הנתונים מלמדים כי ההתחדשות העירונית הפכה לאפיק הבניה למגורים נפוץ ביותר – בחלק מהאיזורים זהו האפיק המוביל והדרך הכמעט יחידה לייצר יחידות דיור חדשות. למרות זאת, יש עדיין חסמים רבים.
הסרת חסמים
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "במהלך השנים האחרונות, ניכרת מגמה חיובית בהתייחסותן של רשות המיסים, הרשות להתחדשות עירונית וחלק ניכר מהרשויות המקומיות, לנושא ההתחדשות העירונית, כשאלו מבינות את החשיבות והצורך הארצי בקידום שלה ברחבי המדינה כולה. אך עדיין, אל מול הביקוש הגבוה למגורים, ישנו היצע דירות נמוך. זאת, על רקע חוסר הוודאות שמביא עמו רצף העלאות הריבית, היוצר אתגר עבור יזמים לקדם פרויקטים אלו, ובהתאם מביא לידי ירידה חדה בהיקף התחלות הבנייה. לצערנו, הנפגעים העיקריים מכך הם אנשי מעמד הביניים בקרב הציבור הישראלי, כשרבים אינם יכולים לרכוש דירה".
"הפתרון האמיתי להגדלת היצע הדירות, נעוץ בהסרת אותם החסמים וההליכים הבירוקרטיים הקיימים מזה שנים רבות בהליכי הבנייה, המונעים ומעכבים מימוש של קרקעות זמינות. בין החסמים, בולט הליך רישוי ארוך ומתיש. על הממשלה להגביר את הוודאות התכנונית בהליך הבנייה, על ידי קיצור לוחות הזמנים, במשכי קבלת ההיתרים והרישוי שרק הולכים ומתארכים. במקביל, יש לתגבר את כוח האדם האיכותי ברשויות המקומיות, לרבות על דרך של הגדלת תקני כוח אדם ומתן תמריצים לעבוד בהן. כמו כן, יש לספק לרשויות המקומיות תמריצים כלכליים שיעודדו את קידום פרויקטי ההתחדשות העירונית בהן."
היתרי בניה מהירים
סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים של חברת מצלאוי קובע כי "בכל פעם שישראל עומדת בפני מתקפת טילים, או שמתרחשת רעידת אדמה בעולם ופה, עולה שוב החשיבות של ההתחדשות העירונית. מדברים על הצורך בחיזוק אלפי בתים ועל הסכנה ליושביהם, אבל אז עובר זמן, חוזרים לשגרה ושוכחים מהכל. מוטחת בפנינו שוב ושוב המציאות העגומה של הקידום הלוקה בחסר של ההתחדשות העירונית בישראל, הכלבים נובחים והשיירה עוברת".
"אני מטיף כבר שנים, שהתחדשות עירונית היא צו השעה, לא פחות ממשימה לאומית. הידע קיים בחברות הנדל"ן, כבר עשינו זאת, יש לנו גם את הניסיון וגם המוכנות להירתם למשימה – צריך רק החלטה ממשלתית ונכונות. דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38/2 צריכה להיבנות בתוך 18 חודשים מקסימום - כולל תכנון, בנייה ואכלוס; בפינוי בינוי אנו יודעים לתכנן, לבנות וגם לאכלס בניין חדש בתוך שנתיים וחצי עד 3 שנים - לו רק היינו מקבלים היתר בנייה בזמן סביר, לו רק הרשויות המקומיות יתעלו על עצמן, יירתמו לכך, וינפיקו היתר בנייה להתחדשות עירונית בתוך חודשיים. לדעתי המדינה צריכה להחריג את נושא ההיתרים להתחדשות מהמערכת הרגילה ולהעבירה למסלול מהיר במסגרת הוראת שעה. הדבר הזה קריטי גם לצורך הגדלת ההיצע, אך לא פחות חשוב – למנוע את אסון הקריסה הבא".
לייצר ודאות
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו": "העקב אכילס של התחדשות עירונית הינו העדר וודאות. דווקא ב-2019, כשתמ"א 38 נכנסה לתנופה, קיבלה מנכ"לית מנהל התכנון במשרד הפנים החלטה שנויה במחלוקת לעצור אותה ולאחר מכן, כשמטה הדיור ומנהלת ההתחדשות העירונית הקימו קול זעקה, הוחלט כפשרה לקצוב את ימיה וכך נמשכת הסאגה הזו עד עצם היום הזה ובאוקטובר השנה אמור תוקף התמ"א לפוג. על כן עצתי למקבלי ההחלטות להתעשת ולהאריך את תוקף התמ"א לפרק בזמן בלתי מוגבל או ל- 10 שנים מינימום. אדגיש גם כי עד כה כל החלופות לתמ"א שהוצעו, יצרו בלבול שלא לצורך הן בקרב היזמים והן ברשויות המקומיות ומוטב היה אם לא באו לעולם בכלל".
רצון טוב
צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת מ. אביב: "לטעמי המפתח הנכון להצלחת התחדשות עירונית, כולל תמ"א 38 ופינוי בינוי, טמון ברצון הטוב של העיריות והרשויות המקומיות. הניסיון שלנו הוכיח כי היכן שקיים רצון שכזה, הנוסחה עובדת היטב. לדוגמה, לפי כשנתיים החליטה עירית ירושלים להעניק "כרטיס פתוח" להתחדשות עירונית לכל חברות הבנייה ובכל השכונות הוותיקות שנבנו במערב העיר לפני מלחמת ששת הימים. ואכן כעת נוצר בבירה מהפך חיובי בכל מה שקשור להתחדשות עירונית. לצערי העובדה שרוב הרשויות המקומיות עדיין פוסחות על הסעיפים ומקצתן אף מעמיד בפני היזמים קשיים ביורוקרטים ניכרים, מקשה מאוד על התקדמות ההתחדשות העירונית ועל מקבלי ההחלטות בממשלה, בשיתוף הרשויות המקומיות, לדאוג לשנות את המצב הזה מהיסוד".
