מנתוני התנועה הקיבוצית לשנת 2018, עולה כי המגזר החקלאי בישראל נתון בערפל בכל הקשור לזכויותיו הקנייניות. כך גם בהיבט המשפטי בכל הנוגע לחולשת זכויותיהם של בעלי הנחלות בקרקע. בישראל חברי האגודות השיתופיות סובלים ממעמד נחות ביחס למקרקעין אותם הם מחזיקים, באופן שלא פעם מוביל לקושי בפיתוח יוזמות כלכליות ולהפסד של פוטנציאל למינוף פיננסי. לצד זאת, המורכבות המשפטית של מעמד בעלי הנחלות מובילה ל"תאונות משפטיות" וסכסוכים מורכבים. לכן, חשוב לקבל ליווי וייעוץ מצד עורכי דין, המתמחים בתחום זה על היבטיו המשפטיים והעסקיים.
"רק עורכי הדין מנוסים ובעלי ותק, המתמחים בתחום ומכירים קשת רחבה של תת נושאים במשפט האזרחי, יכולים לתת מענה מקיף ונכון", מסביר עו"ד תמיר יחיא, מייסד ומנכ״ל משותף של משרד עורכי הדין תמיר יחיא ואלי סלהוב.
עו"ד אלי סלהוב, שותפו של עו"ד יחיא, מדגיש גם הוא את חשיבות הייעוץ המשפטי-מקצועי בסוגיות כמו זכויות בהרחבה, פרויקטים של שינוי ייעוד קרקע חקלאית למסחר או מגורים, ייצוג האגודה השיתופית בכל נושא הפיתוח העסקי וגם בהיבטים הפנימיים של בעלי הנחלות.
מובילים בתחום המושבים
משרד עורכי הדין תמיר יחיא ואלי סלהוב, שהוקם בשנת 1997 דורג על ידי D&B ו-BDI כמוביל בתחום אגודות שיתופיות ובעלי נחלות.
המשרד מייצג מזה למעלה מ-20 שנה אגודות שיתופיות ובעלי נחלות, ומטפל בסוגיות כמו העברה בין דורית של הנחלה, הכנת צוואות, תכנון והכנת הסכמי חלוקת עיזבון, היוון נחלה, פיצול ומכירת נחלות, ייעוץ ויישום תכנוני מס, רישום בטאבו ועוד. בהיבט של האגודות מטפל המשרד בייעוץ והכנת תוכניות, בהן תב"ע, שינוי ייעוד למטרות תיירות, תעסוקה ומסחר, הוספת זכויות ליחידה שלישית, הקמת פרוייקטים לייצור חשמל, פיתוח והקמת שכונות הרחבה, חתימה על הסכמי השבה ומימוש זכות הייזום של האגודה ועוד. בנוסף, במשרד בקיאים ביישום הזכויות ליישובי הנגב ועוטף עזה, ומציינים כי הצוות גאה בתרומתו לפריפריה, שכן יישום הזכויות, הוביל להגדלת הביקוש באזור.
כיצד אתם תורמים להפיכת האגודה השיתופית בכלל והנחלה החקלאית בפרט, ליחידה מניבה?
עו"ד יחיא: "לאגודה שיתופית מאפיינים משפטיים מיוחדים, וניהולה אינו דומה להתנהלות של תאגידים עסקיים או גורמים ציבוריים. לכן זה חיוני שהיועץ המשפטי של האגודה יהיה מומחה בחוק ובפסיקה בתחום האגודות השיתופיות. האתגר שלנו כעורכי דין, הוא ליצור תשתית שתסייע לאגודה לממש את זכויותיה ואת הנכסים שברשותה, ולנצל את המשאבים בצורה כזו שתוביל לפעילות ענפה והכנסה משמעותית, עם מינימום סיכונים".
עו"ד סלהוב: "חשוב לסייע לאגודה גם בניהול ההתקשרויות והמיזמים הפוטנציאליים עם גורמים עסקיים שמעוניינים בקרקע עצמה או בפעילות באזור, ויכולים להפוך כל אגודה ליחידה יצרנית. עצם ההתעסקות של משרד אחד באגודות רבות, מביא לידע עסקי חשוב ביותר בדבר התנאים הקיימים בשוק, וכך גם היכולת לנהל מו"מ בשם האגודה מול הגורמים הרלוונטיים. דוגמאות לכך הן הצבת פאנלים סולאריים, או שינוי ייעוד הקרקע לאזור תעשייה - מהלכים שיכולים להכניס מאות אלפי שקלים ואף יותר מידי שנה. מושבים שפעלו נכון עברו תהליך של פיתוח מואץ, הפכו לאטרקטיביים".
