רכישת נכסי מקרקעין בגרמניה הפכה להשקעה פופולרית עבור ישראלים בעשורים האחרונים וביתר שאת מאז תחילת המלחמה בישראל. לפני או סמוך לביצוע עסקת נדל"ן בגרמניה, לקוחותינו הישראלים שואלים שאלות רבות על דיני השכירות ועל חבות המס בגרמניה ומבקשים עזרה בפתיחת חשבון בנק. עם זאת, רוב הלקוחות לא שואלים מספר שאלות מרכזיות שחשוב לברר לפני הרכישה ולהתאים את ההתנהלות הכלכלית בהתאם. לכן אנו נוהגים להתריע על מספר מלכודות או מכשולים אפשריים שעלולים לפגוע בכדאיות העסקה, או חמור מכך, להביא להפסדים לא צפויים.
המלכודות הכלכליות ברכישה
אכן, בגרמניה, ובעיקר במזרח גרמניה, ניתן למצוא נכסי מקרקעין במחיר כמעט בלתי ייאמן לאוזניים ישראליות. דבר זה קוסם להרבה משקיעים שסבורים שבהשקעה של סכום נמוך יחסית יהיה להם נכס "במדינה בטוחה, מחוץ לישראל". אולם השקעה זו יכולה (אך לא חייבת) בקלות להפוך במקום מקלט בטוח, לבור ללא תחתית ולעול כלכלי משמעותי לבני משפחתכם. לכן כדאי לקחת בחשבון מספר עובדות מרכזיות:
בגרמניה, שבה מתגוררים כ-84 מיליון איש, יש מגמה עקבית של אוכלוסייה צעירה שעוזבת את אזורי המזרח ועוברת מערבה. מגמה נוספת היא שאוכלוסייה חזקה וצעירה יוצאת מהאזורים הכפריים שהיו מאוכלסים במשך מאות שנים ועוברת לערים הגדולות. שתי המגמות הללו מותירות אזורים רבים במזרח גרמניה מוזנחים ומחוסרי אוכלוסייה ותעסוקה. נכסים באזורים אלו יהיה קשה להשכיר במחיר סביר, גם אם הם יפים ושמורים היטב.
בישראל מקור הרווח העיקרי מנכסי מקרקעין נובע בעיקרו מעליית ערך הנכס לאורך השנים ולא רק מדמי השכירות השוטפים, וזאת למרות המלחמה. לא כך בגרמניה, או לפחות בחלקים ממנה: בחלקים נרחבים בגרמניה כמעט לא נרשמו עליות שווי בנכסים מסוימים ולעתים הנכסים גם איבדו חלק משמעותי משוויים.
מדינת גרמניה דורשת בצורה גורפת מבעלי מקרקעין לבצע שיפוצים ועדכונים משמעותיים בנכסים ישנים, כמו למשל בבניינים שבהם בעל הנכס מחויב לבצע התאמות יקרות ומורכבות בחימום הנכס עקב הדרישות המעודכנות להגנת האקלים.
מקרה נוסף הוא כשהמועצות האזוריות דורשות תחזוקה ושיפוץ של בניינים היסטוריים וגם אחרים לפי דרישות אסתטיות של אותה המועצה. ישנם גם בניינים ישנים שבהם תשתיות מים וביוב מיושנות עלולות לא לעבור את בדיקת איכות מי הברז הנדרשת בגרמניה ובעל הנכס ייאלץ להחליף את כלל הצנרת לפי הדרישות העדכניות ובעלות גבוהה.
דרישות השיפוץ יכולות לבדן להביא לכך שבעל הנכס הגרמני ייאלץ למכור את הנכס במחיר נמוך על מנת להימנע מההוצאות הכבדות על שיפוצים אלה.
לבחון היטב את המיזמים
בארץ מספר לא מבוטל של יזמים מציעים למשקיעים הישראלים השקעות משותפות, בדרך כלל בנכסים מניבים בגרמניה, כגון מלונות, בתי אבות, בנייני תעשיה וכד'. חלק מיזמים אלה פועלים בגרמניה זה שנים רבות ומכירים את השוק וגם יודעים איך לספק את התשואה למשקיעיהם. עם זאת ישנם גם יזמים שאינם מקצועיים וחלקם גם עוקצים את משקיעיהם:
כך לדוגמה, כשמציעים לכם חוזה השקעה בעברית, תדאגו להתייעץ על כך עם עורך דין שמבין בדין הגרמני: בדרך כלל חוזה הבסיס בעברית לא יקנה לכם כל ביטחון שאכן העסקה תירשם בגרמניה. כמובן, העובדה שהיזם מציע לכם הסכם בעברית כשלעצמה אינה פסולה אלא מבורכת כי היא מאפשרת למשקיע להבין את החוזה שהוא חותם עליו. אולם חובה להתייעץ ולבדוק האם ואיך העסקה אכן תירשם בגרמניה. לאחרונה כדאיות ההשקעה בנכסים מניבים מסוימים בגרמניה, כגון מלונות ומסעדות, ירדה משמעותית. הסיבות לכך בין השאר הן שקשה מאוד למצוא עובדים מיומנים שמוכנים לעבוד במטבח או במלצרות, וירידה בתיירות באזורים מסוימים בגרמניה.
מס מתנה ומס עיזבון
בגרמניה יש מס מתנה ומס עיזבון על כל נכסי המקרקעין במדינה וזאת גם אם כל הצדדים, כלומר נותן המתנה או המוריש, וכן מקבל המתנה או היורש, תושבי ישראל. לכן, במקרה שאתם מחליטים להעביר את הנכסים בגרמניה כבר בחייכם לילדיכם ובמקרה שנכסים אלה עוברים בירושה, ייתכן מס משמעותי בגרמניה שלא ניתן לניכוי בישראל. הדברים רלוונטיים בעיקר בהשקעות נרחבות בגרמניה בהן מס מתנה ומס עיזבון יכולים להוות מכשול רציני, ויש לקחת את זה בחשבון. לעתים רבות ניתן להקטין משמעותית את תשלום המס או אף להימנע ממנו לחלוטין באמצעות תכנון מס חכם, אך צריך להיערך לכך מראש. לכן, בעיקר בהשקעות נרחבות בגרמניה צריך לקחת את המיסוי בחשבון כבר בשלב שקודם לרכישה, או, הכי מאוחר, כשאתם עורכים צוואה או מתכננים להעביר את הנכסים או חלק מהם כבר בחייכם כמתנה.
הכותבת היא ד"ר קטי אלמליח, עורכת דין ונוטריונית המתמחה בדין הגרמני עם ניסיון של 20 שנה.
בשיתוף עו"ד ד"ר קטי אלמליח