תימרוץ רשויות מקומיות
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום: "ההתחדשות העירונית הופכת בשנים האחרונות למקור העיקרי של תוספת יחידות דיור באזורי הביקוש והיא מהווה חלק משמעותי מהפעילות של יזמים רבים בענף. הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון קשובה לאתגרים העולים מהשטח ומסייעת רבות בקידום ובמתן כלים להסרת חסמים ולמרות זאת יש עוד מה לעשות. ראשית, יש לתת תמריצים גבוהים יותר לרשויות המקומיות, על מנת לעודד התחדשות עירונית. ראשי רשויות מתנגדים לתוספת יחידות דיור בטענה שהארנונה ממגורים נמוכה מהעלות שעל הרשות להשקיע בכל משפחה נוספת. כאשר מדובר בתוספת יחידות דיור באזורים מובנים ההתנגדות גבוהה יותר, בשל ההשפעה של הבנייה הנוספת על הבניה הקיימת".
"שנית, קיים צורך בהרחבת האפשרות להגשת תביעת דייר סרבן במקרה בו אין רוב מבין בעלי זכויות בבית משותף קיים, אשר במסגרת תכנית חדשה, בעלי הזכויות בו עתידים לקבל זכויות יחד עם בעלי זכויות בבתים משותפים אחרים. כאשר מדיניות התכנון היא מתחמית, עלולים בעלי זכויות בבית משותף אחד, שאין בו את הרוב הדרוש, לפגוע באפשרות המימוש של המתחם כולו".
קביעת אג'נדה עירונית
גל קסטל סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן: "התחדשות עירונית מתנהלת כראוי רק בחלק מאוד מסוים של רשויות מקומיות. אותן רשויות שהשכילו להבין את החשיבות של ההתחדשות העירונית לפיתוח העיר ותושביה. בחלק מהרשויות, לצערי המצב אינו כזה וההתחדשות העירונית לא מתקדמת בצורה יעילה אלא תקועה שנים רבות. הדרך לקדם התחדשות עירונית בצורה טובה ויעילה יותר היא בראש ובראשונה, לראות את קידום ההתחדשות העירונית בקרב מקבלי ההחלטות ברשויות המקומיות כאג'נדה עירונית. רשות עירונית הרואה את צמיחתה של העיר ע"י פיתוחן של שכונות חדשות לצד פיתוח השכונות הוותיקות, צמצום הפערים החברתיים בקרב תושבי העיר, פיתוח וחידוש העיר, תצליח לקדם פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית באופן משמעותי. עיר שיש בה מדיניות סדורה ומגובשת בכל הקשור לזכויות בניה , שטחי ציבור ,מכפילים וקריטריונים נוספים ברורים מצליחה ליישם פרויקטים בצורה חלקה ובאופן שרואה את טובת הכלל – הן של הרשות והן של הדיירים כאחד. רשות עירונית צריכה גם להקצות משאבים לקידום הפרויקטים - משאבים פנים עירוניים של בניית מחלקות וגיוס אנשי מקצוע לקידום יעיל ,מקצועי ומהיר של התב"עות ,התכנון , הרישוי ועוד. כדי להביא את התוכניות ליישום צריך לפעמים למצוא פתרונות יצירתיים כמו לקדם פרויקטים שאינם בהכרח כלכליים כדי להגשים את החזון ולהפוך את התכניות למציאות כדוגמת קרקעות משלימות, מענקים, הקלות במטלות הציבור ועוד. גם במישור התכנוני ישנם לא מעט החסמים מול הרשויות המקומיות וגופי התכנון, וכתוצאה – היצע דל יחסית של יחידות דיור שלא מצליח לעמוד בביקושים".
"בתחום ההתחדשות העירונית - שיכול להביא להורדת מחירי הנדל"ן – עדיין גוררים רגליים, ואין מספיק פרויקטים שמקודמים במסלול מהיר. סבכי הבירוקרטיה בתחום הזה תוקעים אלפי יחידות דיור בכל רחבי הארץ, וגם לכך יש מחיר כבד, שמתגלגל בסוף אל הרוכשים".
הגדלת זכויות
רפי זנזורי, מנכ"ל קבוצת זנזורי נדלן ויו"ר ארגון קבלני נתניה קובע כי "בצד המורכבות הרבה הקיימת בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית, נוסף מרכיב חדש של אי וודאות הנוגע להיתכנות הכלכלית העתידית של הפרויקטים. בעבר הלא רחוק, הגישה היתה שגם פרויקטים שמכפיל הבנייה שלהם – כלומר היחס בין דירות חדשות לדירות שנהרסות, מראה ריווחיות גבולית, "ישפרו" את הריווחיות בהמשך הודות לשנים שייקח לקדם את הפרויקט, ועליות המחירים הצפויות. כיום, עקב ההאטה בשוק ואי הוודאות לגבי העלויות - בנייה, שכירות, מימון, היטלי ההשבחה וכו', המצב שונה מן הקצה אל הקצה. לא רק שפרויקטים גבוליים לא יקודמו, אלא שגם פרויקטים שמראים היתכנות היום, ייתכן ויגיעו לשלב המימוש ויתבררו כלא כלכליים".
