"הליך הסדרת נחלה הוא מורכב בשל סיבות רבות, ובהן העובדה שבהליך מעורבים לרוב שלושה שותפים — הסוכנות היהודית, האגודה השיתופית ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י)", מסביר עו"ד אסף טמוזרטי. "אתגר נוסף נובע מכך שרמ"י היא הגוף היחיד במדינה שפועל ללא חקיקה מוסדרת, אלא נשען על החלטות מועצת מקרקעי ישראל שמשתנות אחת לכמה חודשים. כל החלטה עשויה לגרור אחריה תהפוכות בעולם החקלאי".
עו"ד טמוזרטי הקים לפני כעשור את משרד טמוזרטי־גרדל, שעוסק במקרקעין. לפני הקמת המשרד עבד שנים רבות במחלקה המשפטית של רשות מקרקעי ישראל במחוז ירושלים. רעייתו, עו"ד טל גרדל־טמוזרטי, אמונה על התחומים חדלות פירעון ופשיטת רגל במשרד לאחר שבעבר היתה פרקליטה במשרד המשפטים. המשרד נמצא קרוב למשרדי רמ"י בירושלים. "הרקע, הניסיון והמיקום של המשרד חושפים אותי להחלטות שמתקבלות על ידי רמ"י, ומשפרים את הדיוק של העשייה שלי עבור לקוחותיי", מסביר טמוזרטי. "כך אני יכול להגיע לפתרונות בצורה יצירתית ומהירה".
אתגר השקט המשפחתי
עו"ד טמוזרטי מסביר כי סוגיית "הבן הממשיך" גוררת אחריה דילמות וסיבוכים משפחתיים. "ההנחיה קובעת שבעלי זכויות בנחלה מחויבים למנות בן או בת שאליו או אליה יועברו הזכויות על המשק, בעודם בחיים", הוא מסביר. "צריך לזכור שהנחלה בעלת ערך נדל"ני רב ולכן הבן הממשיך, שמונה, יידרש לעתים לפצות את שאר האחים. ההליך הזה מורכב ובעל מטען רגשי כבד, ולא פעם בעלי הנחלה, ההורים, אינם פועלים כנדרש על פי נוהלי רמ"י והסוכנות היהודית. העובדה שאנחנו גורם חיצוני ומקצועי מאפשרת לנו להדריך את בעלי הזכויות בנחלה, באופן שבו ניתן להגיע להסכם בין האחים להורים. לאחר החתימה על ההסכם המשרד מעגן את ההחלטה באמצעות רישום הבן הממשיך בסוכנות היהודית".
לפי עו"ד טמוזרטי, נדרשת חשיבה יצירתית כיצד לייצר הסכמות בין האחים. "באחת הנחלות הפתרון היה שאחד האחים קיבל את מעמד 'הבן הממשיך', והשני זכה בפיצוי בדמות תוצרים מהלול שנמצא בנחלה", הוא מספר.
צריכים לדעת לתמרן
עו"ד טמוזרטי מספר כי אחת היכולות החשובות בעבודתו היא היכולת לתמרן. הוא מביא כדוגמה מקרה שהתרחש באחד המושבים שבמועצה האזורית מטה יהודה. עו"ד טמוזרטי פגש במושב באלמנה ובבנה. בנחלה שבבעלותם היתה נגרייה שאותה ניהל הבן, וצימרים, שלא הוסדרו כחוק. "הבנתי שמטרת הנגרייה היא לפרנס את האם ואת בנה", הוא מספר. "הקנס המינהלתי שעמד בגין שימוש חורג בנחלה היה גבוה מאוד — כ–800 אלף שקל. בנוסף הוצא צו הריסה לנגרייה".
הידע של עו"ד טמוזרטי, הוא מספר, עזר לפתור את התסבוכת שאליה נכנסו האם ובנה. "בעולם הנחלות קיימת אופציה לערוך עסקת פל"ח (פעילות שאינה חקלאית) עם רשות מקרקעי ישראל. העסקה מותנית בכך שהגדרת העסק מופיעה בתוכנית המתאר הארצית לאותו אזור", הוא אומר. "הצלחתי לרתום את פקחי המינהל לראות בעיניהם את פעילות הנגרייה, והוכחתי את תמיכתה בתיירות כסדנת עץ.
