נאור גלברג עורך דין ושמאי מקרקעין: ליווי משפטי בקנייה ובמכירת דירה

ההשכלה המשפטית וההכשרה המקצועית בתחום שמאות המקרקעין, מאפשרות לעו"ד נאור גלברג להעניק ליווי וייעוץ מקצועי מקיף ורחב בכל הנוגע לעולמות הנדל"ן

גיא ורדימון, בשיתוף עו"ד גלברג
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
עו"ד נאור גלברג: התמחות בנדל"ן ובמקרקעין
עו"ד נאור גלברג: התמחות בנדל"ן ובמקרקעיןצילום: Shutterstock
גיא ורדימון, בשיתוף עו"ד גלברג
תוכן שיווקי

עבור רבים, חתימה על חוזה לרכישת דירה מהווה את הצעד הכלכלי החשוב והמהותי בחייהם. מדובר בצעד שלרוב מגיע לאחר תקופה ארוכה ולא פשוטה של חיפושים, התלבטויות, בחירת מיקום וכמובן שאלת היכולות הפיננסיות, שכוללת התחייבות כספית גבוהה לתקופה ארוכה שתשפיע רבות על המשך החיים.

רגע החתימה על חוזה לרכישת דירה הוא שיאו של תהליך, שבו מלווים הרוכשים בשורה של אנשי מקצוע שונים, בראשם, כמובן, עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן.

בימים בהם שוק הנדל"ן הפך זירה עיקרית לא רק למגורים אלא גם להשקעות – ישנה חשיבות מכרעת לבחינת היבטים רבים בכל עסקה - משפטיים ועד כלכליים עם דגש על בדיקות מקדימות בנושאי המיסוי. לדברי עו''ד נאור גלברג בעל משרד שמתמחה אך רק בתחום הנדל"ן והמקרקעין, "פעמים רבות אנשים לא לוקחים בחשבון את תחום מיסוי המקרקעין, שהתעלמות ממנו, או תכנון מס לקוי, עלול לעלות להם מאות אלפי שקלים ולפגוע כספית במהלך התקין של העסקה". הוא מוסיף כי מדובר, למשל, במס שבח והיטל השבחה, מתי והיכן ניתן לחסוך בתשלום המס על ידי בקשה לפריסתו, בדיקת התראות פיננסיות וכמובן בדיקות משפטיות.

"אני רואה בעבודה שליחות". עו"ד נאור גלברגצילום: רמי זרנגר

"במרבית המקרים, אומר עורך דין מכירת דירה נאור גלברג כי "בעסקת מכר לא מתבצעת בדיקה מקדימה של היטל השבחה ופתאום, לאחר חתימה על עסקה, יוצאת דרישה מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על תשלום של מאות אלפי שקלים. הודות לתוכנית ליווי העסקה שאני בונה, אני יודע מראש להגיד למוכרים שבעסקה הזו יהיה כנראה תשלום היטל השבחה בשווי כך וכך שקלים. בדיקה של נושא המיסוי מבעוד מועד היא הכרחית לשאלה האם כדאי בכלל להיכנס לעסקה".

העמקה ובקיאות בנדל"ן ומקרקעין

ההתעסקות המקצועית של עו"ד גלברג אך ורק בנדל"ן ומקרקעין היא מתוך התפיסה שהתחום דורש מומחיות והעמקה לאור השינויים הניכרים והתדירים שחלים בו. בנוסף, הוא גם שמאי מקרקעין המומחה במיסוי מקרקעין ובהפחתת היטל השבחה, שילוב שמקנה ללקוחותיו שורה של יתרונות, בעיקר בנוגע לבדיקות מקדימות שהוא מבצע, המאפשרות ללקוח להגיע לרגע החתימה על חוזה הרכישה ב"עיניים פקוחות", כשהוא חשוף לכל הגורמים שמשפיעים, או עשויים להשפיע בעתיד, על ההחלטה שלו. "השילוב הזה מאפשר חשיבה מחוץ לקופסה ומציאת פתרונות יצירתיים ומוצלחים עבור הלקוחות", אומר עו"ד גלברג. "השירות אותו מקבלים הלקוחות הוא למעשה מקיף מקצה לקצה, החל משלב הבדיקות המקדמיות דרך שלב המשא ומתן והטיפול הכרוך בהסכם וחתימתו ועד להשלמת העסקה ורישום הזכויות בפנקסי המקרקעין".

הוא מוסיף כי ברוב המקרים מתייחסים עורכי דין שמלווים עסקות נדל"ן להיבט המשפטי בלבד, כמו נוסח טאבו ופחות להיבטים כלכליים-שמאיים. העובדה שעו"ד גלברג מחזיק בכלים מקצועיים משני התחומים, מאפשרת לו לבדוק את שווי הנכס האמיתי, את ערך ההון העצמי של הרוכשים, את היתרי הבנייה הקיימים, את זכויות הבנייה ואת תוכניות בניין העיר המאושרות (תב"עות) ובכך לשקף לרוכשים תמונה מלאה של העסקה, תוך מתן ביטוי הולם מול התנאים המסחריים שנסגרו ועמידה על הזכויות שלהם בכל מחיר.

עו"ד גלברג: "היתרונות של היותי עו"ד ושמאי מקרקעין באים לידי ביטוי בכל עסקת נדל"ן שאני מלווה – החל מהיכולת הראשונית כבר בשלבים המוקדמים של הליך הרכישה לתכנן את כל היבטי המיסים הקשורים בעסקה ובהמשך ולבצע את כל הבדיקות הפיננסיות שקשורות לעסקה – האם שווי העסקה הוא השווי האמיתי של הנכס, לבדוק את מצב הנכס מבחינה משפטית, לבדוק את מצב התוכניות, לבדוק האם הנכס בנוי על פי היתר בנייה כדין, וכן הלאה. אני מוודא שהקונים מודעים מראש לכל 'המוקשים' שעשויים להתגלות במהלך העסקה".