כיצד ניתן לסייע בהתמודדות עם מגוון האתגרים, הכוללים מיסוי ועמידה מול הרשויות?
עו"ד סלהוב: "אחד הדברים החשובים הוא יצירת חוזה עם נקודות יציאה ברורות ופשוטות. כך, במידה שהיזם החליט לא לשלם, או שאינו עומד בהתחייבויותיו - האגודה יכולה להשתחרר מהחוזה, ולמנוע התעסקות משפטית סבוכה שתמנע קבלת רווחים".
עו"ד יחיא: ״בנוסף לאתגרים השוטפים, מתמודדות האגודות השיתופיות עם רשות מקרקעי ישראל - שהסכמתה נדרשת לביצוע כל פעולה בשטחי האגודה, עם דגש על תשלומים עבור שימוש חורג ובעבור כל סטייה מהוראות הסכם המשבצת. בנוסף, לאגודה ממשק עם המועצה האזורית שבתחומה ועם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. המטרה שלנו היא לוודא שכל הגורמים הללו עובדים יחד, כדי לפתח את האגודה, את המושב, ואת הנכסים של בעלי הנחלות".
פתרונות יצירתיים ותכנון נכון
ייצוג בעלי הנחלות מצריך תכנון נכון ומדויק, הפקת המירב מהשטח כולו והפחתת התשלומים, עם דגש על מיסוי, גם במקרים של פיצול או היוון נחלה. עו"ד יחיא מסביר כי כל נחלה מורכבת משטח המוגדר לצורך מגורים ושימושים נוספים שמתירה התוכנית ומחלקה חקלאית המיועדת לחקלאות בלבד: "בזכות המהפכה, בשנים האחרונות מאפשרת רשות מקרקעי ישראל לבעלי הנחלות לרכוש את כל זכויות הבנייה למגורים בנחלה, וליהנות מזכויות של פיצול שני מגרשים מהנחלה; הגדלת זכויות הבנייה ללא תשלום נוסף לרשות והכשרת היכולת להשכיר יחידות דיור באופן המאפשר לייצר מקורות הכנסה חדשים ובסכומים משמעותיים".
הוא מוסיף כי חשוב להבין שהחוקים החלים על הנחלות, שונים במהותם מהמוכר והידוע בשוק הנדל"ן. "דוגמה לכך היא נחלה שלא עברה היוון - תהליך מאוד יקר שיכול להגיע לסכום של מיליוני שקלים. כאשר אחד מבעלי הזכויות נפטר - היא עוברת בשלמותה לבן או בת הזוג ולא לילדים ולא משנה מה כתוב בצוואה, כך גם במקרה של מינוי בן ממשיך, מושג המתייחס להעברת הנחלה לאחר פטירת שני בני הזוג לילד אחד בלבד. מדובר במתנה שלא ניתנת לביטול, דבר שמביא בדרך כלל לסכסוכים משפחתיים״, הוא אומר.
"מרכיב חשוב נוסף הוא תכנון נכון עבור בעלי הנחלה, רגע לפני ביצוע כל עסקה, בין אם מדובר במכירת הנחלה ובין אם בהעברתה לילדים. רק הערכות נכונה, תמנע מצבים משפטיים מורכבים, סכסוכים בתוך המשפחה, והתמודדות מאתגרת עם הרשויות״, אומר עו"ד סלהוב.
״המקרים שאותם ליווינו רק מדגישים כי בכל הקשור לאגודות השיתופיות ולנחלות חשוב לפנות לעורכי דין שמכירים את הנושא היטב. גם פעולה שנראית פשוטה עלולה להתברר בדיעבד כהרת גורל, ולכן כל חבר ועד או חבר אגודה ובעל נחלה נדרש להסתייע בעורך דין הבקיא בתחום שיכול לסייע לכל אחד מהצדדים לשמור על זכויותיו, ולהבין את ההשלכות של כל צעד״, מסכם עו"ד יחיא.
משרד עו"ד תמיר יחיא& אלי סלהוב
טלפון: 08-675-8880
למעבר לאתר >>
בשיתוף משרד עו"ד תמיר יחיא& אלי סלהוב
