תביעה לפינוי מושכר: סוגיות שונות

פינוי דייר שלא משלם דמי שכירות או תשלומים אחרים אשר עליו לשלם מכוח חוזה שכירות היא סוגיה איתה מתמודדים אנשים רבים. כיצד ניתן לבצע את התהליך על הצד הטוב ביותר ומה חשוב לדעת בנושא?

בשיתוף עו"ד ניסים שופן
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
יד מחזיקה ידית של דלת
תביעה לפינוי מושכר: סוגיות שונות צילום: shutterstock
בשיתוף עו"ד ניסים שופן
תוכן שיווקי

פינוי דייר שלא משלם דמי שכירות או תשלומים אחרים אשר עליו לשלם מכוח חוזה שכירות היא סוגיה איתה מתמודדים אנשים רבים. פעמים רבות ניתן להיתקל בדייר אשר מסרב לעזוב את הנכס עם תום תקופת השכירות מסיבות כאלה ואחרות או לחילופין אינו עומד בתנאי החוזה ומפרו ברגל גסה.

כפי שנראה במאמר זה, על התמודדת עם סוגיית פינוי מושכר להיעשות במסגרת הכללים המשפטיים הקבועים בחוק ולא באופן פיראטי. אמנם, תהליך פינוי דייר סרבן עלול לארוך מעט זמן אך ככל ותוגש תביעה לפינוי מושכר במהירות עם גילוי העילה הרלוונטית, ניתן יהיה לבצע זאת בתוך מספר חודשים בודדים ולהביא לעזיבת הדייר מהנכס.

השלבים שעל המשכיר לבצע

טרם תוגש תביעה לפינוי מושכר כנגד דייר סרבן, ניתן לפנות לדייר במכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים ולבקש ממנו להסתלק מהנכס בהתאם להוראת חוזה השכירות. ככל והדייר יבין כי הגשת תביעה עלולה לגרום לו להוצאות כספיות גדולות יותר, ייתכן ויעזוב את המושכר כבר בשלב זה.

משלוח מכתב התראה לדייר ישמש גם את המשכיר בבוא היום בבית משפט כראיה לכך כי עשה כל שביכולתו על מנת לסיים את הסכסוך המשפטי מחוץ לכותלי בית המשפט. טרם הגשת תביעה לפינוי מושכר, יש לוודא כי כל המסמכים והראיות לצורך הוכחת התביעה נמצאים בידיו של המשכיר כך שניתן יהיה לפתוח בהליך משפטי ללא עיכובים מיותרים. יש לוודא כי חוזה השכירות קיים וכן אסמכתאות נוספות אחרות לצורך הוכחת סרבנותו של הדייר.

העלויות של תביעה לפינוי מושכר הן בשלב טרם המשפט ובמהלכו

באופן טבעי, לצורך קידום ההליך המשפטי לפינוי מושכר יש לבצע מספר פעולות על מנת שניתן יהיה להביא לפינוי הדייר מהנכס באופן חוקי. פעולות אלו עלולות לגרום למשכיר להוציא לא מעט כספים מכיסו לצורך ביצוע הצעדים הנדרשים. חישוב משוערך לעלויות הנדרשות לצורך נקיטת הצעדים הנדרשים מביא אותנו לתחשיב הבא:

1. משלוח מכתב התראה לשוכר – עלות משלוח מכתב התראה לדייר הסרבן באמצעות עו"ד ינוע בין 500 שקלים - 750 שקלים + מע"מ.

2. אגרת בית משפט ועלות מסירת כתב תביעה – עלות אגרת בית משפט בגין הגשת תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר הינה 657 שקלים. עלות משלוח כתב התביעה לדייר נעה בין 150 שקלים - 250 שקלים פלוס מע"מ תלוי בחברת המשלוחים ותנאים אחרים נוספים.

3. פתיחת תיק הוצאה לפועל – אגרת פתיחה – בהתאם לתקנות, עלות פתיחת תיק בלשכת הוצאה לפועל עבור אכיפת פסק הדין הינה 185 שקלים אשר ישולמו במועד פתיחת התיק.

4. מסירת אזהרה מיוחדת בצירוף הודעת פינוי – גם בעניין זה בדומה להמצאת כתב התביעה, על המשכיר להמציא לשוכר את הודעת האזהרה בצירוף הודעת הפינו. עלות מסירת האזהרה נעה בין 150 שקלים - 250 שקלים פלוס מע"מ.

5. אכיפת צו לפינוי המושכר ע"י קבלן הוצאה לפועל בסיוע משטרתי – טווח המחירים הקיים לשכירת קבלני הביצוע מטעם לשכת הוצאה לפועל משתנה ממקרה למקרה ונקבע על ידי מנהל הוצאה לפועל וזו הוצאה לא פשוטה.

כל הוצאות פינוי המושכר יחולו על השוכר ויצורפו לחוב הקיים בתיק הוצאה לפועל אשר נפתח כנגדו.

איך לתבוע את נזקיו של המשכיר והאם לכרוך אותם בתביעה אחת?

במקרים רבים יחד עם הסירוב לעזוב את המושכר נלווים נזקים רבים אשר גרם השוכר לנכס. נזקים אלו יכולים להתבטא בפגיעות שהסב השוכר למבנה, ריהוט שניזוק, תשלומים שונים אשר לא שילם כגון וועד בית, ארנונה וכו'. במקרים אלו עולה שאלה כיצד יש לפעול כנגד השוכר במישור המשפטי בגין נזקים אלו. האם לכרוך את תביעת הנזק בתביעה לפינוי מושכר או שמא להגיש תביעה עצמאית נפרדת?

