כאשר עתודות הקרקע הולכות ומצטמצמות החלום לבית פרטי הופך גדול ומשמעותי יותר. מי שהצליחו להגשים את החלום אינם מוכנים להתפשר ובצדק. אחרי הכול, מדובר באחת ההשקעות הגדולות והמשמעותיות בחיים. לכן, כדי לוודא שהעבודות מבוצעות על פי התקציב ולוחות הזמנים שנקבעו וכדי לא לגלות ליקויים מהותיים שיפגעו בחוויית המגורים, חברות ואנשי מקצוע מציעים פתרונות לבניית בית פרטי, שעשויים להבטיח את השלמת התהליך באופן מקצועי ומדויק. הכירו את איריס שוסטר – יועצת כלכלית ואת הדס ביקורת מבנים ושירותי הנדסה בע"מ
איריס שוסטר – יועצת כלכלית
לא מעט אנשים עברו את התהליך וחוו את החוויה הלא נעימה – הם לקחו משכנתא, רכשו נכס ולאחר מספר שנים גילו שאינם מסוגלים לעמוד בהחזרים החודשיים, או להמשיך ולחיות את חייהם כפי שהתרגלו. הסיבות הן רבות והתוצאה לרוב היא שברון לב.
משכנתא, במיוחד עבור בניית בית פרטי, היא עניין מורכב, שתחילתה זמן רב לפני חפירת הבור הראשון, או הקמת השלד "במיוחד כאשר המערכת פועלת ברוב המקרים בחוסר רגישות מוחלט כלפי הלווה. לבנות בית זה חלום, אבל זה לא צריך להיות חלום בלהות", אומרת היועצת הכלכלית איריס שוסטר.
החלום והקריסה
איריס נמצאת בתחום הפיננסים מ-2008 ולייעוץ הפיננסי היא הגיעה מתחום כלכלת המשפחה. לדבריה, אחד הגורמים המרכזיים של לקוחות שזקוקים לייעוץ כלכלי, הוא בעיית המשכנתא. "בתור מי שליוותה מאות רוכשים ובונים, אני לא מכירה אדם שרוכש דירה או בונה ואומר לעצמו, עכשיו אני הולך למהלך שיביא אותי לקריסה כלכלית, למשבר, לפשיטת רגל", היא אומרת. "כולם נכנסים למהלך של רכישת נדל"ן או בניה בשיא האופטימיות. אז כולם עושים טעויות? בדקתי וגיליתי שמדובר בשילוב של שני דברים, אנשים שלא מבינים למה הם נכנסים ואת ההשלכות הכלכליות שהמהלך יעשה על החיים שלהם ומערכת שמרוויחה מהמהלך. כשאדם עושה טעות בלקיחת משכנתא, המערכת מרוויחה; אם תיקח משכנתא גדולה מדי, המערכת תרוויח ריביות; אם התשלום החודשי גבוה מדי תיכנס למינוס, המערכת תרוויח מהריבית על המינוס וכשתצטרך לקחת הלוואה נוספת. היות והמערכת מרוויחה לאורך כל הדרך, האינטרס שלה הוא שתעשה טעות. אין לה אינטרס שתצליח, כי אז היו מייעצים באמת לכל אורך הדרך גם בנושא המשכנתאות".
היא מוסיפה כי לבניית בית פרטי יש אפקט חזק יותר מלקיחת משכנתא לרכישת דירה. לדבריה, למשפחה בדרך כלל אין מושג למה היא נכנסת, משום שמדובר בחור שחור, כשהפער בין צפי ההוצאות להוצאה בפועל יכול לנוע בין 200-500 אלף שקל. "זה יותר גרוע, כי אם חשבתי שבניית הבית יעלה מיליון שקל ובסוף יעלה 1.2 מיליון, אני יכולה להיערך. אבל אם אני נערכת לבנייה של מיליון שקל מגלה את העלות אמיתית רק בשלבים המתקדמים של הבנייה, אכלתי אותה בגדול, כי כבר גייסתי את הכסף ועכשיו מאוד קשה לגייס סכום נוסף. וגם אם הצלחתי לגייס עוד, הבנק יודע שאני בידיים שלו ויכניס לי את זה בריביות על הכסף הנוסף. ברוב המקרים הוא לא יסכים לתת עוד משכנתא ל-30 שנה, אלא הלוואה ל-10 שנים, שהיא בכמה אחוזים יותר יקרה ועם תשלום חודשי הרבה יותר גבוה. אתה מסתובב בהרחבות בנייה בכל הארץ ורואה שלד עם שלט למכירה, או שומע על זוגות שחוטפים התקף לב ומתגרשים", היא אומרת.
