בעסקאות מקרקעין העוסקות בקנייה ומכירה של נכס מעורב הרבה מאוד כסף. רוב האנשים יבצעו לפחות עסקה אחת כזו במהלך חייהם, וחלקם אף ירכשו נכסים כמשקיעים פרטיים. "בארץ, מקרקעין הוא עסק מניב באמצעות שכר דירה חודשי ועלייה בערך הנכס. לרוב מעורבים בעסקה אנשי מקצוע נוספים המסייעים ללקוחות בתהליך המורכב. למשל, יועץ משכנתאות שיכול לייעץ לקונים על לקיחת משכנתא וחלוקת ההחזרים החודשיים, שמאי שמעריך את ערך הנכס, וכדומה. תפקידו של עורך הדין בעסקת מקרקעין הוא להגן על הלקוחות, בין אם הם המוכרים או הקונים", מסבירה עו"ד ליאור מנדלסון-שור, בעלת משרד עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין.
עו"ד מנדלסון-שור היא בעלת תואר ראשון במשפטים והתמחות בתחום הנדל"ן. משרדה מתמחה בדיני מקרקעין ונדל״ן, נחלות חקלאיות, צוואות וירושות והסכמים מסחריים. למשרד שני סניפים – בתל אביב ובבאר שבע. "מניסיוני, חשוב להקפיד על עורך דין מקרקעין המייצג רק צד אחד בעסקה ולא לחסוך על עורך דין משותף המייצג את שני הצדדים. זאת מאחר שבמקרה שמתגלה סכסוך, שיכול אפילו להגיע לבית המשפט, כל אחד מהצדדים עלול להיפגע – זאת לצד שכר טרחה כפול לעו"ד נוסף ועוגמת נפש", מסבירה עו"ד מנדלסון-שור.
הסכם שיגן על הלקוחות ועל העסקה
כאשר מדובר בקונים, מסבירה עו"ד מנדלסון-שור כי תפקידו של עורך הדין הוא לעבור על ההסכם ולבדוק שאין בו סעיפים בעייתיים כלפי הקונים, וכמו כן לבחון אילו סעיפים הם פחות חשובים ולא כדאי להתעכב עליהם ולסכן את העסקה. לדבריה: "עבור הקונים, חשוב שבעסקה לא יהיו יותר מידי סעיפים המרחיבים את האחריות של הקונה לבדוק את הבית. במידה שהחוזה כולל התחייבויות מרחיקות לכת, צריך לדאוג שלא יופיעו בהסכם. מנגד, יש לבדוק שהמוכר לא מסיר מעצמו אחריות על מצב הבית, וכי במקרה הצורך אף ניתן לבטל את העסקה".
עוד מציינת עו"ד מנדלסון-שור בהקשר לקונים, כי "חשוב שעו"ד יבדוק את לוח התשלומים של העסקה, המסדיר את מחיר הנכס והמועדים לתשלום. כדי לבנות אותו נכון, יש לקחת בחשבון את ההון העצמי של הקונה, האם נדרשת משכנתא ומתי היא נכנסת. כדאי שעורך הדין יעבוד בשיתוף פעולה עם יועץ המשכנתאות", היא אומרת ומזכירה כי חשוב לקבוע מהו מניין הימים הנחשבים כאיחור במסירת הנכס ומה קורה במקרה של איחור. "על עורך הדין המלווה את העסקה לבדוק שכל האישורים והרישומים מתבצעים בזמן, כמו למשל רישום הערת אזהרה, אישורי מיסים, וכדומה – ולבסוף אישור היעדר חובות של המוכר", היא מוסיפה.
