רכישת נכס היא אחת מהעסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם, אם לא המשמעותית ביותר. מלבד הסכומים הגבוהים המושקעים בתקווה לקבל תמורה הולמת ואף תשואה עתידית, עסקה זו טומנת בחובה סיכונים רבים.
לאור האמור לעיל, מפתיעה העובדה שרבים נוטים לוותר על שירותיו של עורך דין כשהם עומדים בפני רכישת נכס, מתוך חשיבה מוטעית כי תפקידו מסתכם בעריכת ההסכם ותו לא. בפועל, עורך הדין יכול וצריך להיכנס לתמונה עוד טרם החתימה על ההסכם ולבדוק את כדאיות העסקה במספר היבטים שעלולים להוות שיקול מכריע בבחירת הנכס. הרצת סוללה של בדיקות מקדימות והכנסת הגנות משפטיות לחוזה הרכישה בהתאם, עשויות להקטין משמעותית את הסיכונים הכרוכים בעסקה מסוג זה.
העסקה שבוטלה
ל' עמדה לרכוש דירה להשקעה באזור המרכז ופנתה אליי שאסייע לה בתהליך הרכישה. את דירת הקרקע בת שתי הקומות שהיתה חלק מבניין מגורים תכננה ל' להשכיר לתקופה מסוימת, ולאחר שתחול עלייה בערכה - למכור אותה וליהנות מהרווח.
כחלק מהבדיקות המקדימות אותן אני עורכת לקראת כל עסקת רכישה או מכירה, בחנתי לעומקם נתונים כמו סוג הזכויות בנכס באמצעות נסח הטאבו, פרטי הנכס כפי שהם מופיעים בתיק הבית המשותף, ומידת ההתאמה בינם לבין המצב בפועל. במקרה של ל', גם לאור היכרות מוקדמת עם האזור, עלה בי חשד בנוגע לסיווג הנכס. ואכן, תיק הבית המשותף של הדירה אימת את חששי: למרות שבנסח הטאבו תוארה הדירה כ - "קומת קרקע+קומה ראשונה", על פי תסריט הבית המשותף, הקומה התחתונה שהתחברה לקומת הקרקע במדרגות שנבנו ללא היתר, סווגה כמחסן. אי ההתאמה בין נסח הטאבו לבין התסריט הגביר את החשש לחריגות בנייה ולכן המלצתי לרוכשת לשכור שירותי שמאי מומחה. על פי חוות הדעת המקצועית של השמאי, הקומה התחתונה לא עמדה בתקנים של ועדת התכנון והבנייה, ולכן לא יכולה היתה לקבל היתר לשמש כדירת מגורים, גם אם בעתיד תוגש בקשה מתאימה לכך.
אילו רכשה ל' את הדירה והיתה משכירה את הקומה התחתונה למגורים, כפי שהתכוונה לעשות, היתה עוברת עבירת תכנון ובנייה כשהיא עושה שימוש חורג בנכס ללא היתר. הודות לבדיקות אלו והמלצתי החד משמעית, ל' החליטה לוותר על העסקה ובכך נמנעה מלעבור עבירת "שימוש חורג" בקומה התחתונה של הדירה.
בדיקת הנכס – אל תכנסו לעסקה בלעדיה
שורת הבדיקות הנדרשות לקראת רכישת נכס מצריכות עבודה מקצועית ויסודית. עורך דין מנוסה ובקי בתחום יערוך בדיקות מקדמיות רבות עוד בשלב המשא ומתן וייקח בחשבון השלכות משפטיות לטווח הרחוק, תוך התייחסות למכלול הנתונים של העסקה הספציפית. במידה שהדבר נחוץ, עורך הדין ימליץ לקונה לשכור שירותי מומחים שונים כגון שמאי מומחה או שירותי בדק בית לאיתור ליקויי בנייה, וכמובן יבחן את היבטי המס על פי נתוני העסקה הספציפית. כאן המקום להדגיש כי גם כאשר נראה כי מדובר בעסקה פשוטה כמו רכישת דירת קבלן חדשה, או כאשר עולה רצון לגיטימי לחסוך בעלויות, אין להקל ראש בבדיקות מקדמיות הנדרשות לפני רכישת הנכס.
