כחלק ממגמת השינוי והצמיחה בקיבוצים, מתקיימים בשנים האחרונות תהליכי שיוך שבמסגרתם קיבוץ מעביר את הזכויות על דירות המגורים לידי חבריו. כתוצאה מכך נוצר שוק של דירות ששויכו ליורשי חברים שהלכו לעולמם. "בשונה מנכסים רגילים, על נכס בקיבוץ חלים כללים של הקיבוץ שלרוב אינם מאפשרים להחזיק בנכס שירשו בשותפות עם מספר יורשים, ומחייבים את היורשים למכור את הנכס או לגור בקיבוץ כחבר קיבוץ. מכאן, שעבור היורשים עולות סוגיות באשר למימוש הנכס והזכויות בו", אומר עו"ד מקבי מירום.
משרד מירום עורכי דין מתמחה בדיני אגודות שיתופיות בכלל ובדיני מקרקעין בתחום הקיבוצי-מושבי בפרט, שכוללים בין היתר הוראות ייחודיות בנוגע למכר והורשה והעברה בין-דורית של נכסים. המשרד מונה שלושה שותפים, ובהם חבר הכנסת לשעבר חגי מירום, מחלוצי עורכי הדין בתחום הקיבוצי והמושבי. לצדו שני בניו, עו"ד שגיא מירום, בעל ניסיון בייצוג בתיקים מורכבים ובמשפט מסחרי במרחב הכפרי; ועו"ד ונוטריון מקבי מירום, שמרכז את מחלקת הנדל"ן של המשרד. מקבי הוא בעל ניסיון בליווי עסקאות מקרקעין במרחב הכפרי והקיבוצי.
להבין את מורכבות הנכס
כאשר מספר יורשים מעוניינים לממש נכס בינם לבין עצמם, נהוג לערוך שמאות לקביעת שוויו ולאחר מכן לערוך התמחרות בעזרת מנגנון BMBY – מכר למרבה במחיר. לאחר שמגיעים להסכמה יש לערוך הסכם מכירה בין היורשים, בהסכמה ובתיאום עם הקיבוץ.
"בין שמדובר באחד היורשים או בקונה חיצוני, יש חשיבות לכך שהקונה והמוכר יבינו את המשמעות המשפטית והמיסויית של העסקה", מציין עו"ד שגיא מירום. "מבחינה משפטית, חשוב להכיר את הנהלים הפנימיים של הקיבוץ שחלים על הנכס", הוא מוסיף, "ראשית, יש לתאם את הליך המכירה עם הקיבוץ, שלרוב גם מחזיק בזכות ראשונים להביא קונה מטעמו במחיר שסוכם".
לפי עו"ד מקבי מירום, תנאי נוסף למכירה הוא שהקונה או היורש הקונה יתקבל לחברות בקיבוץ, לאחר שעמד במבדקים חברתיים וכלכליים. "מבחינה מיסויית, יש לבחון את מאפייני הנכס בעת השיוך ואת מצבו הפיזי והתכנוני, מאחר שאלה עשויים להשפיע על קיומו של פטור ממס. למשל, דירות שאוחדו משתי יחידות עלולות להיחשב כשני נכסים".
בקיבוצים שטרם סיימו שיוך מתעוררת סוגיה בדבר שיעור דמי ההיוון שיש לשלם לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומועד ביצועו. בעניין זה מציין עו"ד מירום כי לרוב היורש "נכנס בנעלי" המוריש ולפי זה נקבעים דמי ההיוון, אך במקרה שנרכש נכס לפני שיוך רמ"י עשויה לקבוע שמדובר בחבר קיבוץ חדש ולדרוש תשלום דמי היוון ללא דיחוי. "במקרה שחבר קיבוץ ותיק נפטר ולא שילם את מלוא דמי ההיוון, יש לשלם את היתרה במועד מכירת הנכס לפי מחירים עדכניים", הוא מציין.
מדוע נדרשת מומחיות משפטית בעסקאות נדל"ן בקיבוץ?
"כאשר מדובר על נכס בהורשה בקיבוץ, יש מורכבויות שמשפיעות על מחיר הנכס. כדי לחסוך עוגמת נפש ולהגיע לעסקה הטובה ביותר לכל הצדדים נדרשת מומחיות משפטית בתחום הקיבוצים, לצורך בדיקה ותכנון העסקה מבעוד מועד".
משרד עו"ד מירום
טלפון: 03-6911082
כתובת: בר כוכבא 16, בני ברק. (בית נועה קומה 10)
למעבר לאתר >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף משרד עו"ד מירום