לדברי זנזורי, "מקרים כאלה היו קיימים בעבר הרחוק ופרויקטים התעכבו שנים ארוכות, עד ששונתה התב"ע ונוספו להם זכויות, או עד שעליית ערכי הקרקע המתמשכת איפשרה אותם. בכדי להימנע מכך חובה על הרשויות לאפשר גמישות בתכניות, שתאפשר הגדלת זכויות בדרך מהירה וקלה יחסית. זאת כדי שלא נקלע למצב שעם הבשלת התב"ע, הפרויקט לא יכול לעמוד בתקן השמאי עקב התייקרות התשומות ו/או ירידת מחירי המכירה".
הקצאת קרקע משלימה
אילן שוורצזורגן, מנכ"ל קבוצת סופרין מציין כי "המדינה חייבת לפעול להגדרת אסטרטגיה ומדיניות ממשלתית ברורה, במישור הכדאיות הכלכלית של פרויקטים להכפיף את מגבלות הבינוי, מספר הקומות, הצפיפות, מכפיל השטח ומכפיל הדירות – אך ורק לתקן 21, ולא למי שאיננו מחובר כלל להיתכנות הכלכלית של הקמת פרויקט והקשיים המרובים של הוצאת פרויקט במסגרת התחדשות עירונית אל הפועל. בנוסף, כדי לתת מענה לפרויקטי פינוי בינוי בהם אין כדאיות כלכלית מספקת, המדינה חייבת לתת מענקים כספיים כחלופה לפתרון של הקצאת ״קרקע משלימה״ מאחר ובהרבה מקרים זו רק סיסמה שרשויות התכנון משתמשות בה כדי למשוך יזמים אבל לא באמת ניתן להוציאה אל הפועל".
שילוב כוחות
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית: "רעידת האדמה והאסון הנורא שפקדו את תורכיה היוו תזכורת כואבת לצורך המיידי בקידום התחדשות עירונית בכלל ובפריפריה, שם הבנייה ישנה יותר, בפרט.
במדינת ישראל ערים רבות, שבתחומיהן שכונות וותיקות הזקוקות בדחיפות בשדרוג, בפתרונות מיגון בפני רעידות אדמה ומתקפות טילים. אמנם בשנתיים האחרונות אנו עדים לגידול ניכר בפעילות בתחום ובכמות הפרויקטים המתקדמים לכדי אישור תב"ע והוצאה לפועל, אך יחד עם זאת, ביחס להיקף הבעיות המרכזיות אותן ההתחדשות העירונית באה לפתור – רעידות אדמה וחדרים מוגנים - הרי שמדובר בטיפה בים".
"בכדי לפתור בעיה שנוגעת כיום לחצי מיליון בתי אב בישראל מצופה מכל הגורמים בתחום - המדינה, הרשויות והיזמים – להירתם, לשלב כוחות ולגבש תכנית כוללת וארוכת טווח, שתהיה תחת חסות המדינה ותכלול כלים לביצוע ומעקב מול הרשויות המקומיות בשלבי התקדמותה.
הנקודות המרכזיות אותה צריכה תכנית כזו לכלול הן: קביעת מדיניות ארצית לאזורי עדיפות להתחדשות עירונית, בעיקר בפריפריה, ומתן כלים בחסות המדינה למימושה כגון: הגדרת יעדים כמותיים ברורים לגופים האחראים לאזורים אלו ומתן תמרוץ כספי לגופים/ רשויות שיעמדו ביעדים, העמדת תקנים נדרשים בצד הרשויות לקידום מסה של תכניות באזורים הנבחרים והתחלת עבודה מיידית על התשתיות הנדרשות (תחבורה, מוסדות ציבור, תעסוקה ומסחר) באזורים שיחודשו בהתאם להיקף האוכלוסייה העתידית בהן עם דגש מיוחד על הפריפריה, שם נדרשת התכנית לפתור את בעיית כלכליות הפרויקטים; יצירת וודאות גבוהה לביצוע פרויקט בשלושה היבטים: היבטים תכנוניים – הגדרת צפיפות, גבהים ומכפיל ברורים, היבטי בעלי הזכויות - הגדרת תמורה מקסימלית מותרת, הפחתת הרוב הדרוש, אכיפה מהירה ויעילה של סרבנים באמצעות מוסד משפטי ייעודי והיבטים שמאיים – וודאות מלאה לגובה היטל ההשבחה, הגדרת צרכי הציבור כנגזרת של היקף הבניה בפרויקט; מסלול ירוק ומהיר לאישור תכניות המוגשות בהתאם למדיניות שתקבע - ותמ"ל משופר וייעודי לפינוי בינוי: התנהלות ישירה מול המחוז לאישור התכנית ללא צורך בהליך מקדים מול הרשות המקומית, קביעת הליך סדור ולו"ז לאישור תב"ע מרגע ההגשה, קביעת הליך מזורז להנפקת היתרי בניה מכוח תכנית שאושרה ואפשרות כניסה בנעלי הרשות המקומית מקומות בהן אינה פועלת כראוי והגדלת תקנים במנהלות רלוונטיות".
"לבסוף, קיימת חשיבות מרובה להנעה לפעולה באמצעות מתן תמריצים כספיים, בין היתר לגופי התכנון האחראיים בכפוף לעמידה ביעדים לצד נקיטה בסנקציות כלכליות כנגד רשויות שאינן מיישמות את התכנית שנקבעה בתחומן ונקיטה בסנקציות מיידיות ומשמעותיות כנגד דיירים סרבנים".
