שוק הנדל"ן הרותח בישראל, אינו פוסח על המושבים. רבים מבקשים לקבוע את ביתם בסביבה ירוקה, וליהנות מאיכות חיים וחוויית מגורים אחרת. אלא שתחום הנדל"ן במושבים ובנחלות הוא מורכב ופעמים רבות הוא כולל התעסקות גם בפן האישי והרגשי מצד המשפחות שנפרדות מביתם.
מה מאפיין ליווי עסקאות במושבים, כיצד ניתן להוביל אותם בהצלחה לשביעות רצון כל הצדדים וכיצד ניתן להתגבר על המגבלות? על כך משיבים אנשי המקצוע הבקיאים בתחום -עו"ד צביקה גלזר, עו"ד נתי אוסטר, משרד עורכי הדין מנחמי, עו"ד צבי שני ועו"ד ונוטריון שרון מאור.
מושב בישראל כבר מזמן אינו רק בית חד קומתי עם גג רעפים משופע, חצר מוריקה בחזית ושדות או רפתות בעורפו. מה שהיה פעם סמל ההתיישבות העובדת הוא היום גם מוקד נדל"ני אטרקטיבי ומקור לעסקאות ייחודיות ומורכבות ולעסקאות נדל"ן כאלה צריך עורך דין טוב.
עו"ד צביקה גלזר מכיר את הנושא היטב, שכן הוא מתגורר במושב בעצמו ומשרד עורכי הדין שלו עוסק בעיקר בנושאים הקשורים לתחום המושבים.
המשרד של עו"ד גלזר מטפל בסיטואציות שונות הנוגעות לתחום המושבים וקשורות לעולם הירושה והבן הממשיך, עסקאות מקרקעין, תכנון ובנייה, ליטיגציה, תביעות וכתבי אישום בגין שימושים חורגים, סכסוכים בין שכנים, הסדרת נחלות, הסכמים פנים משפחתיים, צוואות, ייפוי כוח מתמשך, אפוטרופוסות, גישור ועוד.
כל המידע הרלוונטי והזמין
עו"ד גלזר מציין כי כיום, בעיקר לאחר תקופת הקורונה, רבים מעוניינים לקנות נחלה. גם אנשים בגיל השלישי מוצאים את עצמם מעוניינים לפתע לעשות שינוי בחייהם ולעבור לנחלה. מאידך, יש לא מעט אנשים שמעוניינים למכור נחלות. כך לדוגמה, לעיתים (בעיקר שהמשק כבר לא חקלאי), ההורים ירצו למכור את הנחלה לאחר שהילדים עזבו את המשק וההורים מחפשים פתרון מגורים קרוב יותר לילדים או סתם דירה קטנה יותר או לחלופין, יורשים שרוצים למכור את הנחלה שירשו, בין היתר, על מנת להימנע ממריבות מי מהילדים ירכוש את הנחלה.
"מוכרים רבים היום מעוניינים לבצע עסקת נטו", הוא מסביר. "בעסקה זו מעוניין המוכר, שרוכשי הנחלה העתידיים ישלמו בעצמם את התשלומים שבמצב רגיל המוכר הוא זה שמחויב בהם ובכלל זה: דמי רכישה – לרשות מקרקעי ישראל, תשלום שמוביל לכך שהקונה יקבל את הנחלה כשחלקת המגורים בה מהוונת; דמי הסכמה – לרשות מקרקעי ישראל על החלק החקלאי; מס שבח – תשלום למיסוי מקרקעין והיטל השבחה – תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה".
הוא מוסיף כי "בכל עסקה, בין אם אני מייצג את המוכר ובין אם אני מייצג את הקונה, אני חושף בפני הלקוחות שלי את כל המידע הרלוונטי וזמין עבורם כמעט בכל רגע, היות וברור לי שמדובר באחת העסקאות החשובות שיעשו בחייהם או אפילו החשובה ביותר".
עו"ד גלזר מדגיש גם את חשיבותה של בדיקה מקדימה לגבי הבנייה בנחלה. "מה ניתן לבנות בנחלה, איזה מבנים ניתן להכשיר ללא היתר מאלה הקיימים בנחלה ואיזה מבנים לא יוכלו להישאר כלל", הוא אומר ומסביר שלעיתים מובטחת לקונה, בעת הליך המכירה, הכנסה נוספת מנכסים בנחלה, אך דבר זה אינו נכון שכן ככלל, אסור להשכיר מבנים בנחלה (מותר להשכיר את בתי המגורים רק אם הנחלה עברה היוון של חלקת המגורים) ובוודאי שאסור להשכיר מבנים שאין להם היתר.