בנקודה זו חשוב להדגיש כי תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר אינה יכולה לכלול ראשי נזק אחרים כגון תביעה לפיצוי בגין נזקים שהסב השוכר למבנה. תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר עניינה אך ורק פינוי הדייר מהמושכר ותו לא. ככל והדייר הותיר מאחור נזקים הדורשים תיקון והוצאת כספים מצדו של המשכיר, ניתן לפעול בשני מישורים. האחד פיצול התביעות כנגד הדייר הסרבן והשני הגשת תביעה לפינוי המושכר בסדר דין רגיל הכוללת גם את הדרישה לפיצוי המשכיר בגין הנזקים שהסב למושכר.

ככל והדייר טרם עזב את המושכר, הרי שההמלצה היא לפתוח בתביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר ורק לאחר סילקו מהנכס לשקלל את מלוא הנזקים שגרם ולהגיש כנגדו תביעה עצמאית נפרדת בגין נזקים אלו. הרעיון העומד מאחורי המלצה זו הוא כי טרם סילוק הדייר מהמושכר לא ניתן לאמוד את היקף הנזקים שגרם ומשכך לא ניתן גם לשערך את שווי התביעה.

אלו בטוחות על המשכיר לקחת מהשוכר?

הביטוי סוף מעשה במחשבה תחילה מקבל משמעות ייתרה כאשר אנו עוסקים בסוגיית פינוי דייר סרבן אשר אינו מעוניין להסתלק מהמושכר. משכיר אשר עיניו בראשו, ידאג עוד בעת כריתת חוזה השכירות ליטול מהשוכר ערבות עבור השימוש שלו בנכס. בין הבטחות הנפוצות אשר נהוג ליטול משוכר בעת השכרת הנכס ניתן למצוא את הדברים הבאים:

  • שיק בטחון – שיק זה נועד למעשה להגן על המשכיר מפני נזקים אשר עלול השוכר להסב לנכס. באמצעות שיק זה, יוכל המשכיר בסופו של יום לתקן את הנזקים שהותיר אחריו השוכר או לפדותו במידה ויסרב לעזוב את המושכר. חשוב לציין בחוזה השכירות את התנאים לשימוש בשיק זה ע"י המשכיר כך שלאחר מכן, לא יוכל השוכר לטעון כנגד שימוש זה.
  • ערבים – ערבים אלו גורמים נוספים אשר מתחייבים לקחת אחריות במידה והשוכר יסרב לפנות את הנכס או יסב לו נזק. יש לוודא כי ערבים אלו מודעים לאחריות המוטלת על כתפיהם ומבינים כי במידה והשוכר יפר את חוזה השכירות ניתן יהיה להיפרע מהם בגין כל נזק אשר יגרם.
  • בדיקת מצבו הכלכלי של השוכר – בטרם יחתם חוזה השכירות, יש לוודא היטב מהו מצבו הכלכלי של השוכר והאם באפשרותו לעמוד בתשלום דמי השכירות החודשיים לרבות תשלומים שוטפים נוספים. בדרך כלל, שוכר נורמטיבי העובד בעבודה מסודרת יעמוד בתנאי חוזה השכירות. יש לבדוק תלושי שכר, גובה השכר החודשי וכו'. ככל וקיימים ערבים, יש לבדוק אף את מצבם הפיננסי של ערבים אלו כך שבסופו של יום במידה והשוכר לא יעמוד בתנאי חוזה השכירות ניתן יהיה לפנות לערבים אלו בדרישה לתשלום הנזקים.

מה קורה אם הדייר חוזר למושכר לאחר פינויו?

עובר לפינוי הדייר הסרבן מהנכס, יש לבצע מספר פעולות הכרחיות חוקיות לפינויו כגון מסירת אזהרה מיוחדת, שליחת הודעת פינוי וכו'. פעולות אלו נחוצות כאשר מדובר בפינוי הדייר בפעם הראשונה מהמושכר. ככל ולאחר פינוי הדייר מהמושכר שב האחרון והחזיק בו, אין כל צורך במשלוח הודעת אזהרה נוספת או הודעת פינוי.

במצב דברים שכזה, ניתן לפנות למנהל הוצאה לפועל בבקשה לפינוי הדייר בפעם השנייה מבלי להתריע בפניו. פינוי הדייר יעשה באופן מידי וללא כל דרישה מקדימה.

האם המשכיר רשאי לפעול לפינוי המושכר באופן עצמאי?

אין ספק כי כאשר נתקלים בתופעה של דייר המסרב לפנות את הנכס השייך לנו עלול הדבר להרגיז ולקומם. יחד עם זאת, יש לזכור כי כעת משמתגורר הדייר בנכס כדין אסור באיסור מוחלט לפנותו ממנו בכוח או לנתק את אספקת החשמל והמים למושכר. ביצוע פעולות אלו באופן פיראטי עלולות לסבך את המשכיר בהליכים משפטיים אשר יפתח כנגדו השוכר ולבסוף אף לחייבו בפיצויים עבור הנזקים שגרם.

פינוי השוכר בכוח מהנכס הינו דבר שאסור אף הוא ועלול לסבך את המשכיר בהליכים פלילים ומשפטיים כאחד. כאשר נתקלים בתופעה של דייר סרבן, יש לנשום עמוק ולפנות לייעוץ משפטי מקצועי אשר יסייע לפעול כנגד הדייר הסרבן במסגרת החוק ולסלקו מהמושכר במהירות האפשרית.

למידע נוסף >>

בשיתוף עו"ד ניסים שופן