יעד לאומי
דני סוויסה, יו"ר צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים: "על מקבלי ההחלטות בממשלה ובכלל לסמן את ההתחדשות העירונית כיעד לאומי ראשון במעלה. העבודה שמאז ההחלטה ב-2005 לחזק במסגרת תמ"א 38 כ-800 אלף דירות כנגד רעידות אדמה, וחוזקו רק כ-10% מתוכן מלמדת כאלף עדים על ההחמצה הגדולה. למי שאינו זוכר, אנו עומדים מידי 100 שנה בפני תרחיש של רעידת אדמה גדולה שעל פי ההערכות מומחים תגרום לרבבות נפגעים ולנזק של מיליארדים. לקבוצה שלנו לבדה יש כ-30 אלף יחידות דירות שממתינות לאישור. על כן יש לאלתר להסיר את כל החסמים הביורוקרטיים ולהעניק כדאיות כלכלית לתמ"א ולהתחדשות עירונית בכלל, זאת תוך דגש על הפריפריה שחשופה לחלוטין לרעידת אדמה גדולה ממשמשת ובאה".
התייחסות למרכיב החברתי-משפטי
נדב שפירא, מנהל המח' לתכנון אסטרטגי, במנהל ההנדסה בעריית רחובות מציין כי "נהוג לחשוב שלרוב דווקא המרכיב התכנוני והכלכלי הם החסמים המשמעותיים למימוש מתחמי התחדשות עירונית, בעוד המרכיב החברתי-משפטי איננו מהווה חסם עיקרי. אך בפועל המצב שונה. מתחמים רבים עומדים על תילם על אף שבתחומם מאושרת תכנית מפורטת המאפשרת הוצאת היתרי בנייה".
לדבריו, "לקיפאון זה סיבות רבות, אך ניתן לקבוע במידה רבה כי סיבה מרכזית נעוצה בכאוס השורר בתחום החוזים שבין היזם\מחתימים לבין הדיירים, חוזים אשר לעיתים קרובות אינם משקפים את המציאות התכנונית והתמורות האפשריות. הסכמים אלו שגורמים לתקוות שווא אצל הדיירים, מייצרים קשיים במימוש תוכניות או לחילופין לעיוותים תכנוניים הנולדים כמענה לחוזים אלו וזאת על מנת להגדיל את ישימות התוכנית. על אף אישור חוק המארגנים ב-2017, נדמה שמשרדי הממשלה השונים משקיעים תשומות גדולות וחשיבה מבורכת במודלים תכנוניים מתקדמים - כדוגמת חלופת שקד, שיאפשרו מתן מענה כולל לאתגרים הגדולים של הרשויות המקומיות, אך המענים לחסמים אלו נותרים מאחור. על מנת להסדיר את התחום יש לקדם במהרה חקיקה נוספת לצד קידום אגרסיבי של קמפיינים ציבוריים להעלאת המודעות הציבורית לנושא זכויות הדיירים, התמורות האפשריות וכו'".
התערבות ממשלתית בפריפריה
אריאל בבלי מנכ"ל קבוצת בראל, המקדמת מספר פרויקטים של התחדשות עירונית בצפון הארץ מציין כי רעידת האדמה בטורקיה, האבידות הקשות בנפש, ומאות הבניינים שקרסו הדגישו את החשיבות העצומה של קידום מהיר ככל הניתן של פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי המדינה עם דגש על ערי הפריפריה.
לדבריו, "קידום הפרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה תורם במספר אופנים לחיזוק הערים שבפריפריה, לפיתוח חדשני בשכונות הישנות, לצמצום פערים כלכלים וחברתים בין המרכז ובין השולים הצפוניים והדרומיים של המדינה. בנוסף ההתחדשות העירונית תורמת לפן הביטחוני ע"י בניית ממ"ד לכל דירה חדשה וכמובן לפן הבטיחותי , כאשר מבנים חדישים ומודרניים שמתוכננים עפ"י תקן רעידות האדמה העדכני , מחליפים את המבנים הישנים שתוכננו עוד לפני שהיה תקן לרעידות אדמה בישראל".
"כחברה המקדמת בשנים האחרונות התחדשות עירונית, אנו רואים את הצורך במעורבות ממשלתית ועירונית על מנת שהפרויקטים יבוצעו בפועל. לאחרונה, אושרה תוכנית שלנו לפרויקט פינוי בינוי גדול בנוף הגליל, ההליך היה מהיר יחסית בעיקר הודות להירתמות חסרת תקדים של העירייה וראש העירייה לנושא. אבל זהו פרויקט ראשון בעיר שיש בה עוד הרבה דירות לא מוגנות ולכן יש להאיץ את הקצב, להסיר חסמים ולקדם יותר פרויקטים במהירות האפשרית תוך מתן עדיפות לערים בהם הסכנה לרעידת אדמה קשה גדולה יותר".
לייצר פתרונות מהשטח
ניר שמול, מנכ"ל החברה להתחדשות עירונית, שניר מסכים עם בראל ומציין כי על פי נתוני הלמ"ס בשנת 2022 חל גידול של 13% במספר התחלות בנייה של יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית בכל הארץ, סה"כ החלו להבנות בישראל בשנת 2022 למעלה מ–16,000 דירות במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה ותוספת של דירות לבניינים קיימים, נתון זה מהווה כ-24% מסך התחלות הבנייה כך שכל דירה רביעית שהחלה להבנות השנה נבנתה במסגרת התחדשות עירונית.