רכישת נחלה מיורשים
עו"ד גלזר מציג את העדינות בה צריך להתנהל בעת עסקה מול יורשים של נחלה. "במקרה של רכישת נחלה שנמצאת בירושה, בין אם יש סכסוכים בין היורשים או אפילו אם יש רק ריבוי של יורשים, עו"ד מומחה יהיה חייב לנהל ברגישות את העסקה מולם.
מהצד השני, עורך דין שמייצג את המוכרים, יצטרך להביא את היורשים להסכמות וללוות אותם במימוש של אותן ההסכמות. הוא חייב להיות יועץ אישי-רגשי כדי להביא את העסקה לכדי סיום", הוא אומר ומוסיף, שהרבה רגש ואגו מוסיפים סיכון לעסקה. "הרגישות בעסקאות כאלה מחייבת עורך דין מנוסה, שיש לו היכרות אישית עם השותפים בהן", הוא אומר. "מהצד של הקונה בעסקה מסוג זה, עורך דין מנוסה יזהה את אחדותם של המוכרים ואת כנותם, רצינותם ומוכנותם לתהליך המשותף. בנוסף, הוא יכול לזהות את כנות המכירה ורצינותה והאם קיימות מחלוקות, שעלולות להכשיל את העסקה. אם יזוהו מחלוקות כאלה, גם אם הוא מייצג את הצד של הקונה, הוא יכול לעזור בפתרונן או לחלופין, לייעץ על ויתור על העסקה בבחינת: "לא להכניס את הראש למיטה חולה".
לעו"ד גלזר יש גם היכרות מקצועית ואישית עם בעלי מקצוע רלוונטיים לביצוע העסקאות, בהם: אדריכלים, מודדים, מתווכים ושמאים מומחים בתחום, דבר שמסייע לבצע עסקאות מוצלחות ביותר.
עו"ד צביקה גלזר טלפון: 052-5360630 למעבר לאתר>>לפנייה בדוא"ל>>
בשיתוף עו"ד צביקה גלזר
--------------
למתבונן מהצד מצטיירת תמונה ציורית של המגזר הכפרי, עם גגות רעפים אדומים ושלווה פסטורלית, אבל בישראל של המאה ה-21 היישוב הכפרי הוא גם סביבה נדל"נית תוססת ומורכבת מואד.
ב-20 השנה האחרונות עוסק עו"ד נתי אוסטר במקרקעין בכלל ובנדל"ן במושבים ובנחלות הפרטיות בפרט. עוד הרבה לפני שהתמחה בנדל"ן של היישוב הכפרי, עו"ד אוסטר הכיר באופן אישי את התחום, שכן הוא עצמו חי גם היום במושב הולדתו, גן השומרון, ועסק בנושאי חקלאות במושבים ובנחלות בהם, עוד בטרם רכש את המקצוע. "עסקאות הנדל"ן בנחלות הן מורכבות מאוד מסיבות רבות", אומר עו"ד אוסטר. "הצד הערכי קובע שזו לא רק פיסת אדמה אלא רכוש עם רקע אישי-משפחתי ועניין מאד סנטימנטלי עם הרבה רגשות ולבטים, של אנשים רבים. זו לא רק עסקת נדל"ן ורכוש".
עסקאות מורכבות של רכוש ומשפחה
רכוש ומשפחה שלובים זה בזה כמעט בכל סיטואציה, במיוחד בעת חלוקת הרכוש המשפחתי. פעמים רבות סיטואציות כאלה מחייבות רגישות רבה כדי לא להותיר אחריהן שובל של מפח נפש. "יש בעסקאות אלה סמל לסיומה של תקופה וכשאני מלווה תהליכים כאלה, אני יודע שאני מלווה תהליכים עמוקים, שנוגע ברבדים רבים ובסופם, לרוב מתקיימת עסקה, שהיא גם סנטימנטלית וגם ערכית", מסביר עו"ד אוסטר ומוסיף כי עסקאות כאלה טעונות במשמעות שמלווה אותן לאורך שנים בתהליך משולב של ליווי אישי, מול רשויות ומוסדות במקביל.
