בערים רבות בארץ, פרויקטים להתחדשות עירונית הם דבר שבשגרה. אך האם אתם יודעים מה לעשות כשהפרויקט יגיע אליכם? מדובר כאן בפרוצדורה ותהליך שמומלץ להיות בהם עם האצבע על הדופק.
איזו חברה יזמית הכי תתאים לכם? איך להשיג את ההצעה שתשקף את היכולות הפיננסיות שלכם? ואיך להתנהל במו"מ מול החברה הנבחרת?
אלו הן רק חלק מהשאלות שעולות בפרויקטים כאלו ובדיוק בשביל זה אתם רוצים להכיר את עורכי הדין להתחדשות עירונית לליווי מקצועי ויסודי בתהליך עו"ד טל גרשטיין, עו"ד טליה דינה בנבנישתי , עו"ד עידן שטרית ואת משרד עורכי דין רונאל שווגר ושות'.
אתם דיירים המחפשים עו"ד מקצועי שילווה אתכם עד קבלת המפתח ולא ייעלם לאחר שלב החתמתם? בואו להכיר מקרוב את עו"ד טל גרשטיין:
ספר על המשרד: כמה שנים הוא קיים, תחומי עיסוק, האני מאמין של המשרד
"המשרד הוקם בשנת 2006 על ידי עורכי דין יוצאי משרדים מובילים, ועוסק בייצוג לקוחות מסחריים ופרטיים, בדגש על מענה מלא ומקצועי. אני בעלים של חברת ניהול השקעות ומרכז קבוצות משקיעים בנדל"ן מניב וקבוצות בניה למגורים, עומד בראש המשרד יחד עם עו"ד שלומי סהר בעל עשיה ענפה בתחום, אשר שימש בתפקידים בכירים במגזר הציבורי כמנהל אגף רישוי ופיקוח על הבניה ביחידה הארצית לפיקוח על הבניה".
ספר לנו אילו שירותים אתם מספקים בתחום ההתחדשות העירונית
"אנו מספקים שירותים בנושאי תכנון ובנייה, כמו: התחדשות עירונית, פינוי בינוי, רישוי עסקים ודיני מקרקעין. משרדנו מלווה חברות ציבוריות ופרטיות, יזמים, קבלנים ותשתיות. ליבת העשייה היא כמובן ייצוג דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. אנו דוגלים במתן פתרונות אופטימליים, שיניבו את התשואה הגבוהה ביותר עבור בעלי הדירות, תוך מיצוי מקסימלי של זכויותיהם בנכס".
מהם היתרונות של המשרד? מדוע כדאי לפנות דווקא אליכם?
"יכולת המיקוד וההבנה שלנו בקשת רחבה של תחומים משיקים בנושא המנהלי והאזרחי, מאפשרת לנו להעניק ללקוחותינו כיסוי משפטי נרחב, מבלי לוותר על חווית שירות פרקטית. הניסיון הרחב של צוות המשרד מאפשר לנו להעניק טיפול הוליסטי לצרכי הלקוח".
כיצד הקורונה משפיעה על תחום ההתחדשות העירונית?
"נושא ההתחדשות העירונית הינו הנושא הבוער כיום בשוק הנדל"ן, במיוחד במדינה עם משאבי קרקע מוגבלים וגידול אוכלוסייה מהגבוהים בעולם המערבי. ההבנה כי במרכזי הערים גלום פוטנציאל נדלנ"י לא ממומש, דוחפת יזמים וקבלנים רבים לעודד עסקאות בהתחדשות עירונית. מצד אחד הביקושים עולים, ומצד שני ישנה האטה בהתקדמותם של פרויקטים עקב השפעת הסגרים".
איך אתה רואה את ההתחדשות העירונית אחרי עידן התמ"אות?
"מנגנון התמ"אות עתיד להסתיים. לצד השינוי המרענן של חיזוק מבנים והגדלת הדירות, נוצרו גם קשיים תכנוניים ממשיים במצבים המחייבים עירוב שימושים במבני ציבור. מדיניות התכנון המועדפת היא למסלול של הריסה ובניה חדשה, מה שעתיד לקצר את הליך הרישוי".
האם יש נקודה נוספת שחשוב לך להעביר לקוראים?
