ההתחדשות העירונית תופסת בעשור האחרון מקום משמעותי בתחום הנדל"ן ובנוף הערים בישראל, בפרט במרכז הארץ, בגוש דן ובשרון. התאגדות דיירי בניינים עבור פרויקטי פינוי בינוי, תמ"א 38 או תוכנית התחדשות בניינית, שצפויה בקרוב להחליפה, היא אחת ההחלטות החשובות בחייהם והמשכה כולל הליכים הכרוכים בהיבטים משפטיים וכלכליים רבים. לאורך ההליך כולו, החל מבחירת הקבלן המתאים, השגת האישורים, הערבויות, ועד הבנייה ומסירת המפתחות, חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן ובקיא בעולם ההתחדשות העירונית ספציפית.
"משרדנו עוסק אך ורק בתחום הנדל"ן, על כל רבדיו, תוך דגש על התחדשות עירונית וליווי מקיף ואיכותי של הדיירים בהליך מ-א' ועד ת', תוך דאגה מקסימלית לאינטרסים של הדיירים והשגת התנאים הטובים ביותר עבורם", מסביר עו"ד גניר שמעון, שמוביל משרד בוטיק המתמחה בתחום הנדל"ן ובפרט בהתחדשות עירונית, ומציע ללקוחותיו ליווי משפטי מקיף, תוך טיפול מקצועי ויחס אישי.
גניר, עורך דין מקצועי ומוביל בתחומו, הגיע להישג משמעותי לפני כשנתיים, כאשר טיפל והשיג הכרה של המדינה ולשכת עורכי הדין בחתימה דיגיטלית לצורך עסקאות נדל"ן, בעקבות עבודתו הממושכת לקידום הנושא. "כיום, לאחר ההליך שהובלנו, ניתן לחתום באופן דיגיטלי אצל עורכ/ת הדין על עסקאות נדל"ן ובמסגרת הליכים מול הטאבו, מיסוי מקרקעין, הרשויות המקומיות, משרד המשפטים ולשכת עורכי הדין. אפשרות זו, חוסכת זמן ובירוקרטיה ומבטיחה חתימה מאובטחת שלא ניתנת לזיוף".
ליווי משפטי של עו"ד המתמחה בהתחדשות עירונית הינו קריטי החל משלביו הראשונים של הפרויקט. "אני מייצג בעיקר דיירים המעוניינים בקידום התחדשות עירונית בבניין או במתחם בו הם גרים. ראשית, נציגות הדיירים צריכה לבחור עורך דין שייצג את הדיירים בפרויקט, תוך דאגה והגנה על האינטרסים של הדיירים. עורך הדין מלווה את הדיירים בבחירת היזם, באמצעות מכרז יזמים מקיף עם בדיקות לאיתנות פיננסית ובדיקות משפטיות נרחבות, ובהמשך מוביל ומייצג במו"מ את הדיירים אל מול היזם בהסכם, עד לחתימת החוזה, תוך השגת התנאים הטובים ביותר עבורם וערבויות המקיפות והנרחבות שישמרו עליהם", מספר עו"ד גניר.
"חשוב לציין שנציגות הדיירים בוחרת את עורך דינם, אך היזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה שלו, בהתאם להתקדמות ההליך. ובמילים אחרות, הדיירים לא מוציאים שקל מכיסם לאורך התהליך. כמו כן, יש צורך בהגעה לרוב הנדרש על פי החוק בחתימות על ההסכם מול היזם, דהיינו באישורם של לפחות 67% מהדיירים, כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי, תמ"א 38 או התחדשות בניינית".
ליווי של עו"ד המתמחה בהתחדשות עירונית הינו משמעותי גם בשלבים הבאים של קידום המיזם, וביניהם תכנון ואישור הפרויקט מול הרשויות, קבלת כל הערבויות המקיפות להגנה על הדיירים לידיו של עורך הדין, הריסת המבנה הישן, בניית הבניין החדש, תיקון הליקויים במידה ויש כאלו, ורישום הדירות בטאבו.
"לאחר השגת הרוב הדרוש של הדיירים, אנו מגיעים לתכנון ואישור הפרויקט. בשלב זה אני מלווה את ההיבטים המשפטיים של תכנונו ואישורו, תוך שיתוף פעולה עם מפקח הבנייה והאדריכל, מול הרשויות. אחר כך אני משיג את הערבויות המקסימליות מידי הקבלן עבור הדיירים, כולל ערבות בנקאית להעברת כספי השכירות לדיירים, וערבות חוק מכר משופרת, במסגרתה הבנק ערב לכספי שווי הדירה החדשה, במקרה בו היזם לא השלים את הפרויקט", מסביר עו"ד גניר שמעון. "במקביל ובנוסף, אני מחזיק עבור הדיירים ערבות בדק, אשר מבטיחה שבמקרה בו היזם לא מתקן את הליקויים בבניין החדש, תמומש ערבות בנקאית על חשבונו, לצורך תיקון הליקויים על ידי בעל מקצוע חיצוני".