"פעמים רבות אנשים לא לוקחים בחשבון בתחילת התהליך את מורכבותו ואורכו. זו אחת מהסיבות שהקשר בין הצדדים מאד משמעותי, לא רק בצד המקצועי אלא גם באופן האישי-פרטי. כבן מושב יש לי הכרות אישית ורגשית ואני יכול לרדת, להבין לעומקה את רגישות בתחום, יחד עם הניסיון המקצועי, כמובן", הוא מסביר.
נדל"ן כפרי כעיסוק ייחודי
כדי להבין את מורכבות עסקאות הנדל"ן הכפרי, כדאי להכיר את סוגי העסקות המתנהלות. עו"ד אוסטר מיטיב לתאר אותן: "סוג אחד הוא זה בו בעלי הנחלה, שהגיעו לפרקם, החליטו לעבור לדיור שמתאים להם יותר ועכשיו הם מבקשים לבצע עסקת מכירה על נחלתם. סוג שני הן אלה, בהן יורשי הנחלה מבקשים למכור את שעבר אליהם בהורשה, תוך פתרון קונפליקטים בין היורשים והתמודדויות רגשיות ואישיות".
הוא מסביר כי סוגי עסקאות כאלה, דורשות התרה של הסבך מצד בני המשפחה ולכן תפקידו ומעורבותו של עורך הדין היא קריטית. "בסופו של יום אתה מגשר בין התחושות של כל הצדדים וצריך לשקף את פני הדברים שבדרך אתה מביא ומוביל אותם למצב של חבילה אחת, שתישאר שלמה גם לאחר שהעסקה תתבצע לשביעות רצונם של כל הצדדים תוך שמירה של המוכרים כמסגרת אחת".
"צורת המגורים הכפרית משתנה לנגד עינינו והיא בגדר עולם הולך ונעלם. קשה להתעלם מהג'נטריפיקציה שמתקיימת במושבים כבר שנים רבות", הוא אומר ומוסיף: "אני רואה את הטיפול בנחלות כמכלול ולומד את שינויים או מהות וגם את המגבלות – הרגשיות או האובייקטיביות - שעוצרות את האנשים מלבצע את המכירה. נתקלתי כבר בהרבה ממגבלות קיימות. התפקיד שלי הוא להוליך את בעלי הנחלה לפתרון הייעודי המתאים להם, תוך הבנה שההעברה הבין דורית היא חלק מכל מה שקשור לשינויים המתחוללים בעולם הנחלות כפריות".
עו"ד נתי אוסטרלמעבר לאתר >> טלפון: 054-4690750לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד נתי אוסטר
--------------
משרד עו"ד מנחמי
"אם לא היה מורכב מספיק למכור נחלה בישראל, המדינה הצליחה לסרבל זאת עוד יותר", כך מציינים עורכי הדין דקל מנחמי ודגן סלע.
בעשורים האחרונים הפכו נחלות במושבים לפיסות נדל"ן מבוקשות ביותר וערכן הלך והאמיר ביחס הפוך למספר העסקאות המתבצע בהן. מדובר בשטחים של עשרות דונמים, הכוללים אזור מגורים ושטח לגידולים החקלאים אך בנוסף קיימים הסדרים המאפשרים בנחלות לבצע פעילות נלווית לפעילות החקלאית ופעילות לא חקלאית מסוימת, לצד הפעילות החקלאית המסורתית. "היום, מי שיש לו נחלה בידיים לא מוכר אותה. זה קורה רק במצבי קיצון שיש בהם צורך בכסף נזיל במיידי", אומר עו"ד דקל מנחמי.
משרד עורכי הדין מנחמי פועל מקיבוץ אפיקים, עם שלוחות בקיבוץ חניתה ובמודיעין. המשרד שכולל גם מגשרים, מתמחה בליווי עסקאות במושבים. "אנו מכירים את הנושא מכל הכיוונים - מכירות, קניות וירושות, לאנשים מבוגרים, או עבור דור היורשים ששותף להם, או מוציא אותם לפועל", אומר עו"ד מנחמי.
