - האם לפי עלות הבנייה בפועל או לפי שווי השוק של הדירות.
בית המשפט קבע כי יש לחשב את התמורה לדיירים לפי שווי השוק של הדירה החדשה בתוספת שווי הזכויות לדירה הנוספת, ולא לפי עלות הבנייה של היזם בפועל. בנוסף, הדגיש בית המשפט את חשיבות השימוש בשווי שוק אמיתי לצורך חישובי המס. לפיכך, יזמים ודיירים חייבים להיות מודעים לכך שרשויות המס יתייחסו לשווי השוק האמיתי של התמורות, ולא רק לעלויות הבנייה בפועל.
צמודי קרקע, עסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית
גם עסקאות קומבינציה בפרויקטים של התחדשות עירונית, מסוג פינוי-בינוי של בתים צמודי קרקע והקמת בניין דירות במקומם - מעלות שאלות מורכבות בנוגע למיסוי ולתמורות לבעלי הנכסים הקיימים.
גם במקרים אלה עיקר המחלוקת עם הדיירים נסובה סביב סוגיית גובה התמורה – אנו פוגשים דיירים שדורשים תמורה שלא בהכרח מתבססת על בדיקה כלכלית של גורם מקצועי מטעמם, כשמנגד קיימת הצעת התמורה מצד היזם והפערים ביניהן משמעותיים. מצב כאמור מוביל לתחושה כי הדיירים דורשים תמורה גבוהה יותר על אף שדרישה כאמור לא מתיישבת מבחינה כלכלית.
כדי לנסות ולצמצם מחלוקות מומלץ, כאמור, שלפני החתימה על ההסכם יערכו הצדדים הערכת שווי מקצועית של הנכס הקיים ושל זכויות הבנייה. יש לבדוק ולהתעדכן בתוכניות עירוניות שעתידות להשפיע על שווי הקרקע, להיעזר ביועצים מקצועיים המתמחים בהתחדשות עירונית ולעיתים לבדוק חלופות שונות של תמורה כגון דירה גדולה יותר, מספר דירות קטנות, תשלומי איזון ועוד.
היבטים משפטיים משפיעים על חבות המס
לא רק סוגיית התמורות לצורך מס היא סוגיה קריטית בקבלת החלטה של הוצאת הפרויקט לפועל, גם הבנת המבנה המשפטי של העסקה וסיווג העסקה בהיבט המשפטי משפיעים על חבויות המס של כל הצדדים.
את הלקח בדרך הקשה למדה חברה שרכשה זכויות במקרקעין בעסקת קומבינציה, והתחייבה לבנות דירות עבור בעלי הקרקע. בית המשפט העליון בחן את ההיבט המשפטי של העסקה וקבע כי יש לראות את העסקה כשתי עסקאות נפרדות - מכירת קרקע ומתן שירותי בנייה וכפועל יוצא החיל על הצדדים לעסקה חבות במס ערך מוסף, מס הכנסה, מס שבח ומס רכישה לפי העניין.
לסיכום: ידע הוא כוח
פרויקטים של התחדשות עירונית מציעים הזדמנויות משמעותיות, אך גם טומנים בחובם מורכבות רבה בתחום המסים והמשפט.
באמצעות תכנון מוקדם, ייעוץ מקצועי ותשומת לב לפרטים, ניתן למקסם את היתרונות ולמנוע תאונות מס יקרות. על כל המעורבים בפרויקטים אלו - דיירים, יזמים ואנשי מקצוע - להיות מודעים להיבטי המס ולהיבטים המשפטיים לפעול בהתאם, כדי להבטיח את הצלחת הפרויקט ואת רווחיותו לכל הצדדים המעורבים.
אז קדימה, צאו לדרך מצוידים בידע ובכלים הנכונים. העתיד של ההתחדשות העירונית - והרווחים שלכם - תלויים בכך.
חיה אביסרור שמעוני
טלפון: 03-5076666
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני
