מה היתרונות של גוף מארגן בפרויקט התחדשות עירונית?
ברוב הפרויקטים כיום מדובר על מתחמים שכוללים עשרות ואף מאות דיירים, ובלי גוף מארגן אין מי שיתמודד עם המורכבויות שנוצרות מכך. גוף מארגן טוב הופך לחלק מהתהליך כבר בשלב הראשון, עובר מדייר לדייר ומסביר על התהליך, מאתר דיירים, מארגן כנסים ופועל למינוי נציגות בכל בניין. בניגוד לדיירים שאינם עוסקים ביום־יום בהתחדשות עירונית, גוף מארגן מקצועי, ביחד עם בעלי הזכויות, בוחרים את אנשי המקצוע המתאימים לפרויקט ובהם עורכי דין, שמאי, מפקח ויועץ מס. גם החברות היזמיות מעדיפות לקבל מתחמים מגובשים ומוכנים ולהשקיע את המשאבים שלהם בבנייה ובייזום ולא בתהליכי ארגון.
איך מוודאים שההצעות שהדיירים מקבלים מהיזמים ניתנות למימוש?
בשוק של היום, כשהרשויות לא ששות לאשר תוספות בנייה, חייבים לבדוק כל הצעה לעומק ולא להתפתות להצעות מופרזות. יש לבדוק עם אנשי מקצוע את תוכניות הבנייה בפועל, לערוך ניתוח זכויות ולבנות דו"ח אפס המשקף את מידת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. לפעמים יזם כותב במסמך שיוקמו 100 דירות, אבל בדיקה מעלה שלא ניתן לבנות יותר מ־80 בגלל מגבלה של כמות יחידות לדונם. זה קורה בעיקר בפרויקטים שאין להם תב"ע מאושרת כמו פינוי־בינוי.
מה הסיכון הגדול ביותר בפרויקטים מהסוג הזה?
הבעיה הקשה ביותר היא כשדיירים בוחרים יזם על סמך הבטחות בלתי ניתנות למימוש, מבלי שהם יודעים זאת. האשמה אינה תמיד של היזם, אלא של הרשויות שפועלות על פי מדיניות שכבר לא מתאימה למציאות של היום. זה שוחק את הדיירים, שובר את אמונם ואז קשה להניע את הפרויקט מחדש. התנהלות כזאת מובילה למצב שבו דיירים נותרים במבנים רעועים, ללא ממ"ד, ולמדנו היטב עד כמה זה חשוב למציאות הישראלית. לכן כדאי לעשות את הבדיקות החשובות לפני שמתקדמים.
הכותב הוא מייסד ומנכ"ל ערן דרורי נדל"ן. החברה צברה ניסיון רב בקידום, ניהול, יזום וארגון אלפי יחידות חדשות.
בשיתוף ערן דרורי נדל"ן