הוא מסביר כי בקניית נחלה במושב עובדים יידרש הרוכש לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה; מס רכישה לרשות המיסים, זאת בנוסף לתמורה שישלם הקונה למוכר הנחלה. במסגרת ההסדרים הנוכחיים, בעת מכירת הנחלה יידרש גם תשלום דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל, שהיא בעלת הקרקע; ביצוע הפעולות הנ"ל יביאו את הנחלה לסטטוס של "נחלה מהוונת" או למימוש ההסדר לעיגון זכויות המגורים בנחלה, ויאפשרו לקונה – לסחור במגרשים לבנייה מתוך שטח המגורים בנחלה. בנוסף, הוא מדגיש כי את מימוש הסדר עיגון הזכויות כאמור, ניתן לבצע ללא מכירת הזכויות.
לדברי עו"ד מנחמי, כניסה להליך עיגון זכויות המגורים במסגרת עסקת מכר, תשלומי המיסים וההיטלים יכולים להגיע עד כדי 40-60 אחוז מהתמורה שישלם הקונה למוכר בגין רכישת הנחלה.
ייעוץ משפטי שוטף וממוקד
במשרדו של עו"ד מנחמי פועלת מחלקת מקרקעין ואגודות שיתופיות, בהנחייתו המקצועית ובניהולו של עו"ד דגן סלע. המחלקה עוסקת בייעוץ משפטי שוטף לאגודות שיתופיות, ועדים מקומיים, ליווי של תהליכים תכנוניים וקנייניים במרחב החקלאי של מושבים ונחלות.
לדברי עו"ד סלע, בשנת 2003 החלה המדינה הליך ארוך ומורכב ליצירת התנאים שיאפשרו לבעל הזכויות בנחלות במושבי עובדים–לממש את ההסדר לעיגון זכויות המגורים בנחלה, הסדר שבאותה העת נקרא החלטה מספר 979 של מועצת מקרקעי ישראל. "במסגרת ההסדר, שנכנס לתוקף רק כעבור יותר מעשור, מנסה המדינה לגלות גמישות ובמקום שהמשק יועבר ליורש אחד – 'הבן הממשיך', שיידרש קרוב לוודאי בפיצוי כספי לשאר היורשים", מסביר עו"ד סלע. "המדינה מציעה פתרון שמאפשר הקצאת מגרשי מגורים בעתיד לצאצים, במידה שההסדר נעשה בחייו של בעל הזכויות בנחלה, ליורשים נוספים או לרוכשים עתידיים, ובכך לאפשר חלוקה נכונה יותר של הזכויות בנחלה".
הוא מוסיף כי "בהסתכלות מופשטת המסר שמעבירה המדינה הוא: תגישו טפסים, תבצעו מדידות, תשלמו כספים לרמ"י ולרשויות המדינה הנוספות, תסדירו את הרישום החכירה בטאבו ותוכלו לפצל מגרשים משטח הנחלה לבנייה למגורים. מדובר במשהו פשוט יחסית, שאמור היה ליצור בעשור שחלף הזדמנויות רבות למגורים עם פוטנציאל של עשרות אלפי יחידות דיור צמודות קרקע והרבה כסף שייכנס לקופת המדינה. אלא שאליה וקוץ בה. המדינה בעצמה מכבידה על יישום ההסדר החדש. ייצרו הסדר מאוד מורכב שעוסק בחלקיקים ולא בדבר הגדול".
המדינה, לדברי עו"ד סלע, בחוסר הסנכרון בין הרשויות השונות גורמת להסדר עיגון זכויות המגורים לסרבול רב. "לצורך העניין, בכדי שיתאפשר מימוש ההסדר עיגון הזכויות, רוכש הנחלה, הבעלים המעוניין בביצוע ההסדר או יורשיו נדרש לעבור דרך חתחתים מול רשום מקרקעי ישראל, כשבמהלכה הקרקע תתייקר בעשרות אחוזים; הליכי תכנון מורכבים מול הועדות המקומיות והמחוזיות ולעיתים אף להיכנס לתהליכי הסדר רישום הגבולות מול השכנים או מול היישוב עצמו".