"משבר הקורונה השפיע על התנהלות העולם כולו. נהוג לומר שכל משבר הוא גם הזדמנות. אם מסתכלים על נתונים אמפיריים, ניתן לראות, כי הישראלים ביצעו לאחרונה עסקאות מכר שהסתכמו בגידול חריג של 83 אחוז ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הביקוש להתחדשות עירונית נמצא במגמת עליה. רצף הסגרים שהיו כאן גרמו לציבור לשנות את סדרי העדיפויות. השמיים שנסגרו, גרמו לאנשים לשפר דיור ולהעדיף מגורים שיכולים להציע שירותים קרובים לבית, תוך העדפה ברורה לעירוב שימושים.
"ישנה חשיבות מוגברת לקבל ליווי צמוד ומקצועי שידאג לזכויות הדיירים, מדובר בתחום משפטי מורכב, המהווה התמחות שלמה בפני עצמה, שדורש לא רק היכרות משפטית מעמיקה, אלא גם ידע עסקי והבנה כלכלית. מעבר לכל, ההיבט האישי הוא מרכיב לא פחות משמעותי. דיירים מחפשים עו"ד מקצועי שילווה אותם עד שלב קבלת המפתח ולא יעלם לאחר החתמתם. משרדנו מלווה עשרות פרויקטים כאלו. שנות הניסיון שלנו לימדו אותנו כי ההצלחה הגדולה ביותר היא לראות לקוחות מרוצים בסיומו של הליך.
"אנו מזמינים את הקהל הרחב להצטרף לקבוצת הפייסבוק האינפורמטיבית שלנו, שם ניתן למצוא מידע רב שקשור בסוגיות בתכנון ובניה ורישוי עסקים".
גרשטיין-סהר עורכי דיןרח' הזיתים 96, גבעת שמואל
טלפון: 03-5403202
מעבר לאתר >>
-------------
משרדה של עורכת הדין טליה דינה בנבנישתי מלווה לקוחות, בעיקר דיירים, בפרויקטים של התחדשות עירונית משלב המו"מ ועד למסירת המפתח. עם פרויקטים רבים שכבר אוכלסו בהצלחה, וניסיון של למעלה מעשור בתחום – אין פלא שרוב לקוחות המשרד מגיעים מפה לאוזן, דרך המלצות של לקוחות מרוצים.
מה כולל ליווי הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
"בסמוך לקבלת פנייה לייצוג, אנו נפגשים עם הדיירים לשם בחירת נציגות ומינוי משרדי לליווי המשפטי. כתב המינוי שלי נחתם במסגרת אסיפה בה אני לומדת להכיר את הדיירים ומסבירה להם על התהליך ועל השירותים המשפטיים להם הם זכאים ללא עלות. בשלב הבא אנו בוחנים את ההצעות של היזמים השונים, כאשר כל יזם מחויב להגיש לנו מסמכי איתנות פיננסית. על אף שהפרויקט מלווה בביטחונות, אנחנו לא רוצים לקחת את הדיירים להרפתקה לא רצויה ואנו בוחרים מראש יחד עם הדיירים חברה שהיא מבוססת כלכלית.
"לאחר שהדיירים בוחרים את החברה היזמית, אני מנהלת מולה משא ומתן משפטי. כאן בא לידי ביטוי הניסיון הרב שצברתי לאורך השנים בעריכת חוזים של פינוי-בינוי. החוזה המשפטי הוא לב ליבה של העסקה. החוזה מגן על זכויות הדיירים ומאפשר להם את נקודות היציאה הנדרשות. כמו כן אני נוהגת לעגן בחוזה מנגנון ליישוב מחלוקות.
"אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך ליווי הדיירים הינו החזקת הערבויות עבור הדיירים בנאמנות. לדיירים יש גם מפקח מטעמם שנותן את הטון בכל מה שקשור לביצוע. יחד אנחנו מפקחים על היזם (כל אחד בתחומו) ומוודאים שהכול מתנהל כשורה. הפרויקט מסתיים רק כאשר הבית המשותף נרשם בטאבו וזכויות הדיירים נרשמות בכל יחידה חדשה."
ספרי לנו על פרויקט התחדשות עירונית מאתגר במיוחד
"יש לנו פרויקט פינוי בינוי רחב היקף ברמת גן מול חברה ציבורית. בראשית התהליך בחנתי את נסחי הטאבו של המתחם והתחוורה לי תמונה בעייתית של חובות הרובצים על נכסי הבעלים, גופים מעקלים רבים והערות למס הכנסה. כדי שבנק ילווה את הפרויקט הוא דורש לקבל נסח טאבו נקי מהערות לגורמים מעקלים.