"האתגר הנוסף שצריך היה לפתור נבע מכך שלטענת הפקחים מבנה הנגרייה גלש לאזור שמוגדר לחקלאות בלבד, דהיינו, חלקה ב'. אבל בעזרת הגדרה מחודשת הצלחנו לכנס את שטח מבנה הנגרייה לאזור המגורים בלבד, דהיינו, לתוך חלקה א'". עו"ד טמוזרטי הסביר כי בעקבות השינויים היצירתיים נמחק החוב הגבוה במיוחד, והוסר צו ההריסה שהוצא ללקוחותיו.
הצימרים שנמצאים בשטח הנחלה עמדו בקריטריונים שנקבעו בתמ"א של המועצה האזורית, המאפשרת להקים עד עשרה צימרים בכל נחלה, אולם יש לדאוג להסדרתם בטרם בנייתם כדי למנוע הסדרה בדיעבד, דבר הכרוך בהוצאות וקנסות מטעם רשות מקרקעי ישראל. משרדו של עו"ד טמוזרטי הכשיר אותם מול הגורמים הרלוונטיים להמשך פעילות. "המקרה הזה הוא הצלחה, בעיקר כי ניתנה לנו האפשרות לטפל בנושא שהונח כמו אבן עצומה וכבדה על חייהם של האלמנה ובנה", הוא אומר.
סוגרים את מכלול האתגרים
עו"ד טמוזרטי מספר כי בלא מעט מקרים לבעלי נחלות חסר ידע בנוגע למה מותר ומה אסור להם לעשות בנחלה שבבעלותם. "רוב בעלי הנחלות אינם מודעים לכך שהם עוברים עבירה. זה נובע מפער בין מה שיודע האזרח הקטן לבין התקנות שמעבירה רמ"י".
כיצד חוסר הידע יכול לבוא לידי ביטוי?
עו"ד טמוזרטי: "בעלי נחלות נוטים להפוך מבנים סטטוטוריים שבנחלתם למחסן ולפעמים ליחידת מגורים קטנה. הם עושים זאת בתום לב מוחלט, וללא מודעות לכך שהמבנה אינו חוקי. אני יודע כיצד לפצח את החלטות רמ"י, ובעזרת תוכנית אדריכלית מכשיר עבורם את המבנה.
"בעיה אחרת שיכולה להתרחש בגלל חוסר ידע נובעת מיכולתה של רשות מקרקעי ישראל לקבוע רטרואקטיבית דמי שימוש בסך של כ–5% ואף יותר. במקרה כזה חשוב לפנות לעורך דין בעל ניסיון. במשא ומתן הצלחתי, למשל, להפחית עבור לקוחות את השנים שאליהן מתייחסים דמי השימוש, ולהפחית את ההוצאות לבעלי הנחלות, לצד שינוי ייעודו של המבנה".
מה ייחודי בשירות שמשרדכם נותן ללקוח?
עו"ד טמוזרטי: "מעבר להיבט המשפטי, בחרנו לשדרג את השירות שאנחנו מספקים ללקוחות באמצעות שלושה בעלי מקצוע קריטיים בתחום — שמאי, אדריכל ומודד. אלה אנשי מקצוע שמהווים אבן דרך משמעותית בהליך הכשרת עבירות בנייה בנחלה ובהליך התכנוני של פיצול הנחלה. אנחנו מקיימים התייעצויות משותפות, ומגיעים למתווים שסוגרים את מכלול האתגרים".
משרד עו"ד טמוזרטי־גרדל עוסק במקרקעין במגזר החקלאי על כל רבדיו, ובכלל זאת תהליכי רכישה ומכירה, הקצאות קרקע והארכת הסכמי פיתוח וחכירה. בנוסף המשרד מייצג חברות בתחום התעשייה, המסחר והמלונאות מול רמ"י ומשרד הכלכלה, לרבות מקרקעין המצוי מחוץ לקו הירוק. כמו כן, המשרד מלווה תהליכי הסדרה, שימושים חורגים, פיצולים ובן ממשיך. המשרד משמש יועץ משפטי של ועדי אגודות שיתופיות ביישובים שונים במטה יהודה.
משרד עו"ד טמוזרטי־גרדל
למעבר לאתר >>
טלפונים: 02-5959905 |0506890591
כתובת: רחוב יפו 216, ירושלים
בשיתוף משרד עו"ד ונוטריון טמוזרטי־גרדל