עוד הוא מסביר כי "המדינה על זרועותיה גרמה להסדר כמכלול, להיות מסורבל באופן קיצוני. נוצר מצב שבו גם אם נחזה מתוך הוראות רשות מקרקעי ישראל כי הסדר עיגון הזכויות הוא מהלך קל לביצוע - מידת המורכבות שבו גדולה מאוד והמינהל דורש לסדר את כל מה שהיה עקום לאורך שנים; הן ביחס להתנהלות מולו והן ביחס לעבודה מול הגורמים הנוספים. במקום לאפשר פתרון של עבודה במקביל, או להיצמד למצב הקיים".
"המינהל אומר למעשה לבעל הזכויות: 'בוא תסדר אתה את הבלגן שלא סודר לאורך השנים, על חשבונך ורק לאחר מכן תוכל להתקדם עם מימוש הסדר עיגון הזכויות ומכירת הנחלה, או עיגון הזכויות ומכירת מגרשי מגורים משטח הנחלה'. זו עלות מאוד גדולה ולוקח לרוב מספר שנים לצלוח את התהליך", הוא ממשיך.
מחלקת המקרקעין במשרד עו"ד מנחמי צברה לאורך השנים ניסיון בסנכרון בין דרישות הרשויות השונות. כפועל יוצא מן הניסיון הרב שנרכש, העבודה מול מחלקת המקרקעין במשרד מנחמי תאפשר לפשט באופן ממשי את הנטל הבירוקרטי של מימוש ההסדר.
מנחמי דקל משרד עורכי דין ומגשרים
כתבות: קיבוץ אפיקים עמק הירדן, ישראל
טלפונים: 04-6736512, 054-7667896
לפנייה במייל>>
בשיתוף מנחמי דקל משרד עורכי דין ומגשרים
--------------
צבי שני - משרד עורכי דין ונוטריון
"עסקאות במושבים הן עסקאות של פעם בחיים, המערבות סכומים גדולים מאוד ומחייבות הכרות מקצועית עם המורכבות הנדרשת בטיפול במגזר הכפרי", אומר עו"ד צבי שני, בעלים של משרד עורכי דין המתמחה בליווי עסקאות מורכבות במושבים בפרט ובמגזר הכפרי בכלל. למשרד לקוחות בכל הארץ, ושני סניפים פעילים: במתחם הבורסה ברמת גן וסניף דרומי בעיר נתיבות.
עו"ד צבי שני מתמחה בליווי עסקאות במושבים, טיפול בסוגיות מורכבות במגזר הכפרי, גישור וייצוג מול רשות מקרקעי ישראל. הוא בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית, ומשמש כבורר מטעם רשם האגודות השיתופיות. בנוסף, הוא גם מגשר מוסמך מטעם המרכז הישראלי למו"מ וגישור ומוסמך לעריכת ייפוי כוח מתמשך מטעם משרד המשפטים. בין יתר עיסוקיו, מכהן עו"ד שני כיו"ר ועדת אגודות שיתופיות של לשכת עורכי הדין במחוז דרום, חבר בפורומים שונים של אגודות שיתופיות וחקלאיות ומרצה מבוקש העוסק בסוגיות משפטיות של המגזר הכפרי.
עסקה ארוכה, מתמשכת ומורכבת של פעם בחיים
עו"ד שני מסביר כי ישנם ארבעה סוגים עיקריים של עסקאות במושבים המצריכות ליווי משפטי. העסקה המורכבת מכולן עוסקת בהעברת זכויות בנחלה לצורך מכירה או העברת בעלות. לדבריו, עסקה זו מורכבת במיוחד בגלל הזכויות עצמן והיא מצריכה עבודה מול ריבוי גורמים, ביניהם רשות מקרקעי ישראל על מחוזותיו השונים, הסוכנות היהודית, הנהלת המושב, ועוד. "בעסקאות רבות קיימות חריגות בנייה הנדרשות להסדרה מול רמ"י (רשות מקרקעי ישראל). במקביל, נדרש להוון את הנחלה עם תשלומים גבוהים ולתווך את מורכבות העסקה מול הבנק המממן. לעתים קרובות הקונה גם נדרש להתקבל לאגודת המושב, הליך המשתנה בין מושב למושב".
סוג נוסף של עסקאות במושבים עוסקות במכירה או העברת בעלות של בית מקצועי או משק עזר. לדבריו של עו"ד שני, "נכסים אלו הם בעלי מאפיינים מיוחדים המשתנים מנכס לנכס ומיישוב ליישוב. עסקאות מסוג זה מחייבות היכרות עם הנהלים והמורכבויות, הכוללים לעיתים קרובות מספר יורשים וקונים וטיפול במורכבויות תכנוניות, לרבות היכרות עם ההיטלים הנדרשים".