לדבריו, "אמנם חלה עלייה בהתחלות הבנייה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, אך כאשר בוחנים את המספרים רואים שבמחוז צפון לדוגמא החלו להבנות השנה רק 1,300 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, אבל סך הדירות הישנות שנהרסו עומד על 117 בלבד, כך שמספר הדירות שיחוזקו בפועל הוא מזערי.
רעידת האדמה בטורקיה וסוריה היוותה קריאת השכמה לממשלה ולכל ראשי הרשויות בישראל והיא מחייבת פתרונות יצירתיים. עד היום התחדשות עירונית יושמה בהצלחה בגוש דן כי המודל מבוסס כדאיות כלכלית. הכדאיות הכלכלית במרחב הצפוני והדרומי פחותה ולכן אין הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית בשטח. אנחנו מאמינים שיש להתחיל בתכנון המתחמים בשיתוף הרשויות, ולא להמתין לפתרונות של המדינה. המטרה היא לייצר פתרונות מהשטח ולרתום את הסיוע של המדינה באופן נקודתי במקומות בהם זה יהיה הכרחי למימוש".
כוח אדם לועדות
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד עוה"ד שוב ושות' מציין כי "אין ספק שהתחדשות עירונית היא צו השעה מכל הבחינות. האצת ההתחדשות העירונית בערים הוותיקות היא למעשה האפשרות מחד לשקם ומאידך להוסיף פוטנציאל הגדלת דירות בערים צפופות כמו גבעתיים, חולון, בת ים וכדומה, שלחלקן אין עתודות קרקע פנויות בהיקף נרחב.
"התוכניות של המטרו והרכבת הקלה מהוות זרז לתוספת זכויות שיהפכו את ההתחדשות העירונית לכדאית יותר מבחינה כלכלית. בנוסף בתקופה הנוכחית שבה יזמים נמנעים מרכישת קרקעות פנויות בשל עלויות המימון הגבוהות, ההתחדשות העירונית מהווה עבורם הזדמנות להצטיידות במלאי של דירות עתידי עם הוצאות נמוכות באופן יחסי בתקופת ההתארגנות והתכנון".
לדבריו, "משרדי הממשלה והרשות להתחדשות עירונית צריכים לפעול להסרת חסמים כדי לתת לכוחות השוק לפעול ללא הפרעה. וזה אומר לייצר וודאות בשוק ולא להכריז כל מספר חודשים על תוכנית חדשה או גזירות חדשות, לייצר ודאות מבחינת מיסוי, לזרז את ההליכים בוועדות התכנון באמצעות הגדלת כוח האדם המקצועי ולסייע לרשויות שבהן קיימת אי כדאיות לקידום פרויקטים באמצעות הסכמי גג והקצאת קרקעות משלימות. כמו כן, יש לשקול להקטין את תשלומי ההשבחה שמגיעים במתחמי המטרו ל75% לפי החקיקה החדשה".
חיזוק הרשות להתחדשות
נוי דותן, סמנכ"לית פתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אלמוגים קובעת כי "תחום ההתחדשות העירונית הינה כלי עיקרי כיום ליצירת יח"ד חדשות ובנוסף, לחידוש וחיזוק המרקם החברתי בערים וותיקות מאוד הן, בערים מבוקשות במרכז הארץ שבהן אין קרקעות פנויות והן, בטבעות סביב גוש דן ובפרפריה".
יחד עם זאת, היא אומרת, "התהליכים בתחום זה הם מהמורכבים והמסובכים בעולם הנדל"ן. היות, והוא מתמודד עם חסמים, צרכים ורצונות של גורמים רבים המעורבים בו זמנית בתהליך: בעלי דירות, יזם ורשויות התכנון. הקושי הרב מתחיל בלאחד את בעלי הדירות ולקבל את הסכמתם לביצוע הפרויקט, עובר דרך רגולציה מסועפת וכלה בבירוקרטיה מכבידה וחוסר ודאות שמקשה על ההתנהלות, מה שגורם לתהליך לקחת שנים רבות.
על מנת לגרום לכך, שתהליכי התחדשות עירונית יעברו מהכוח אל הפועל חייבים לחזק את הסמכויות שבידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כך שתחזיק בידיה את היכולת לרכז, לתכלל את כלל התכנון האסטרטגי והביצוע עד למתן היתרי בניה. כאשר, החשיבות העיקרית היא לקביעת לוחות זמנים הן, להוצאת תוכניות שעברו פרה רולינג והן בקרה על תוכניות שאינן עומדות בהן.
הרשות תפעל ותיישם תכנית אסטרטגית שתכלול הכרזה על מסלולים מהירים לאישורי מתחמי התחדשות עירונית עתירי היקף, הקצאת קרקעות משלימות למתחמי פינוי בינוי על מנת לייצר כדאיות כלכלית במקומות שאין ואף לתת מענקים ותמריצים כספיים לרשויות המקומיות בזירוז אישור פרויקטים של התחדשות עירונית. אחד מהפתרונות היצירתיים למשיכת יזמים יהיה לדאוג לתת קדימות בוועדות המחוזיות ואופציה למסלולים מהירים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, ולהקל על יזמים הפועלים בקידום פרויקטים בפריפריה ובכך למשוך יזמים למקומות שהם לא נפת תל אביב".
