מהו תפקידן של הערבויות בהתחדשות עירונית, וכיצד הפסיקה מסייעת להבטיח את מימוש הפרויקט בפועל?
בעשור האחרון נהפכו פרויקטים של התחדשות עירונית לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק הנדל"ן בישראל. מאחורי ההבטחה לחיזוק מבנים, תוספת ממ"דים, שדרוג תשתיות והשבחת ערך הדירות, עומדת מערכת משפטית וכלכלית מורכבת, שמטרתה לאזן בין אינטרסים מנוגדים. מצד אחד הגנה על בעלי הדירות ומצד שני היתכנות כלכלית של המיזם.
בלב המנגנון הזה ניצבות הערבויות. בעלי הדירות מפקידים בידי היזם את נכסם היקר ביותר - דירת מגוריהם. בתקופה הרגישה שבין הריסת הבניין הישן למסירת הדירה החדשה, מערכת הביטחונות היא קו ההפרדה שבין הצלחת הפרויקט לבין מפח נפש וקריסה כלכלית.
הפסיקה העדכנית מלמדת כי הערבות אינה רק "רשת ביטחון" לדייר הבודד, אלא גם כלי שמטרתו להבטיח את הקולקטיב ואת השלמת הפרויקט כולו. בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי נהוג לדרוש מהיזם מערכת ערבויות רחבה כדי להבטיח שגם במקרה של כשל יזמי, הדייר לא יישאר ללא קורת גג וללא פיצוי.
באילו ערבויות מדובר?
בחמש ערבויות. על אף שחוק המכר אינו חל במישרין בהתחדשות עירונית, נהוג לאמץ את המנגנון החוזי של ערבות בנוסח חוק המכר, ערבות דמי שכירות להבטחת תשלומי שכר הדירה בתקופת הבנייה, ערבות בדק לתקופת הליקויים לאחר המסירה, ערבות מיסים ורישום להבטחה של השלמת רישום הבית המשותף והזכויות, וערבות לניהול הליכים משפטיים.
מה קורה כשהיזם נקלע לחדלות פירעון?
בתי המשפט נדרשו לא אחת לשאלה כיצד לאזן בין זכותו הקניינית של הדייר לממש ערבות, לבין הצורך לשמר את מקורות המימון של הפרויקט. בפרויקט חיזוק לפי תמ"א 38, שבו נקלע היזם לקשיים משמעותיים, מונה כונס נכסים, וחלק מהרוכשים ביקשו לממש את הערבויות ולקבל את כספם בחזרה. בית המשפט המחוזי אישר זאת, אך בית המשפט העליון הוציא צו ביניים שמנע את מימושן הגורף של הערבויות, וקבע כי מימוש רחב היקף יגרע משאבים קריטיים מקופת הפרויקט, ועלול למנוע את השלמתו ולפגוע בכלל בעלי הזכויות והרוכשים.
בהחלטת בית המשפט העליון נכתב כי "מטרת הערבות אינה באה רק להבטיח את מכלול התחייבויותיו של הקבלן כלפי רוכשי הדירה, אלא למנוע מצב שבו הרוכש עלול להיוותר קירח מכאן ומכאן – ללא דירה וללא כספו" (בע"א 13991-08-25 בנק ירושלים בע"מ נ' שירי שלו). כלומר לא כל כשל מוביל אוטומטית למימוש.
הפסיקה העדכנית מצביעה על קושי בגישה של "חילוט אוטומטי". כשמימוש הערבות פוגע ביכולת להשלים את הפרויקט, בית המשפט עשוי לעכב את החילוט לטובת אינטרס רחב יותר - טובת כלל הבעלים בפרויקט והשלמת הבנייה. גישה זאת מדגישה כי הערבות אינה כלי ענישה, אלא מנגנון איזון. היא נועדה להגן על הדייר, אך לא במחיר קריסת הפרויקט כולו.
מה המשמעות המעשית לדיירים ולנציגויות?
עליהם לדרוש מערכת ערבויות מלאה ומדויקת כבר בשלב ההסכם, לבחון בקפדנות את נוסח הערבות ואת תנאי המימוש שלה ולהבין כי במקרה של משבר, שיקול הדעת השיפוטי עשוי לשקלל את טובת כלל בעלי הזכויות ולא רק את טובת היחיד. במילים אחרות, הערבות היא רשת ביטחון, אך גם חלק ממארג פיננסי מורכב המחייב הסתכלות מערכתית.
הכותבת היא עו"ד, בעלים ומייסדת משרד קורנובסקי ושות' | k&Co.
עו''ד אוריתה קורונובסקי
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו''ד אוריתה קורונובסקי