הוא מוסיף כי בעקבות התפתחויות במושבים ושינויים בנהלי רשות מקרקעי ישראל, נוספו בשנים האחרונות סוגי עסקאות העוסקים במכירה או העברת בעלות בהרחבות של מושבים וכאלה שמטפלות במגרש שעתיד להיות מפוצל בנחלה. "מגרש בהרחבה הוא בדרך כלל קיים ובנוי ואפשרי למכירה בתנאים ובתשלומים שמטילה רמ"י. בניגוד לעבר, כיום ישנה אפשרות לקנות מגרש ריק או בנוי ולתכנן את התשלומים בהתאם", מסביר עו"ד שני. "בעסקאות הכוללות פיצול מגרש מנחלה, ישנה אפשרות לבעל הנחלה לייצר הכנסה משמעותית בהשקעה סבירה. לשם כך נדרשת בדיקה מדוקדקת של העסקה, הכוללת את האחריות לפיצול המגרש ולעלויות הנלוות. בדיקה זו יכולה לגלות האם נכון למכור את הנחלה כמגרש ריק או מפוצל ולתכנן את היבטי המס בצורה מיטבית".
"ההיגיון המשפטי הרגיל נעצר בשער של המושב"
עו"ד שני מסביר כי ליווי עסקאות במושבים הוא עולם שלם שמערב דינים של אגודות שיתופיות, רשות מקרקעי ישראל ודיני מיסים מיוחדים. כל עסקה כזו דורשת תכנון מדוקדק וליווי צמוד. "עסקאות מקרקעין במושבים כוללות תמיד סכומים גדולים מאוד. בגלל המורכבות המיוחדת של עסקאות אלו, חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין מומחה בתחום זה, שמכיר את המורכבויות ואת ההיגיון המשפטי המיוחד", אומר עו"ד שני ומדגיש: "התנהלות נכונה יכולה לחסוך מאות אלפי שקלים, לעיתים גם רטרואקטיבית".
מתוך הכרות וניסיון של ליווי עשרות עסקאות מידי שנה במושבים, מסכם עו"ד שני: "חשוב לזכור כי ההיגיון המשפטי הרגיל נעצר בשער הצהוב של המושב. המטרה שלנו היא שהלקוח יידע שהוא בידיים טובות, שההסכם שערכנו עבורו דואג לכל הנקודות החשובות, מונע סכסוכים עתידיים ומוודא שלא יהיו תשלומים מיותרים – אפילו לא שקל אחד יותר".
צבי שני, משרד עורכי דין ונוטריון כתובת: תובל 40 רמת גן, סמלו 12 נתיבות טלפונים: 08-9943353 | 03-6055995 לפנייה בוואטסאפ: 050-4979666למעבר לאתר >> למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף עו"ד צבי שני
---------------
בית צמוד קרקע במושב עם גינה רחבה ואפילו בריכה – הוא חלומם של רבים בישראל. אבל בין החלום למציאות עוברים הרבה מאוד חוקים ותקנות החלים על קרקעות במושבים, על ידי מגוון רחב של רשויות – ובעיקר הרבה מאוד כסף.
עורכת הדין ונוטריון שרון מאור עוסקת בעריכת דין כבר מעל 25 שנה. היא בעלת משרד בוטיק המספק מכלול שירותים ומתמחה בדיני התכנון והבניה, בעסקאות מקרקעין לסוגיהן ובמושבים. היכרותה של עו"ד מאור עם חוק התכנון נובע מכך ששימשה בעבר כתובעת ועדות תכנון ובנייה שונות האמונות על אכיפת חוק התכנון והבנייה, והיא מכירה היטב את שני צדי המתרס – הן כתובעת והן כסנגורית המייצגת אנשים פרטיים מול גופי התכנון. ניסיונה התכנוני הרב של עו"ד מאור מהווה ערך מוסף בניהול עסקאות מכר בעיר ובמושבים והוא המפתח לראייה תכנונית רחבה המאפשרת לה לסייע ללקוחותיה לערוך בבטחה עסקאות מוצלחות.