ניתוח תוכניות בניין עיר

במהלך שנות עבודתו ליווה עו"ד גלברג עסקאות רבות של רכישת ומכירת דירות יד 2 ודירות קבלן, כשבמקביל הוא מלווה פרויקטים – בעיקר מתחום התחדשות העירונית - תמ"א 38 ופינוי-בינוי. כעו"ד הוא מלווה לקוחות משני צידי המתרס – הן יזמים והן רוכשים פרטיים - תוך התייחסות להיבטי המס ותכנונם המוקדם.

לאחרונה טיפל עו"ד גלברג בעסקה בה זוג ביקש לרכוש דירה בראשון לציון. "השוק גועש ורותח, יש המון ביקושים ואין המון היצע", הוא אומר ומספר כי המחיר שנקבע לדירה שמצאו בני הזוג עמד על 2.8 מיליון שקלים, אולם מבדיקה ראשונית שערך עו"ד גלברג נראה כי המחיר היה גבוה מדי. הוא המליץ לבני הזוג לבצע שמאות מוקדמת טרם עריכת החוזה. אלא שבשל מצב השוק, בני הזוג פחדו להפסיד את העסקה ובכל זאת חתמו על החוזה. לימים העריך שמאי מטעם הבנק את שווי הנכס ב-2.57 מיליון שקל, כך שבני הזוג נאלצו להשלים סכום של 200 אלף שקל, שכן הבנק מעניק משכנתא לפי הערכת השמאי.

השירות שמעניק עו"ד גלברג ללקוחותיו כולל גם את תחום התכנון והבנייה, אותו הוא מגדיר כ"תחום מאוד רחב", שבו הידע שלו מאפשר לנתח תוכניות בניין עיר (תב"ע) שחלות על אזורים בהם נמצא הנכס המבוקש להבין את זכויות הבנייה המאושרות או הקיימות לניצול או תוכניות עתידיות שאמורות לעבור אישור. העבודה השוטפת שלו כוללת קידום וליווי של תב"ע – נושא שלדבריו הוא ראייה משולבת של עריכת דין ושמאות מקרקעין.

בנוסף לרוכשים פרטיים עו"ד גלברג מייצג גם קבלנים, אותם הוא מלווה בצד המשפטי בעיקר בעסקאות קומבינציה בכל הקשור בעסקאות מכירה מול בעלי קרקעות ולאחר מכן מול הרוכשים עצמם. כמו כן, הוא מלווה משקיעים בנדל"ן עד לסיום תהליך ההשקעה, היות שהוא בעלים של חברה שמאגדת קבוצת משקיעים, עבורם הוא מאתר השקעות ראויות מתחת למחירי השוק.

בעת ליווי קונים מבצע עו"ד גלברג שורה של בדיקות משפטיות, בהן: וידוא זהות המוכרים ובדיקה האם קיימים שעבודים, עיקולים וצווי הריסה. בנוסף, הוא מנסה לאתר מה שהוא מכנה "מוקשים" שעשויים להסתתר בעסקה ולהציף אותם לקונים, האם לדעתו יש לבצע שמאות מוקדמת, בדיקה של המצב התכנוני של הנכס, כשביכולתו להגיד כבר בנקודת זמן ראשונית האם צפויה לחול על האזור, למשל, תוכנית התחדשות עירונית, בדיקה של המצב הרישוי, מסמכי הבית המשותף ועריכת סימולטור של מס רכישה, כך שהקונה, הוא אומר, יחוש ביטחון, רוגע ושלווה.

עו"ד גלברג: "המוטו של המשרד הוא להיכנס לעסקת נדל"ן בעיניים פקוחות, כך ששום דבר לא יפתיע אות הלקוחות, שתמיד יהיו ערים לכל מה שעתיד ועלול להתרחש. לפעמים אנחנו 'מפוצצים' עסקה כי היא לא טובה מספיק. במקרים כאלו אני עוצר ואומר לרוכשים שפה עלולות להיות בעיות עם הבנקים וכדומה, ומנגד למוכרים שעלולות להתעורר חבויות מס גבוהות כגון היטל השבחה ומס שבח".

לסיכום הוא אומר כי: "בסוף, מעבר לליווי המשפטי והפרנסה, אני רואה בעבודה שליחות. אני מאמין שעסקת נדל"ן היא העסקה הכי חשובה שאדם מבצע בחייו. חלק מהליך העבודה של המשרד הוא להבהיר לכולם את כל המושגים והנספחים הנלווים, כולל עזרה מלאה במשכנתאות ובשיתופי פעולה מול הבנקים. ברגע שאדם נכנס לעסקה, הוא מקבל מאיתנו דף עם כל הפעולות שעליו לבצע. הלקוחות שלי נכנסים לעסקה לא רק בעיניים פקוחות, אלא הם הולכים לקראת עסקה כשהם מבינים אותה ואת המשמעויות המשפטיות והכספיות הנלוות אליה בטווח הקצר והארוך".

נאור גלברג ושות' משרד עורכי דין
תל אביב: הארבעה 28, מגדל צפוני – קומה 5
רחובות: האלוף יעקב פרי 13, בית שירה – קומה 5
טלפונים: 050-9710-600
משרד - 03-6968986
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
למעבר לפרופיל עסקי>>

בשיתוף נאור גלברג ושות'