בכדי שהתכנית תצליח, קובעת דותן, "הממשלה חייבת לרתום גם את ראשי הערים ולפקח על כל החלטה של רשות מקומית לסרב למיזם של התחדשות עירונית. בדרך זו, הפיקוח ימנע סירובי סרק מצד הרשויות ואף ידרבן אותן למצוא פתרונות לכל חסם שמונע את קידום הפרויקט. יתרה מזו, על הממשלה לתגמל או למנוע תקצוב מרשויות, שמונעות פרויקטים של פינוי־בינוי בניגוד להחלטות ממשלה.
לצד זאת, היזמים מתמודדים גם עם התנגדויות שונות של בעלי דירות כגון אי הסכמה בין בעלי הדירות עקב צרכים שונים. השוני המובנה בין האוכלוסייה המגוונת בפרויקטים של פינוי בינוי מביא עמו רצונות שונים ומגוונים עמם היזם צריך להתמודד ולהגיע לפתרונות יצירתיים המקובלים על כולם.
תהליכי התחדשות עירונית אמנם מורכבים וארוכים, אך בראייה מערכתית עם תכנון נכון וצמצום הליכי הבירוקרטיה, אפשר יהיה להנות מהתחדשות אמיתית."
תיאום בין השלטון המרכזי למקומי
עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות' אומר: "אני סבור שקידום תחום ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות לוקה מעט בחסר, בעיקר בהקשר של התיאום והתקשורת בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי. ישנם מקרים רבים שבהם המדינה מנסה לכפות על הוועדות המקומיות תוכניות התחדשות גדולות באמצעות אישורן בוועדות מחוזיות, ובעצם מנסה לכופף את ידן או לדבר מעל הראש שלהן - זה לא הצליח וגם לא יצליח".
"קידום מוצלח של התחדשות עירונית ובהיקפים גדולים, יכול להיות רק באמצעות סינרגיה בין המדינה לרשויות, שיתוף פעולה והדדיות. הרי ראש עיר שמתנגד לחידוש עירו, לא עושה זאת באופן קטגורי, צריך להבין היטב מה מפריע לו לקדם התחדשות, מה 'כואב' לו, ואז לטפל בזה. כי אם ראש העיר אישר תוכנית התחדשות גדולה והכניס לעיר אלפי תושבים חדשים – אבל לא יוכל לספק להם מקום בגני הילדים או בבתי הספר – הוא לא ייבחר בבחירות הבאות, ולכן לא יסכים לאשר תוכניות כאלה בעתיד. בנוסף, אני סבור שהמדינה צריכה להקים קרן ייעודית עבור השלמת ארנונה להתחדשות עירונית, ולהעביר אליה חלק מכספי המיסים המשולמים ממילא בגין רווחים בפרויקטי התחדשות, וכל כספי הקרן ישמשו לעידוד פרויקטים אחרים של התחדשות עירונית".
גוף-על סטטוטורי
נתי כרמי, משנה למנכ"ל קבוצת תצפית: "אני סבור שעל מנת לקדם כראוי את תחום ההתחדשות העירונית ואת ענף הנדל"ן בכלל, הממשלה צריכה להקים תחתה גוף-על סטטוטורי שיתכלל ויסנכרן בין כל משרדי הממשלה והרשויות המקומיות, בכל הנוגע לדרישות השונות בתוכניות הבנייה. לגוף שכזה צריכות להיות סמכויות כמו של משרד ממשלתי, בראשו צריך לעמוד איש מקצוע מהשורה הראשונה, שיידע לנווט בין כל הגורמים הרלוונטיים ויכיר את הדרישות והצרכים הייחודיים של השוק".
"רק גוף כזה יוכל לקדם בצורה יעילה תוכניות התחדשות עירונית גדולות. בתחילת השנה הממשלה אישרה להקים קבינט דיור חדש, אך העמידה בראשו פוליטיקאי, וזה חוטא למטרה לדעתי. עוד מהלך שעל המדינה לעשות לטובת תחום ההתחדשות, הוא הוספת ידיים עובדות ברשויות המקומיות – בודקי תוכניות, מהנדסים ורפרנטים אחרים – שיהיו מסוגלים לקלוט את מבול תוכניות הבנייה שמגיעות לפתחן של הרשויות, ולאשר אותן. המהלך יוכל לשחרר פקק שנוצר ברשויות, וכך להקל מעט את הבירוקרטיה".
כללי אצבע ברורים
ערן אלטמן, מנכ"ל קבוצת גלובלינקס: "אני חושב שחוסר הוודאות התכנונית ליזמים בתחום ההתחדשות העירונית מעכבת בניית פרויקטים רבים והוספת אלפי יחידות דיור לשוק הנדל"ן. כקבוצה שמקדמת אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית ברחבי הארץ, אני יכול לומר שיזמים כיום נכנסים לפרויקט התחדשות בלי לדעת אילו זכויות בנייה יקבלו, מה המכפיל, האם יהיה פרויקט תחת תמ"א 38 או שלבסוף יהפכו אותו לחלופת שקד, או פינוי בינוי - וכך קשה מאוד להתנהל".