"פתרנו את הבעיה באמצעות מנגנון 'שנמוך' שעוגן בחוזה המשפטי. דיירים שעל דירתם רובצים עיקולים בגין חובות ותיקי הוצאה לפועל יקבלו דירה ששטחה קטן יותר משטח דירת התמורה בהתאם לגובה החוב או העיקול וכך הגענו לנקודת איזון רצויה שהייתה מקובלת על הדיירים. המנגנון עזר למנוע התנגדויות בפרויקט והפך את הפרויקט לאפשרי.
"גם לגבי דיירים בגיל השלישי שלא מעוניינים בדירה גדולה הכרוכה בתשלום מיסים גבוהים יותר, אנו מכילים את מנגנון השנמוך או את המנגנונים הקבועים בחוק פינוי-בינוי. כך הם יכולים לקבל דירה קטנה יותר שמתאימה לצורכיהם, ואת ההפרש בסכום כספי."
מהם יתרונות המשרד? מדוע כדאי לפנות דווקא אליכם?
"בשונה ממשרדים אחרים בתחום, אנו לא מתבצרים במשרד אלא יוצאים אל הלקוחות. יש לנו גם רגישות מיוחדת לדיירי הגיל השלישי וניסיון רב בפתרון מחלוקות. חשוב לנו שדיירים לא יקופחו ויינתן מענה משפטי בהתאם לצרכים שלהם.
"הניסיון הרב מאפשר ללקוחותינו שירות טוב ופתרון מחלוקות במהירות וביעילות. אנו לא ממדרים דיירים, גם כאלה שלא בעד הפרויקט. אנחנו לא מייצרים אנטגוניזם או מחלוקות בין הדיירים, להפך, אנו מנסים ליישב מחלוקות והפעולה הזו הוכיחה את עצמה לאורך השנים.
בנוסף, אנחנו נותנים טיפול ויחס אישי. פרויקטים של פינוי בינוי הם פרויקטים ארוכי טווח ואנחנו מספקים רציפות וביטחון וללקוחותינו יש כתובת לאורך כל חיי הפרויקט.
דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין
דרך מנחם בגין 7 רמת גן (בית גיבור ספורט)
טלפון: 03-9708079, 050-7377928
מעבר לאתר המשרד >>
מעבר דף הפייסבוק >>
מעבר לערוץ היוטיוב >>
-----------------
רבים בפתח תקוה מתגוררים בבניינים בני עשרות שנים, ללא מעליות וממ"דים וחזות חיצונית המעידה על שנותיהם של המבנים, לצד תשתיות הדורשות טיפול ואחזקה. במקרים אלה מקדמת הרשות המקומית, לצד הדיירים והיזמים מהלך של התחדשות עירונית. אלא שהדרך היא ארוכה ושלב האישורים לחידוש הבניין עשוי להימשך מספר שנים. לכן, רבים מבינים כי כדאי כבר בשלבים הראשונים לקבל ייעוץ וליווי משפטי מעורך דין המתמחה בנושא.
עו"ד עידן שטרית, מייסד ושותף במשרד עורכי הדין שטרית ושות', הוא בעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית בעיר פתח תקוה, ומלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. "90 אחוז מהפעילות שלנו בתחום ההתחדשות העירונית היא בפתח תקוה", אומר עו"ד שטרית, "העיר הפכה לאחרונה למובילה בתחום, עם עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית. ראינו בכנס האחרון של המינהלת להתחדשות עירונית שהתקיים בעיר כי ישנה התעוררות מצד כל החברות המובילות בשוק והן מעוניינות להשתלב בפרויקטים בעיר".
לדבריי עו"ד שטרית, תוכניות של חיזוק מבנים, הוספת מעלית וממ"ד בלבד, הקרויות תמ"א 38/1 – כמעט ולא קיימים. "אנחנו שומעים על המון תלונות מדיירים שעברו את זה", הוא מוסיף, "נראה כי החזון של הרשות הוא להתקדם למתחמי פינוי בינוי בראייה רחבה יותר של התחדשות כוללנית, המתייחסת לפיתוח שטחים ציבוריים, מקומות מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, החלפת תשתיות עירוניות ועוד".
עשרות פרויקטים חדשים בעיר
בפתח תקוה הוקמה לאחרונה מינהלת להתחדשות עירונית, דבר שהניע עשרות פרויקטים חדשים, יצר ודאות וקיצר את לוחות הזמנים לקבלת האישורים הנדרשים לביצוע פרויקט.
