כשמשבר הקורונה כמעט מאחוריה, ראש עיר חדש עומד בראשה ומשקיעי הנדל"ן חוזרים אט אט לגבולותיה - ניו יורק מבססת שוב את מעמדה כעיר הנחשקת בעולם, ומציעה גם מגוון נאה של נכסים - מדירות סטודיו ובתי מגורים במנהטן, ועד בניינים משפחתיים מרווחים בקווינס ובברוקלין. על רקע עליית המחירים הצפויה בשוק הנדל"ן הישראלי, משקיעים פוטנציאליים שמחפשים כיום נכסים טובים בעלות סבירה יכולים למצוא בניו יורק – בירת העולם הבלתי מעורערת בפן הכלכלי והתרבותי – יעד מצוין להשקעות שעשויות להניב להם הכנסה פאסיבית קבועה. מי שיכול לסייע למשקיעים הישראלים להגשים את החלום האמריקאי "ביג טיים" ולמצוא עבורם את הנכס המתאים הוא אביחי אלקוצר, יועץ השקעות נדל"ן בעל ניסיון, שהגיע לעיר ב-2003 לאחר שקיבל מלגת כדורגל מקצועני ומאז התמחה בלימודי פיננסים ועסקים בינלאומיים באוניברסיטת ממפיס.
את הבקעת הגולים במגרשים החליף אלקוצר תוך שנים ספורות בכיבוש מגרשים ונכסי נדל"ן אטרקטיביים. הוא התמחה לעומק בשוק הנדל"ן הניו יורקי ולאורך השנים מעמיד לרשות לקוחותיו מכל העולם, שירותי ייעוץ והכוונה שיספקו להם חווית רכישה מדויקת שמטרתה למקסם את התשואות וההכנסות. אלקוצר מספר כי מידי שנה הוא מוכר נדל"ן בשווי של 80-100 מיליון דולר. "מחצית מחיי אני פה, עוסק בנדל"ן מ-2006, מבין את הקהל והתרבות האמריקאית לעומק, מכיר את השוק כמו כף ידי. חוויתי את העליות המטורפות שהיו פה, את המשברים, הקורונה, ועכשיו אנחנו שוב נמצאים בתקופה מצוינת להשקעות. הכל חוזר לשגרה לאט לאט, גם משקיעים מכל העולם שמחפשים הזדמנויות טובות מתחילים לחזור. יש כרגע חלון הזדמנויות של אחרי הקורונה, שהמשקיעים הגדולים עדיין לא נכנסו בשיא הכוח, כך שאם מישהו שוקל להיכנס לשוק הנדל"ן בניו יורק – זה הזמן", אומר אלקוצר.
מה היתרון שלך עבור משקיעים ישראלים?
"אני האיש שלהם בניו יורק מא'-ת'. המטרה שלי היא להוריד מהלקוחות שלי את כל הסטרס הכרוך בחיפוש דירה ודיירים. פה, בשונה מישראל, אתה מהר מאוד לומד שאין לעגל פינות. הנהלים כאן שונים מאוד מישראל, המון ניירת, בדיקות רקע מעמיקות, אישורים ומסמכים. אני מספק את הידע ומלווה את הלקוחות שלי משלב מציאת הנכס, המשך בסגירת העסקה עצמה על כל הביורוקרטיה שהיא דורשת, וכלה במציאת דיירים ראויים שיניבו להם הכנסה פאסיבית שוטפת לאורך שנים".
אלקוצר צלל לעולם הנדל"ן במלוא הכוח לאחר שעבד בתאגיד הבנקאות וההשקעות מורגן סטנלי. בשנתו הראשונה בתחום זכה בתואר נדל"ניסט השנה. הוא עובד ב-Compass, חברת נדל"ן עצמאית גדולה בניו יורק, שיושבת במשרדים מפוארים בשדרה החמישית, ומבצעת מדי יום עשרות עסקאות תוך שימוש בפתרונות מתוחכמים שנחשבים כיום כמובילי העתיד של שוק הנדל"ן. יחד עם זאת, מדגיש אלקוצר, שלמרות שעוצמתה של החברה חשוב בהחלט, מה שקריטי יותר הוא האדם שעומד מול המשקיע ושמלווה אותו צמוד לאורך התהליך. "לעסקה טובה חובה למצוא סוכן נדל"ן עם יושרה מקצועית גבוהה שיידע לתת שירות מופתי. כזה שמכיר כל סמטה ורחוב ויסייע ללקוח להתנהל עם הנהלים הסבוכים. אני מעמיד לטובת המשקיע ידע עצום כדי שהוא יוכל לחיות בראש שקט ובטוח שאנחנו נמצא לו את העסקה הטובה והמניבה ביותר לצרכיו".