נכס במושב – עולם שלם של מורכבות תכנונית
עסקאות מכר במושבים מתבצעות בדרך כלל בארבעה סוגים של נכסים: נחלה, משק עזר או מגרש בהרחבה ומגרש שפוצל מהנחלה. בהרבה מאד עסקאות, בעיקר כאשר מדובר על נחלות, ישנן חריגות בנייה הנדרשות להסדרה או הכשרה. עו"ד מאור מסבירה כי המוטו המוביל שלה הוא: "היערכות נכונה בכל עסקה". לדבריה, הוא חשוב פי כמה וכמה בנחלות, בהן לעיתים חריגות הבניה והשימושים החורגים הם בהיקפים גדולים מאד. ולכן, כאשר עו"ד שרון מאור מקבלת לידיה לייצג מוכר או קונה של נחלה, ניסיונה הרב מאפשר לה לעזור ללקוח ולפשט לו את התהליך, לרבות הסיכונים ואיך להימנע מהם, ונותנת לו שקט נפשי בתוך תהליך מורכב ולא פשוט.
כאשר מדובר במושבים, מעבר להיכרות עם רשות מקרקעי ישראל והחלטותיה השונות, הלקוח הוא זה אשר עומד לנגד עיניה של עו"ד שרון מאור ואחד הדברים החשובים לה בתהליך היא שקיפות מלאה ללקוח על מנת שייכנס לתהליך המכירה של הנחלה באופן מיטבי ומושכל.
ראייה תכנונית שמגנה על הלקוח
חוקים רבים ותקנות שונות, כמו גם מצבים תכנוניים וחריגות בנייה, משפיעים באופן ישיר על פרטי העסקה, תנאי העסקה ובעיקר על העלות שלה. לדברי עו"ד מאור, "ראייה תכנונית נכונה יכולה לשקף ללקוח את מצבו האמיתי של הנכס ואת השלכות היבטי המיסוי והתשלומים השונים לרשויות, לרבות לרשות מקרקעי ישראל. תמונה ברורה של מצב הנכס היא בסיס הכרחי לקבלת החלטות נכונה".
דוגמה לעסקת מכר במושב אותה ליוותה עו"ד מאור, היא ליווי רוכשים ברכישת נחלה מזוג מבוגר, שכללה חריגות בנייה רבות שנוספו לאורך שנים ושימוש חורג בקרקע החקלאית שנעשה שנים רבות. כדי לקיים את העסקה כחוק, היא דרשה מהמוכרים להסדיר את החריגות, ובנתה את המתווה הנכון לעסקה כך שהלקוחות שלה לא נפגעו. "כאשר אדם מעוניין לקנות בית או נחלה במושב שיש בהם חריגות בנייה, חייבים לערוך בדיקות מקדימות ולשאול את כל השאלות הנכונות, המצריכות ניסיון רב וראייה תכנונית רחבה", מדגישה עו"ד מאור.
היא מוסיפה כי אצלה אין בלת"מים – כל ההוצאות על אנשי המקצוע המלווים את העסקה נלקחות בחשבון, תשלומי המיסים מחושבים בקפידה ונערכת הכנה לכל מקרה אפשרי שעלול להפתיע, ועל כן אין הפתעות.
עוד היא מוסיפה, כי היא עושה כל שביכולתה על מנת להפחית את העלויות של התשלומים לרשויות השונות. היא מציגה בפני הלקוח את הסיכון הקיים בעסקה ונלחמת על מנת להפחית עלויות במקום שיש אפשרות כזו. כדי להגן על הקונה, היא מוודאת שהמוכר ישאיר סכום כסף מספיק בחשבון נאמנות שישמש כאמצעי הגנה על הקונה למקרה שהמוכר לא ישלם לרשויות את התשלומים המוטלים עליו.
"לאור ניסיוני הרב, מאחר שכל נחלה היא עולם שלם עם סיפור אחר, אני יודעת לאתר את נקודות התורפה בעסקה ולהוביל לפתרונות נכונים לטובת לקוחותיי", מסכמת עו"ד מאור.
עורכת דין ונוטריון שרון מאור כתובת: מושב ניצני עוז טלפונים: 050-2639109 | 09-8782774למעבר לאתר >> למעבר לכרטיס ביקור דיגיטלי >> למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף עורכת דין ונוטריון שרון מאור