"לתפיסתי, המדינה צריכה ליצור כללי אצבע מאוד ברורים באשר למה מותר לבנות, איפה, מה אסור ומה נתון להתאמות – ולעגן בחוק את כללי האצבע האלה. לדוגמה, היו מקרים שבהם לאחר הגשת דוח השמאי לפרויקט מטעם היזם, העירייה מסתמכת על שמאי מטעמה והנתונים מוטים כך שיראו עלויות בנייה נמוכות יותר, ומנגד בצד ההכנסות הם נותנים שווי גבוה יותר לכל מ״ר למכירה – וכתוצאה מכך רווחיות גדולה יותר לפרויקט מנקודת מבטם. כתוצאה מכך, העירייה ביקשה להפחית את כמות הדירות המאושרות לבנייה או את השטחים, וזה פוגע ברווחיות ליזם. נדרש לדעתי לקבוע טווח של זכויות בנייה שיהיה תקף למספר שנים קדימה, ובסמוך למועד הבקשה להיתר לעשות התאמות בהתאם למצב השוק שנמצא בירידה או עלייה, וזאת על מנת להבטיח היתכנות כלכלית. חשובה גם הסינרגיה בין הממשלה לעיריות – אני סבור שיש לצמצם את שיקול הדעת של הרשויות המקומיות בנוגע לתמחור הפרויקטים ובהתאם מהן הזכויות, אבל כן להותיר בידי ראשי הערים את ההחלטה האם ואיפה לאשר את הפרויקטים".
מימון התשתיות הנלוות
שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב אומר כי "בהחלט ניתן לומר כי מאז הקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והמנהלות העירוניות אנו רואים שינוי חיובי בענף - פעולות להסרת חסמי רגולציה וסיוע בהתנהלות מול הדיירים ומול הרשויות המקומיות. יחד עם זאת, היקף פרויקטי ההתחדשות המאושרים ברחבי הארץ עדיין לא הצליח לספק מענה לכלל הביקושים לדיור, ונדרש מענה ממשלתי לכך. זאת, על ידי חיזוק הרשויות המקומיות בתוספת כוח אדם למחלקות הרישוי ולמחלקות התכנון שיוכלו לטפל בכמות הגדולה של תוכנית הבנייה; תמריצים לרשויות המקומיות למימון התשתיות הנלוות להתחדשות; המשך הרחבה וחתימה של הסכמי גג בהתחדשות עירונית; ותמרוץ כללי להוצאת היתרים".
כחברה הפועלת בתחום ההתחדשות, הוא מוסיף, "אנו נתקלים בקשיים לגיטימיים של רשויות מקומיות בהגדלת הצפיפות במרכזי הערים. מאחר והגדלת האוכלוסיה לא מגדילה את תקציבי הרשות, ולהיפך – כל יח"ד נוספת משמעותה גירעון, התמרוץ הכלכלי חשוב ביותר. כמו כן, הטיפול בהתחדשות עירונית בפריפריה לא מספק, ונדרשת שם השקעה ממשלתית משמעותית וגדולה יותר בחידוש ישן מול חדש, השקעה בתשתיות, חידוש מרכזי הערים וכו'".
יד קשה מול סחטנות
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי אומר כי "בשנת 2022 זינקו מספר היתרי הבנייה לפרויקטי פינוי בינוי בכ-56% ליותר מ-11 אלף דירות, זאת לאחר שנים של דשדוש. יחד עם זאת, עדיין קיימים חסמים המונעים מהתחום לפרוח ביתר שאת, שעיקרם בבירוקרטיה מעיבה, תקיעת הפרויקטים ברשויות המקומיות, ואי-מתן עוד כלים להתמודדות עם עברייני בנייה המעכבים את הפרויקטים".
"אני סבור כי יש צורך בפיקוח עליון של גוף ממשלתי על כל החלטה של רשות מקומית לסרב או לדחות מיזם של התחדשות עירונית. בכל מקרה שכזה תיבדק סיבת הסירוב ויוודאו כי הוא לא מגיע מטעמים לא ענייניים, וכן יימצאו פתרונות עבור הרשויות שסירובן לגיטימי. רשויות שיעודדו ויקדמו התחדשות – יתומרצו כלכלית, ואלה שלא – יימנעו מהן תקציבים ממשלתיים אחרים".
"בנוגע לעברייני בנייה שמעכבים פרויקטי התחדשות ע"י דרישות לא סבירות ואף סחטנות, אני סבור כי יש צורך ביד קשה ואף זירוז הליכים משפטיים כנגדם. ככל ויהיו יותר פסיקות מרתיעות נגדם, כך ההליך מולם יהיה ברור וקל יותר.
לבסוף, יש צורך אקוטי בטיפול בלוחות הזמנים הארוכים של הליכי הרישוי. נכון להיום משך אישור תוכנית למתחם התחדשות עירונית הוא שלוש-ארבע שנים עד לאישור התב"ע, ולזאת יש להוסיף המתנה של כשנתיים עד לקבלת היתר הבנייה וכן טיפול בהליכים משפטיים כנגד הסרבנים. המדינה חייבת למצוא פתרונות לצמצם את משך הזמן הזה".
העברת אחריות לבעלי הדירות
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא: "אני חושב שתחום ההתחדשות העירונית רחוק מלממש נכון להיום את מלוא הפוטנציאל שלו, ולא מתקדם בקצב שהוא יכול להתקדם ובהיקפים הגדולים שבהחלט אפשריים. בין הסיבות לדעתי, היא בכך שהמדינה זרקה את האחריות לחיזוק הדירות או לבנייתן מחדש על יזמי הנדל"ן, והותירה אותם להתמודד עם בירוקרטיה מטורפת מול הדיירים ומול רשויות התכנון. פרויקטים של פינוי בינוי לוקחים לעתים 10-15 שנה, זה לא קצב מספק למצב החירום שבו אנו כבר נמצאים, ולתפיסתי המדינה צריכה לשנות את כל השיטה."