עו"ד שטרית, מה באמת צריכים לדעת לפני שאתם ניגשים לפרויקט של התחדשות עירונית?
"קודם כל, לבחור את אנשי המקצוע המתאימים ולתת להם לעשות את כל הבדיקות, החל מהשלב הראשון. רצוי לקחת עו"ד מקומי שמייצג כבר בפרויקטים והוא בעל ניסיון מוכח, שמכיר היטב את ההליכים ואת המדיניות של הרשות המקומית. בנוסף, חשוב שהתהליך יתנהל בצורה שקופה ופשוטה, כך כלל הדיירים כולל האוכלוסיות המוחלשות יוכלו להתנהל מול תהליך ידידותי ופשוט. אחד הדברים החשובים בתהליך הפרויקט הוא בחירת יזם מקומי. עדיף לבחור יזם שהוא גם הקבלן המבצע. בחירת יזם שהוא גם קבלן מבצע מאפשר לנו תהליך קצר יותר מול גורם אחד ללא קבלני משנה. בנוסף היזם יוכל לתת תמורה גבוהה יותר לדיירים מפני שעלויות הבניה שלו פוחתות".
כמו כן, מציין עו"ד שטרית כי בפתח תקוה ניכרת תזוזה בכל הליכי התכנון והבנייה. "לאחר הבחירות הוקם צוות תכנון חדש והוקמה מינהלת עירונית להתחדשות, שמייצרת שקיפות ותנאי שוק מתאימים", הוא אומר, "עשו סדר. יש כתובת ועכשיו דברים הולכים הרבה יותר מהר והרבה יותר יעיל. בכלל, פתח תקוה נמצאת בתנופת בנייה אדירה עם מתחמי מסחר ומגורים. דברים רצים בצורה מאוד מסודרת ומאוד יעילה".
כך או כך, חשוב לזכור כי מדובר בפרויקטים שאורכים מספר שנים עד לשלב הסיום. זאת, כאשר השלב שמעכב במיוחד הוא בתחילת הדרך עם הסכמות בעלים והאישורים הראשוניים לביצוע הפרויקט. "לאחרונה הצלחנו, בתוך פחות משלושה חודשים, לאחר הגעה להסכמה על כל התנאים המסחריים והמשפטיים מול יזם מקומי, להגיע ל-80 אחוז חתימות בעלים", מספר עו"ד שטרית, "כעת היזם כבר מתחיל בשלב התכנון. הדבר חסך המון זמן המתנה לביצוע הפרויקט אודות לניהול נכון של ההליך".
לסיכום אומר עו"ד שטרית כי "המשרד שלנו הוא משרד בוטיק משפחתי, שמתעסק בתחום ההתחדשות העירונית ייצוג ולווי דיירים בעיר פתח תקוה. זה כל מה שאנחנו עושים מהלב מהבוקר עד ערב בהנאה גדולה".
משרד עורכי דין שטרית ושות'
כתובת: הערבה 1 (פינת הסיבים, ק. מטלון - פתח תקוה), מתחם SIV קומה 3 גבעת שמואל
טלפון: 03-5185888
פקס: 03-5285888
למעבר לאתר >>
—————————————————
משרד עורכי דין רונאל שווגר ושות': נדל"ן והתחדשות עירונית
בעוד שרוב עורכי הדין מעדיפים לייצג את היזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, עורכי הדין ידיד רונאל וצלי שווגר, בעלי משרד בוטיק המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, מרגישים כי דווקא הדיירים הם בעלי צורך רב יותר בליווי, מידע ועזרה משפטית מקצועית ובעלת משמעות. השניים עוסקים מעל לשני עשורים בתחום הנדל"ן ומחזיקים בניסיון רב הן בייצוג דיירים והן בייצוג יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. "ייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית מצריך הבנה בדקויות מקצועיות, כמו גם רגישות וסבלנות רבה", אומר עו"ד שווגר.
כיצד נבחר עו"ד מתאים לייצוג בעלי הדירות?
עו"ד שווגר: "ראשית, חשוב לבחור עו"ד בעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, שעשה והשלים פרויקטים שונים בעבר. ההתמחות הספציפית היא חשובה, מאחר ופרויקט מסוג זה מצריך ידע ספציפי במגוון תחומים הכוללים השלכות מסויות, המון תנאים מתלים, התנהלות מול גורמים רבים כגון העיריה, היזם, הקבלן ועוד".