הערכות כלכלית
איריס מציינת כי משפחה צריכה להיערך מראש למשכנתא שמתאימה לפרויקט בנייה, כשקיימת תמונה ברורה ומדויקת על הכספים המיועדים ולעלות הפרויקט. "אם יודעים את התמונה מראש, לפני תחילת הבנייה", היא אומרת, "יש יכולת לעשות שינוי. צריך ללכת כמה צעדים אחורה, לשלבים הראשוניים בתהליך, בכדי להבין מה נכון כלכלית בכדי לא להגיע למצב שבו אין לנו מספיק כסף, כשכבר יש לנו תמונה מלאה. נוח למערכת שלא נדע את התמונה האמיתית, אבל זה לא טוב לנו".
השלב הראשון, היא מדגישה, עוד לפני הסגירה עם קבלן, הוא הערכות כלכלית לבנייה, התכנון התקציבי ובניית תקציב ראשוני, בהתבסס על ההון העצמי שיש ועל חישוב ההחזר החודשי ואורך שנות המשכנתא. נגזר מהתקציב הוא תכנון הבית. אסור, איריס אומרת, לתכנן את הבית, להוציא היתר בנייה, ואז להבין כמה כסף יש לבנייה. זה מוביל לפער עצום שיכול לעמוד על 24 אחוז של כסף שאין לנו. השלב הבא הוא תכנון הבנייה מותאמת התקציב ולהוציא מהבנק אישור עקרוני למשכנתא, בכדי לא להיתקע עם סירוב בשלבים מאוחרים יותר או חוסר יכולת לקבל את כל הכספים הנדרשים לבניה. יש לקחת בחשבון, כמובן, חריגים ותקלות, כי בלתי צפוי יש בכל פרויקט בנייה. רק אז מגיע שלב בקשת המשכנתא בהרכב הנכון המתאים לבונים בתנאים הטובים ביותר.
המטרה, איריס אומרת, היא לא להפחיד. אם נערכים נכון לבנייה בשלבי התכנון ובלקיחת המשכנתא , אפשר להצליח. כמו בכל דבר - תכנון בזמן ותכנון נכון עולה פחות ובמקרה של בנייה עולה הרבה פחות.
איריס שוסטר
טלפון: 052-5900403
למעבר לאתר >>
למעבר לפייסבוק >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף איריס שוסטר
======
הדס ביקורת מבנים ושירותי הנדסה בע"מ
בשונה מבנייני דירות שמוקמים על ידי חברות בנייה ויזמים, כשאדם מחליט לבנות את ביתו הפרטי הוא לא פעם מתפקד בעצמו על תקן היזם. בין אם הוא לוקח מפקח על הבנייה או בוחר בקבלן מפתח שידאג להביא את קבלני המשנה, חשוב ביותר לבחור גוף חיצוני ועצמאי למטרת ביצוע בדק במהלך ובסיום הבנייה.
"אנשים מתבלבלים וחושבים שקבלן מפתח הוא גם המפקח", אומר יניב סנדובסקי, מנכ"ל חברת הדס ביקורת מבנים ושירותי הנדסה. "ולכן לא צריך עוד גוף שיפקח. במקרים שמזמינים אותנו לבצע בדק בית בשלב הסופי, שבו קבלן המפתח רוצה למסור מפתחות לדייר ולא היה פיקוח, כמות הליקויים גדולה בהרבה".
הדס הוקמה לפני קרוב ל-40 שנה ומבצעת מעטפת שלמה של בדק בית לכל סוגי המבנים והדירות. הדוחות ההנדסיים שמגישה החברה קבילים בבתי המשפט כחוות דעת מומחה במידה וסכסוך מגיע להתדיינות משפטית.
החברה מאפשרת ללקוחות שלא שכרו שירותי מפקח על הבנייה לבצע פיקוח בשלבים שונים בתהליך. במקרה כזה, יוגדרו מראש מספר נקודות בהן יתבצע הבדק על הבנייה, למשל לפני ריצוף או לפני סגירת קירות גבס ובהם, אם יימצאו, ייאלץ הקבלן לתקן את הליקויים.
מומלץ לבצע בדק גם במקרה שבו יש מפקח?