מה סוד ההצלחה שלך?
"המוטו שלי להצלחה פיננסית ואישית הוא לעולם לא לפחד מעבודה קשה. מי שעקשן ונחוש ויש לו ידע וניסיון - יוביל את הלקוח שלו לתהליך מוצלח, חלק ורווחי ברכישה או במכירה. רכישת דירה, בין אם להשקעה או לשימוש אישי, יכולה להיות אמוציונאלית וחשוב להבין ולהכיל את הרגישות שבתהליך. אמנם הטייטל שלי הוא סוכן נדל"ן המוכר ורוכש נדל"ן עבור לקוחותיי, אך אני רואה בעצמי שותף אמיתי המסייע לאנשים לקבל החלטות נכונות לאורח חייהם. השירות שאני מעניק מדויק וכנה ללקוח גם במחיר שלא תסגר עסקה. זו מערכת יחסים החייבת להתבסס על אמון. ניו יורק היא כור ההיתוך של העולם, כולם כאן מביני עניין - הקונים, המוכרים והשוכרים. אלו אנשים מצליחנים ומנוסים והכל צריך להיות מדויק ומנוהל ללא עיגול פינות.
"ניו יורק היא לא ישראל, לטוב ולרע...", מוסיף אלקוצר. "הבירוקרטיה הנלווית לקניית נכס בניו יורק סבוכה ומורכבת מאישורים ומסמכים שעל המשקיע להציג. המשקיע הישראלי הטיפוסי מחבב פחות את התהליך המתיש. תפקידי להקל על המשקיע ככל האפשר בתהליך הסבוך ולהיות זמין 24/7. כישראלי החי ועובד בניו יורק, אני מתמחה בגישור התרבות והמנטליות של המשקיע הישראלי ובין התרבות העסקית האמריקאית בצורה חלקה".
למה בעצם כדאי להשקיע בנדל"ן בניו יורק?
"ניו יורק היא מדינה בפני עצמה, קצת כמו תל אביב. זו מניה בטוחה. נכון, ישנם לעיתים משברים כגון הקורונה, המשבר הכלכלי ב-2008, או אסון התאומים ב-2001, אשר גרמו לירידה בביקוש ובהיצע, אך בבחינת המספרים לאורך השנים – לניו יורק יהיה ביקוש תמידי, בין אם אלו תושבי העיר או משקיעים זרים. הנתונים בשטח מראים כי באופן תמידי תהיה נהירה למנהטן של אמריקאים, זרים, חברות, עובדים, סטודנטים או משפחות, כך שערך הדירות לאורך השנים תמיד עולה. דירה לעולם לא נשארת ריקה לאורך זמן. מרבית השוכרים בכללותם הם אנשים מצליחים ומשכילים העובדים במנהטן, והכנסתם השנתית גבוהה משמעותית למול מדינות אחרות בארה"ב. אחד התנאים לשכירת דירה הוא הוכחת הכנסה שנתית בגובה של פי 40 משכר הדירה החודשי. זהו תנאי שאינו גמיש, ולכן ישנו בטחון בתשלום השכירות".
אלקוצר מוסיף שכיום ישנו קושי למצוא נכסים המתומחרים מתחת לשווי השוק כך שאין כדאיות לעשות פליפ. "מי שמחפש השקעה לטווח ארוך המניבה רווחים ותשואות – ניו יורק היא ה-מקום בשבילו. השקעה בניו יורק מניבה הכנסה פאסיבית קבועה לתקופה ארוכה עם פוטנציאל להשבחת הנכס או מכירתו ברווח גבוה יותר לאחר מספר שנים. אם נבחן את שווי הנדל"ן בעיר ניו יורק משנות ה-80 ועד היום נראה עליית ערך בשווי שוק הנדל"ן. מגמה זו אינה עומדת להשתנות, בד ובד שהקורונה ככל הנראה מאחורינו".