הוא מוסיף כי "לצד המקצועיות והניסיון, מומלץ לבחור עו"ד שיידע לעשות סדר בדברים ויסייע לדיירים להחליט מהו סוג הפרויקט המתאים ובאיזה יזם לבחור. משרד עורכי דין המתמחה בעיקר בייצוג של בעלי דירות הוא בעל פוטנציאל נמוך יותר לניגוד עניינים ולכן הוא יוצר אצל בעלי הדירות תחושת אמון גבוהה יותר והאמון הוא קריטי בעבודתנו".
בנוסף, מסביר עו"ד שווגר כי "לאורך התהליך, ההסברים והפתרונות המקצועיים של עורך הדין צריכים להיות סבלניים ומותאמים לצרכים של כל אחד מבעלי הדירות. כך למשל, דייר המביע התנגדות מתוך לחץ, יקבל מענה רגיש שיפיג את חששותיו. מנגד, דייר אחר שמבין בתחום הנדל"ן ידרוש הסברים מקצועיים מעמיקים אותם יקבל מעורך הדין. עבור כל הדיירים – עורך הדין חייב להיות אדם המייצר אמון וכזה שאפשר לסמוך עליו".
מה תפקידו של עו"ד המייצג את בעלי הדירות?
לדבריו של עו"ד שווגר, לא נכון להסתכל על עו"ד שמלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית רק כמי שעורך את ההסכם, אלא כאיש המקצוע שמלווה אותם לאורך כל שלבי הפרויקט הממושך המצריכים ידע וניסיון רב.
"בתחילתו של כל פרויקט חשוב לעשות סדר ולהבין מהן האפשרויות העומדות בפני הדיירים: יש כל מיני סוגים של פרויקטים להתחדשות עירונית. למשל, פרויקט פינוי בינוי הוא שונה מפרויקט הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38/2 מבחינת האינטרס של בעלי הדירות. למרות שבשניהם נהרס הבניין ונבנה מחדש, פרויקט התמ"א לא תלוי בבניינים אחרים בסביבה ולכן ניתן להוציאו לפועל מהר יותר", הוא אומר.
במקביל לבחירת הפרויקט נבחרת נציגות מטעם הדיירים. "חשוב שהנציגות תכלול גם אנשים בעלי הבנה מקצועית, אם יש כאלה, וגם אנשים ש"חיים את הבניין", מכירים את בעלי הדירות ואלו סומכים עליהם", אומר עו"ד שווגר וממשיך: "בשלב הבא נערך מכרז יזמים. לעיתים בעלי הדירות מגיעים עם יזם משלהם, אך הדרך הנכונה היא לפנות קודם לעו"ד כדי שזה ידייק את הצרכים ויערוך מכרז נקי לפי תנאי הסף שנקבעו יחד. עו"ד יבחן את הניסיון, האמינות וההיתכנות הכלכלית של כל יזם באמצעות שירותי מידע מקצועיים – זאת לפני התקדמות למו"מ משמעותי. מבין 3-4 יזמים מובילים נערכת הצבעה לבחירת היזם המתאים.
"אנו ממשיכים ללוות את הדיירים לאורך כל שלבי קבלת ההיתר והתוכניות, הליווי הבנקאי המצריך ידע ובדיקה, ובנושאים של מיסוי. בנוסף, אנו עוסקים בזכויות דיירים, למשל קשישים ונכים בעלי זכויות מיוחדות, וכן בשמירה על שוויון בין הדיירים. כדי להתמודד עם נושאים אלו חשוב להכיר לעומק את החוק והפסיקה בתחום".
עורך דין פינוי בינוי רונאל שווגר מציין כי בימים אלו תוכנית תמ"א 38 עומדת להסתיים. לכן, הוא ממליץ לכל בעלי הדירות המעוניינים להצטרף לתוכנית זו להזדרז ולהניע את התהליך ולבחון אפשרויות לתוכניות חלופיות המוצעות על ידי העירייה. "הניסיון הרב של משרדנו בייצוג מוצלח של בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, עומד לצידנו כאשר אנו מעניקים ללקוחותינו ייצוג הולם וסבלני לאורך כל הדרך", הוא מסכם.
משרד עורכי דין רונאל שווגר ושות': נדל"ן והתחדשות עירונית
כתובת: מגדל משה אביב, ז'בוטינסקי 7 רמת גן
טלפון: 03-5055799
למעבר לאתר >>
בשיתוף משרד עורכי דין רונאל שווגר ושות'