"כאשר מדובר בייצוג הקונים, חשוב שעורך הדין יקפיד על בחינת הנושא של ליקויי בנייה", מדגישה עו"ד מנדלסון-שור ומסבירה: "בכל חוזה יש בהכרח סעיף שבו הקונה מתחייב לערוך בדיקות מקיפות של הבית, למעט מום נסתר. עם זאת, הרבה קונים לא מביאים איש מקצוע שיבדוק את הבית, כמו שמאי שבודק חריגות בנייה או מהנדס שבודק ליקויי בנייה. אני ממליצה לא לחסוך על בדק בית, מפני שעדיף לשלם אלפים בודדים מאשר מאות אלפי שקלים במקרה של ליקוי או חריגה".
לתכנן נכון את מהלך העסקה
ייצוג המוכרים על ידי עורך הדין כולל אף הוא הקפדה על מרכיבים שונים בעסקה. "לרוב אנשים מוכרים וקונים במקביל או בהמשך, ולכן חשוב להכין הסכם שגם מיטיב עם המוכר בכל הקשור למועדי התשלום המתאימים לפי העסקה הבאה, וכולל פיצוי במקרה של איחור בתשלום. כמו כן, חשוב לכלול בחוזה סעיפים שלא מרחיבים יותר מידי את האחריות של המוכר על פגמים בבית, למשל במידה והם נסתרים מהעין", מסבירה עו"ד מנדלסון-שור.
"למוכרים שגם קונים דירה אחרת או מחזיקים במספר דירות, חשוב במיוחד להתייעץ עם עו"ד המתמחה במקרקעין בנושא המיסוי של העסקה ולערוך תכנון מס. זאת, מאחר ועורך הדין יידע באיזו עסקה המס גדול יותר והיכן ניתן להשיג פטור ממס או לפחות להקטין אותו בכל מיני שיטות – על מנת לתכנן נכון את מהלך העסקה. ובכל מקרה, חשוב לקחת את תשלום המס בחשבון ולתכנן אותו", היא מוסיפה.
חיה ונושמת מקרקעין
"תפקידו של עו"ד לענייני מקרקעין הוא ללוות את העסקה לכל אורכה – משלב הבדיקה המקדימה, דרך ניהול המו"מ על ההסכם, ועד להגשת כל המסמכים וקבלת רישום הנכס בטאבו או רישום הזכות ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) על שם הקונה", מציינת עו"ד מנדלסון-שור ומדגישה כי רישום הנכס הוא נושא משמעותי הנמצא באחריות עורך הדין. "אנשים טועים לחשוב שאם שילמו וקנו את הנכס אז הוא שלהם, אבל אם הרישום לא מתבצע כמו שצריך אז בעתיד כאשר ירצו למכור אותו העסקה עלולה להתעכב ולהסתבך".
עו"ד מנדלסון-שור מדגישה כי מאחר שמדובר בעסקה ששווה בדרך כלל הרבה מאוד כסף, עדיף לבצע את עסקת המקרקעין פעם אחת כמו שצריך ולשכוח ממנה. לכן, לדבריה, חשוב להקפיד על עו"ד המתמחה בענייני מקרקעין, לקבל עליו המלצה ואף להיפגש איתו ולהתרשם ממנו לפני שמחליטים לצאת לדרך.
"כמי שעוסקת כבר הרבה שנים בתחום, אני חיה ונושמת מקרקעין. משרדי מתמחה בעסקאות מקרקעין מא' ועד ת' במגזר העירוני ובמגזר הכפרי, בהן אני מעניקה ליווי מקצועי ואישי ויודעת לתת מענה גם בעסקאות מורכבות. אני מקפידה מאוד על יושר מקצועי ודואגת לעדכן את לקוחותיי בכל פרטי העסקה, אותה אני מלווה לאורך כל הדרך עד לקבלת התשלום האחרון ורישום הנכס", מסכמת עו"ד מנדלסון-שור.
עו"ד מנדלסון-שור
סניף תל אביב: רחוב הארבעה 28, מגדל צפוני, קומה 5
סניף דרום: רחה פריאר 9, M Tower, באר שבע
טלפון: 050-6570259
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד ליאור מנדלסון-שור