מהו המינימום להשקעה בנכס שיניב סכומים יפים?
"ניו יורק מחולקת לרובעים - מנהטן, ברוקלין וקווינס, בדומה לתל אביב, רמת גן וגבעתיים. כמובן, שברוקלין וקווינס זולות יותר, וישראלים רבים אוהבים להתמקד באיזורים אלו ולהשקיע בנכסי Multi Family House, בניין דירות שהשקעה בו מבטיחה להם 2-3 דירות. טווח ההשקעה במנהטן מתחיל בדירות סטודיו ששוויו המינימלי הוא כ-500 אלף דולר וממשיך בהשקעה ב Multi Family House המתחילה ב-2 מיליון דולר. לדוגמה, אחד מלקוחותיי הישראלים רכש דירה להשקעה בסכום של 800 אלף דולר. השקעה המניבה לו תשואה חודשית של 3500 דולר למול תל אביב בה סכום של 800,000 דולר אינו סביר שיניב תשואה זהה. השקעה בנכס נדל"ני בשונה ממניות הינה יציבה יותר. אין תנודות חדות בתלות למתרחש בעולם".
תן את המלצות הזהב שלך למשקיעים פוטנציאליים
"ניו יורק קלה להתמצאות ולכן למשקיעים קל להבין את השכונות, האטרקציות מסביב והפוטנציאל הגלום בכל איזור ואיזור. מניסיוני, כדאי להשקיע באיזורים בעלי ביקוש גבוה אשר באופן טבעי המחיר ההתחלתי בהם גבוה יותר. לא כדאי להתפתות למחיר זול ואטרקטיבי, שכן לרוב מדובר בנכס בעייתי באם זה קושי בהשכרת הדירה בתשואה משתלמת או מכירת הנכס בעתיד ברווחיות. ישנה חשיבות מכרעת בבחירת סוכן נדל"ן מקצועי, המכיר את כל הניואנסים בשוק הנדל"ן המקומי אשר גם יבין את מכלול ההיבטים והשיקולים של המשקיע. כסוכן נדל"ן חשוב לי לבנות מערכת יחסים המושתת על אמון עם כלל לקוחותיי ובד"כ מערכת יחסים זו נהיית קרובה ברמה האישית. המוטו שלי הוא למצוא את ההשקעה הבטוחה והמשתלמת ביותר בתפור למידותיו של הלקוח. חשוב לציין כי השירות של סוכן הנדל"ן המצייג את הרוכש הינו ללא עלות. העמלה משולמת ע"י הצד המוכר. אני תמיד זמין לשיחת ייעוץ והכוונה, סמוך ובטוח שאהיה לעזר".
על מנת להבטיח שהנכס אכן יממש את התשואות ויניב הכנסות בטוחות, אלקוצר מלווה את המשקיעים גם לאחר הקנייה בכל הקשור במציאת שוכר מושלם ומשלם. "נדמה לי שבארץ אין תהליך סינון לשוכרים, בעוד פה הכל מתנהל באדיקות קפדנית - המשקיע מקבל תלושי משכורת של הדייר, תדפיסי חשבון, אישור העסקה וכדומה. קיים סינון נוסף - בדיקת קרדיט אשר מהווה מעין תעודת יושר בה נבדק השוכר באם הוא עמד ועומד בתשלומי כרטיסי אשראי חודשיים, תשלום חשבונות חשמל וטלפון, בעל עבר פלילי, היה בהליך פשיטת רגל, בעל עיקולים וכדומה. כפי שציינתי קודם, השוכר חייב להיות בעל הכנסה שנתית בגובה של פי 40 משכר הדירה החודשי. כל תהליכי הסינון הללו מבטיחים שוכר יציב ואיכותי המעניק בטחון ורוגע לבעל הנכס שבמקרה שלנו מרוחק גיאוגרפית אלפי קילומטרים. שוק הנדל"ן העכשווי בניו יורק אקטיבי, מבטיח ואטרקטיבי עם מחירים נוחים יותר מבעבר. זוהי תקופה מיוחדת בה יש חלון הזדמנויות להשקעות חכמות עם פתיחת שעריה של ארה"ב לכלל העולם. הזדמנות מצויינת להשקעות".
אביחי אלקוצר
לפנייה במייל >>
טלפון +1-646-436-2242
מעבר לאתר >>