"כן, הקבלן הולך עם המפקח לאורך התהליך ונוצרים קשרים. לקראת סוף הבנייה אפשר לזהות את 'עייפות החומר' בפיקוח ורוצים לסיים את הפרויקט. זוג עיניים נוסף ישפוך אור על דברים שהמפקח לא תמיד שם לב אליהם. מהנדס בדק בית מכיר את החוק, מכיר את התקנות והתקנים, שולט בחומר בצורה אבסולוטית ובהרבה מקרים מכיר אותם טוב יותר מהמפקח, לכן הוא יכול לבדוק, למשל, את עבודות הגמר בצורה נכונה ושלמה יותר והתאמתן לתקנים".
הוא מוסיף כי דבר נוסף אליו יש לשים לב והוא קריטי לגבי בתים פרטיים הוא התפצלות בעלי המקצוע: במסגרת הבדק יבדוק מהנדס הבנייה ליקויי בנייה, כשתפקידו של יועץ האיטום הוא לאתר נזילות ויועץ אינסטלציה אמון על הרכיבים הפנימיים. "המפקח הוא לא סופרמן; הוא לא יכול להיות גם מהנדס חשמל, גם מהנדס בניין, גם יועץ אינסטלציה ולבדוק את כל הליקויים והתאמתן לתקנים לכל אחד מפרקי הבנייה השונים. כשאדם בונה בית של 200-300 מ"ר ומזמין בדק בית, ישנם מקרים בהם מגיעים מספר מהנדסים בתחומים השונים שסורקים את הבית 360 מעלות, כל אחד בתחומי מומחיותו, ומוציאים דוח ליקויים בהתאם לחוקים/תקנות/תקנים שהם מכירים", מסביר יניב.
בדק שנמצאים בו ליקויים אומר למעשה - אדוני המפקח, לא עשית את עבודתך כראוי.
"זה נכון. אף אחד לא אוהב שמעבירים עליו ביקורת. הקבלן מבין כי הוא המבצע. מפקחים פחות אוהבים. צריך לזכור שהלקוח שמזמין בדק הוא לא המפקח, הוא היזם שבונה את הבית. יש מצב שהמפקח אולי לא עשה את עבודתו ויש ליקויים. נתקלנו במספיק מקרים בהם אנשים לא רק שלא לוקחים קבלן מפתח אלא אומרים - אני קבלן המפתח ואני אביא את קבלן השלד ואת קבלן האלומיניום וכן הלאה. ואז הקטסטרופות כפולות ומכופלות".
לאנשים שבונים בית פרטי יניב ממליץ לסגור מראש עם הקבלן את תקופת האחריות או להכניסה תחת חוק המכר, שמגדיר את אורך תקופת הבדק והאחריות. לדבריו, בבדק המתבצע בבית פרטי מוצאים לרוב מספר גדול יותר של ליקויים בהשוואה לדירה בבניין, מכיוון שהחלקים הנבדקים הם רחבים יותר וכוללים בין השאר גגות, חומות, גינות ושבילי כניסה.
ובאשר לכך שהיזם הוא זה שצריך להתמודד מול הקבלן בכל הנוגע לתיקון ליקויי הבנייה, יניב מוסיף שבמקרה זה יש לו מנופי שליטה, הכוללים החזקת ערבויות לקבלן ושחרור כספים בתקופות זמן שונות, דברים שכדאי להכניס לחוזה מול הקבלן. "כשאתה בונה בית", הוא אומר, "תשקיע כמה שיותר בהסכמים. תביא את האנשים הנכונים, שידעו לערוך את ההסכמים מול הקבלן. תבחר את האדריכל הנכון ואת היועצים הנכונים עם דגש על הרעות החולות שיש בעולם הבנייה – שלד, אינסטלציה, איטום ואלומיניום – בהם הליקויים יכולים להיות מאוד משמעותיים ומאוד קשים לתיקון".
המלצה נוספת היא שכאשר מתכננים את תקציב הפיקוח, יש לתכנן סכום נוסף של בדק בסוף התהליך. סכום זה הוא שולי ביותר ביחס לעלויות הפיקוח בפרויקט כולו אך נותן ערך מוסף רב בתחום הבקרה על הקבלן.
הדס ביקורת מבנים ושירותי הנדסה בע"מ טלפון: 09-7701000למעבר לאתר >> לפנייה במייל >> למעבר לעמוד הפייסבוק >> למעבר לעמוד הלינקדין >>
בשיתוף הדס ביקורת מבנים ושירותי הנדסה בע"מ