פרק הזמן הנדרש למיזמי התחדשות עירונית משתנה על פי סוג הפרויקט. "בפרויקטים של תמ"א 38 (או התחדשות בניינית), הנוגעים לבניין בודד או שני בניינים, זמן האישור הממוצע הוא כ-4 שנים, ולאחר שמוסיפים את משך הבנייה של הבניין החדש, הדיירים ימתינו
לרוב 7 עד 8 שנים מתחילת ההליך ועד לקבלת המפתח", מסביר עו"ד גניר שמעון.
"לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי בינוי, נמתין כ-8 שנים בממוצע עד השגת כלל האישורים מהרשויות וזמן ההמתנה הממוצע מרגע תחילת ההליך ועד קבלת המפתחות לדירות החדשות הינו כ-12 שנים".
השלב האחרון בליווי המשפטי של מיזמי התחדשות עירונית כולל את קבלת המפתחות ורישום הבית המשותף בטאבו. "קבלת המפתח לדירה החדשה הוא רגע חגיגי ומרגש. אני מחזיק לטובת הדיירים במשך שנה מרגע אכלוס הדירות בערבות הבדק, שמבטיחה את מימון ותיקון הליקויים שנמצאו בבניין, במקרה שהיזם לא יתקנם. אני דואג שעורכי דינו של היזם ישלימו את רישום הבית המשותף בטאבו ואף מחזיק ערבות רישום לטובת הדיירים שמבטיחה את רישום הדירות בטאבו, במקרה שהיזם לא פועל לעשות זאת", מספר עו"ד גניר שמעון ומוסיף: "לאורך כל הדרך, אני מקפיד להחזיק גם ערבות משפטית המבטיחה שהיזם אף יממן תביעה משפטית של הדיירים נגדו במקרים בהם הפר סעיפים מהחוזה".
בקרוב תסיים תמ"א 38 הוותיקה את דרכה, ובמקומה תיכנס לתוקף תוכנית ה'התחדשות הבניינית' (חלופת שקד בשמה הישן). "כפי שקבע המחוקק, תמ"א 38 צפויה להגיע בקרוב לסיומה ובמקומה ייכנס לתוקף המתווה הכללי של התחדשות בניינית, שמיועד לבניין עד שני מבנים, ויאפשר לעיריות לדרוש ולקבל זכויות למבני ציבור במבנים החדשים שיוקמו.
מדובר בשינוי משמעותי בעולם הנדל"ן וההתחדשות העירונית, מכיוון שעד לאחרונה רשויות רבות הסתייגו ממיזמי תמ"א 38 כי לא הרוויחו מפרויקטים אלו כסף ושטחים ציבורים לרווחת התושבים. כעת יקבלו הרשויות המקומיות חלק קטן בכל פרויקט, לטובת העיר ולשימוש ציבורי כמו מוסדות חינוך, גינות, מרפאות או בתי כנסת".
עו"ד גניר שמעון, ליווה בהצלחה עשרות מיזמי התחדשות עירונית, מלווה במסירות ובנאמנות את לקוחותיו, ומעניק שירות מקיף לאורך כל הליך ההתחדשות העירונית. "אני מרגיש שזו שליחות עבורי, להביא אנשים למצב סוציו אקונומי גבוה יותר, לצד קידום ההגנה על חייהם מפני טילים ורעידות אדמה באמצעות מיגון דירותיהם", הוא אומר ומסכם: "בניית הארץ ועזרה לאנשים, הן הגורמים העיקריים שהביאו אותי להיות עורך דין ולתחום ההתחדשות העירונית בפרט. משרדנו מעניק שירות מקצועי ואישי ללקוחות, וביניהם גם לקוחות חוזרים שזקוקים לייצוג בעת רכישת דירות להם ולילדיהם".
גניר ושות' – משרד עורכי דין | נדל"ן והתחדשות עירונית
כתובת: מגדלי אלון 2, רחוב יגאל אלון 94 תל אביב-יפו
טלפון: 054-7657616
לפנייה במייל >>
למעבר לעמוד האינסטגרם >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף עו"ד גניר שמעון