ראשית, הוא קובע, "יש להגדיר לוחות זמנים מחייבים לרשויות המקומיות כדי לקצר ולייעל את הליכי הרישוי – רשות שתוציא היתר בנייה בזמן המוקצב תתוגמל בבונוסים, ואחת שלא תעמוד בלו"ז – יוטלו עליה קנסות.
"שנית, יש להעביר חלק מהאחריות לקידום התחדשות עירונית גם לבעלי הדירות - לחייב את הדיירים בבניינים הזקוקים לחידוש לקדם התחדשות תוך זמן קצוב של כשנה-שנתיים מקסימום (כפי שעושים במבנים מסוכנים), ולחייב את הרשות המקומית לאשר את התוכניות האלה בתוך כשנה עד שנה וחצי. כצעד משלים יש לעודד הכנסת טכנולוגיות בנייה מהירות שיקצרו את זמן הביצוע. הכנסת ההתחדשות העירונית ללוח זמנים מובנה שמחייב את הדיירים ואת הרשויות, יגדיל משמעותית את כמות הדירות שיחוזקו בשנים הקרובות, וגם תתקבל הגדלה משמעותית של היצע הדירות הכולל בשוק.
שלישית: להגדיל באופן משמעותי את הזכויות באזורי פריפריה כדי להפוך את המתחמים לכדאיים מבחינה כלכלית גם באזורים אלו , בהם ההתחדשות נחוצה לא פחות ואף יותר ממרכז הארץ״.
זיהוי מבנים מסוכנים
יוסי אברהמי, יו"ר ובעלי קבוצת יוסי אברהמי: "אני סבור כי נכון להיום המדינה לא מקדמת כראוי את תחום ההתחדשות העירונית, לפחות לא בהיקפים שהיא יכולה להתקדם ובעוצמה הנדרשת עקב המציאות שבה אנו חיים. כל המומחים אומרים שרעידת אדמה גדולה בישראל היא רק עניין של זמן, אבל המדינה לא ערוכה לתרחיש האימים - לצערי אצלנו לא חושבים לטווח הרחוק, אלא רק מגיבים בדיעבד במקרה הטוב. יש להבין שאנחנו כבר היום במצב חירום בשוק הנדל"ן הישראלי, אסור שהמדינה תחכה שיקרה כאן אסון נורא ורק אז יגידו שהכתובת הייתה על הקיר. המדינה חייבת להתייחס להתחדשות העירונית כמשימה לאומית ולהקצות לה את כל המשאבים שיידרשו - זה עניין של הצלת חיים".
לדברי אברהמי, "צריך לגבות את קידום ההתחדשות בחקיקה, ואת הפרויקטים לקדם במסלול מזורז כמו בותמ"ל. בשלב ראשון אני מציע להקצות קבוצות של מהנדסים שכל תפקידם יהיה לזהות בניינים מסוכנים בישראל ולקדם הריסתם ובנייתם מחדש, בבליץ של פרויקטי פינוי בינוי בסדר גודל כמו שעשה אריק שרון כשהגיעו מיליון עולים מרוסיה. מבחינת המימון לפרויקטים – בכל בניין חדש שיוקם, לאפשר ליזמים להוסיף עוד 40-50 דירות למכירה בשוק החופשי וכך המימון יהיה עליהם. כדי שהרשויות המקומיות יירתמו, יש להקצות תקציבים למימון השירותים הנלווים, לתשתיות, למוסדות ציבור וכדומה. לבסוף, המדינה צריכה להכיר בכך שהיא הגורם לכל הבירוקרטיה בהליכי התכנון והרישוי – במוסדות המדינה, ברשויות המקומיות – ולעשות צעדים נחושים כדי לפתור זאת".
תמרוץ ליזמים בפריפריה
חיים פייגלין, מנכ"ל קבוצת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ אומר כי "מפעל ההתחדשות העירונית בישראל כולל שני מסלולי פעילות עיקריים - פינוי בינוי במתחמים שלמים ותמ"א 38 במגרשים בודדים. שני המסלולים קיבלו תאוצה משמעותית בשנים האחרונות, ובפרט תמ"א 38, שמהווה 18% מהתחלות הבנייה, ובעיקר במרכז הארץ. בדיון שקיימה לאחרונה המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה את הארכת תמ"א 38 עד פברואר 2024 ב-21 ערים, זאת לעומת מועד התפוגה שנקבע קודם לכן לאוקטובר 2023. בשאר ערי הארץ תמ"א 38 תיפסק באוקטובר הקרוב. הארכת התוכנית נועדה לאפשר לרשויות המקומיות הרלבנטיות לגבש ולהגיש תוכניות מתאר כוללניות להתחדשות עירונית חלופיות או מכח סעיף 23 לתמ"א 38 ואני מברך על המהלך".
בכל הקשור להתחדשות עירונית בנגב, בגליל ובמזרח הארץ, מוסיף פייגלין, "אני סבור כי יש לאמץ את המלצותיה החשובות של הוועדה הבין משרדית שדנה בנושא, בראשות משרד הבינוי והשיכון והרשות להתחדשות עירונית. המלצות הועדה היו במצטבר גם להעניק תמרוץ כספי ישיר ליזמים באזורים אלו על בסיס 'דירה יוצאת', גם להעניק הקלות מס וגם להקצות קרקע משלימה לפרויקטים באזורים אלו. אם יאומצו המלצות אלו במלואן, הן יחוללו תנופת התחדשות עירונית משמעותית בנגב, בגליל ובמזרח, שכן לקבלנים וליזמים יש מוטיבציה לפעול בהם, אך נדרש שיפור בכלכליות הפרויקטים כדי להביאם להיתכנות כלכלית".