בדיקה מקדמית נוספת בעלת חשיבות מכרעת היא של פרטי המוכרים הרשומים בנסח הטאבו או באישור זכויות הבעלות על הנכס, על מנת לאמת את זהותם ולבדוק את נתוניהם במרשמי הרשויות השונות. במקרה אחר בו טיפלתי בעבר, ביקש זוג צעיר לרכוש את דירתם הראשונה. בדיקת הרקע של המוכרים העלתה כי אחד מהם מופיע במרשם החשבונות המוגבלים של בנק ישראל. במצב כזה, גם אם לא רשום עיקול על הנכס בנסח הטאבו, עדיין נדרשת בדיקה במרשמים נוספים, לרבות מרשם החייבים המוגבלים של הוצאה לפועל ובנק ישראל כדי לנקוט במשנה זהירות ולמנוע חשיפת הרוכשים להליכים כאלו ואחרים שעלולים לעכב - ואף למנוע - את השלמת העסקה וקבלת החזקה בנכס שרכשו.
כדי שהזוג לא ימצא את עצמו בסכנה שכזו, עיכבנו את מימוש העסקה עד לסיום תהליך הסרת ההגבלה על החשבון, שבמקרה זה כבר החל. בסופו של דבר, הושלמה הרכישה ללא סיכונים מיותרים.
** המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
עו"ד עדי רחמים מתמחה בדיני מקרקעין (עסקאות נדל"ן) ובדיני נזיקין.
לעמוד של עו"ד עדי רחמים באתר זאפ משפטי הקליקו כאן >>
______________________________________________________
שם העו"ד: עדי רחמים.
תחום התמחות: מקרקעין (עסקאות נדל"ן) ונזקי גוף.
קטגוריה מובילה של המשרד: מקרקעין- עסקאות נדל"ן.
רזומה מקצועי מקוצר:
עו"ד ומגשרת עדי רחמים היא בוגרת תואר ראשון במשפטים, LL.B., המסלול האקדמי-המכללה למנהל, ומוסמכת כמגשרת מטעם לשכת עורכי הדין והמוסד הארצי לגישור.
מייסדת ומנהלת משרד עורכי דין המעניק שירותים משפטיים בתחומי המקרקעין והנזיקין. משרדה מייצג עשרות לקוחות בעסקאות מכירה וקנייה של נכסים למגורים, משרדים, קרקעות, ייצוג רוכשים במסגרת קבוצות רכישה וכן עסקאות מכירה והשכרה של נכסים מניבים.
בתחום הנזיקין המשרד מייצג תובעים שנפגעו בגופם ובנפשם כתוצאה מתאונות דרכים, תאונות עבודה, מפגעים בבתי עסק ושטחי ציבור ואירועי נזקי גוף נוספים, תוך מאבק ללא פשרות להשגת פיצוי מקסימלי ומיצוי זכויות הנפגע בכל הפלטפורמות האפשריות.
עו"ד עדי רחמים חברה בוועדת דיני נזיקין ובוועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין ומנהלת פורום תאונות דרכים באתר הפורומים המשפטיים.
אני קמה בבוקר ו..: מעירה את בנותיי בנשיקות ובאהבה. אני מאמינה שבוקר שמתחיל באנרגיות חיוביות מוביל להנאה בהמשך היום, ולכן אני מקפידה לתת ולקבל מטען של אנרגיות חיוביות לפני היציאה לסדר היום העמוס שלי.
פרטי התקשרות:
כתובת: המכבים 22א', הוד השרון.
טלפון: 050-6679988, 077-2314370
פקס: 0773179194
דוא"ל: adirahamim.law@gmail.com
אתר אינטרנט: עו"ד עדי רחמים
עמוד פייסבוק: עו"ד עדי רחמים
בשיתוף אתר זאפ משפטי
לכל הטיפים והעצות מעורכי-הדין והמומחים של זאפ משפטי >>>
