בר פילצקי: מדוע חשוב לבצע הערכת שווי נכסים

באילו מקרים יש צורך בהערכת שווי נכסים?

אומדן שווי לנכסי מקרקעין נדרש הן על ידי בעלי נכסים והן על ידי רוכשי נכסים. בעלי נכסים בדרך כלל יבצעו בדיקת שווי בטרם מכירת הנכס על מנת להבין את סל זכויות הבנייה שלהם, את המצב הרישויי של הנכס (התאמה להיתר בנייה), המצב המשפטי, וכן את השווי שלו בשוק החופשי. ישנם מקרים שבהם יורשי נכסים או זוג הנמצא בהליך גירושים יידרשו לקבוע את שווי הנכס לצורך חלוקה שוויונית. גם חברות המחזיקות בנכסים נדרשות לבצע כל שנה בחינת שווי לצורך דיווחים למס הכנסה.

באשר לרוכשים, תמיד תידרש בדיקת שמאי מטעמם בטרם חתימה על חוזה רכישה. השמאי הוא בעל המקצוע היחידי הנותן גושפנקה לרוכשים שהנכס בנוי כחוק, שהוא תואם להיתרים, שהמוכר הוא באמת בעל הנכס ושכל ההצמדות (חניות, מחסנים) משויכות קניינית לנכס. השמאי אף בוחן את זכויות הבנייה, בודק האם קיימת תוכנית להתחדשות עירונית, ולבסוף קובע את השווי של הנכס.

לאילו נכסים ניתן לערוך הערכת שווי?

חוות דעת שמאית לנכס מקרקעין מתבצעת לנכסים פרטיים ועסקיים כאחד: דירות מגורים, בתים צמודי קרקע, מגרשים ריקים, נחלות חקלאיות במושבים ובקיבוצים, משקי עזר, משרדים, חנויות מסחריות, בתי מלאכה, מבני תעשייה ועוד.

מדוע הערכת שווי חשובה?

רוב האנשים כלל אינם מודעים לפרטים קריטיים בנוגע לנכס שבבעלותם או לגבי הנכס שהם רוכשים. הם אינם יודעים האם הבעלות היא פרטית או בחכירה מרשות מקרקעי ישראל; מהי המשמעות של נכס בחכירה; האם הנכס מוחזק על ידי דייר מוגן; מהו שווי הזכויות של הבעלים בנכס תפוס; מהן זכויות הבנייה בנכס; האם המוכר ישלם היטל השבחה בעת מכירת הזכויות ועוד. השמאי הוא בעל המקצוע היחידי שבוחן את המצב הרישויי, התכנוני והמשפטי של הנכס וגם קובע את השווי שלו. לפני שהבנקים מעבירים ולו שקל אחד במסגרת המימון - הם שולחים שמאי מטעמם לבחון את העסקה על כל חלקיה, אחר כך עורכים בדיקה משפטית ורק אז מאשרים את העברת התשלום. לעומת זאת, רוב האנשים חותמים על חוזה רכישה ורק אז לוקחים שמאי. במקרה כזה יכול מאוד להיות שרכשתם נכס במחיר גבוה משוויו האמיתי, אם למשל החניה אינה מוצמדת לנכס או שהחצר אינה שייכת קניינית לדירה – דברים שהיו יכולים להתגלות בבדיקת שמאות".

כיצד מתבצעת הערכת השווי?

הערכת השווי מתבצעת בדרכים שונות לכל סוג נכס, על פי התקינה השמאית מטעם מועצת שמאי המקרקעין המפורסמת לציבור הרחב. כמו כן כל חוות דעת שמאית מקצועית מלאה כוללת בתוכה את המצב המשפטי, הרישויי והתכנוני של הנכס הנישום. בנכסים פרטיים לרוב השווי ייקבע על בסיס ניתוח עסקאות והשוואה לנכסים דומים בקרבת הנכס הנישום. לעומת זאת, בנכסים מסחריים קיימת גישה נוספת לחישוב השווי ולפיה יש לחשב את תקבולי דמי השכירות השנתיים בחלוקה לשיעור היוון מסוים (תלוי נכס ומיקום). ניתן לדייק את התוצאה על ידי שקלול שתי הגישות הללו. קיימת גישה נוספת הנקראת "גישת העלות" - בעלת תוקף מהימנות נמוך עד בינוני - ולכן משתמשים בה במקרים חריגים.

הכותב הוא שמאי מקרקעין מוסמך וחבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל, בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים. לפילצקי, הפועל באזור גוש דן והשרון, ניסיון רב בכתיבת חוות דעת לגופים פיננסיים ולגורמי מימון: בנקים, חברות וקרנות חוץ בנקאיות.

לפנייה טלפונית 054-7760105 >>
לפנייה במייל >>
לאתר החברה >>

בשיתוף בר פילצקי