שוק הנדל"ן עובר תמורות וטלטלות כתוצאה ממשבר הקורונה, חילופי ממשלות, שינויים במדיניות משרד האוצר והכלכלה המשפיעים על התנהגות המשקיעים בארץ ובחו"ל, עלייה במחירי הדירות ועוד.
השנה הראשונה שהייתה מלווה באי ודאות גדולה פינתה את מקומה לשנת הקורונה השנייה שמאופיינת בהתעוררות מחודשת של הענף שהפך לדברי המומחים לשוק רותח. ערן דרורי המייסד והבעלים של "המרכז הישראלי לנדל"ן" - חברה לייעוץ, שיווק, תיווך וליווי נדל"ן, מציג את השינויים שעברו גם חברות הייעוץ, עם אילו אתגרים מתמודדים בעלי הדירות והיזמים, ומנדב גם כמה טיפים להתייעלות נדל"נית.
ערוכים לכל תרחיש
מחירי הדיור מזנקים, מדד המחירים לצרכן יורד, מס הרכישה עולה ותמ"א 38 עומדת להסתיים בשנת 2022. מנגד עומדים האזרחים, היזמים, הקבלנים ובעלי המקצוע, שמנסים למצוא ביטחון בתנאי חוסר ודאות האופייניים לעולם בכלל ולישראל בפרט.
מצב הפכפך זה מציב אתגרים גם לחברות הייעוץ שאמורות לתת הכוונה מקצועית ועדכנית, ויחד עם זאת משמש גם כהזדמנות, כפי שמסביר דרורי: "אין ספק שהייעוץ הפך להיות מורכב בתקופה בה התקשורת מנוהלת בעיקר בזום, כולל פגישות עם בעלי מקצוע, דיירים ויזמים, במיוחד כשמדובר 'בחברה של אנשים', כמו שלנו. בסגר הראשון היה נראה שהעולם נעצר וכל העסקאות הוקפאו, וכתוצאה מכך ההכנסות נפגעו, הביטחון התערער ואך אחד לא ידע מה יהיה מחר.
מצד שני, ואחרי שהבנו כולנו שהקורונה כאן כדי להישאר וחייבים ללמוד לחיות לצידה, התחילה התעוררות בשוק הנדל"ן. כך נוצר צוואר בקבוק, דבר שיצר פער בין ההיצע והביקוש.
"כחברה מייעצת מקצועית, אמינה ומעודכנת, הפועלת מעל לעשור, אנחנו תמיד ערוכים לכל תרחיש, אם זה ביטחוני, כלכלי ואפילו הקורונה שהפתיעה את כולנו. בסופו של דבר אנחנו בודקים כדאיות - כלכלית ורווחיות של פרויקט - דבר המבוסס על אותם פרמטרים משתנים, וכך אנו יכולים לפעול גם בתנאי חוסר ודאות ותמורות בענף".
אסטרטגיית ייעוץ בהתאמה למצב השוק
הייעוץ הנדל"ני של המרכז הישראלי לנדל"ן מקבוצת ערן דרורי, מספק מעטפת הוליסטית של אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, אשר מלווים את הדיירים או היזם, עוד לפני קבלת ההחלטה האם לצאת לדרך, במהלך הפרויקט ועד לקבלת המפתח.
הייעוץ יכול לבוא לידי ביטוי בתהליך מכירת הדירה, דוגמת שיווק, מו"מ ובניית תהליך; ליווי בפרויקט פינוי בינוי בו הדיירים מקבלים מענה מאנשי מקצוע רלוונטיים כמו אדריכלים, שמאים, יועצים כלכלים, מפקחי בנייה ועורכי דין. כך גם לגבי רשויות מוניציפליות והתחדשות עירונית; תכנון אסטרטגי וסיוע ליזמים, ובנוסף בדיקת רווחיות ופוטנציאל בפרויקטים של התחדשות עירונית.
התנודות בשוק הנדל"ן השפיעו גם על האסטרטגיה שמובילה החברה בתקופה זו, עם דגש על שלב ההכנה לקראת ביצוע העסקה. "מאז ומתמיד ביצענו הכנה מדוקדקת לפני כניסה לתהליך מסוים, והיום אנחנו מקפידים שבעתיים.
אנשים לא תמיד מודעים למה הם נכנסים ומה צפוי להם מבחינה כלכלית, בכל הקשור למיסוי ולאתגרים שצצים בדרך. לכן חשוב לעטוף את הלקוח באנשי המקצוע הטובים ביותר, כולל יועצי מס, רואי חשבון, עורכי דין וכל מי שרלוונטי עבורו, כבסיס לקבלת ההחלטה הנכונה", מסביר דרורי ומתייחס גם למגמות והתמורות שחלו לאחרונה: "כיום אנחנו גם מתמקדים יותר בשינויים ובחוקים החדשים, והכוונה לעלייה במס הרכישה, לשינוי בעולם המשכנתאות, לסיומה של תמ"א 38 וכל מה שיכול להשפיע ולהציב תמרור אזהרה לפני שיוצאים לדרך.
דוגמה לכך היא תכנון אסטרטגי לפרויקט עבור היזם, הכולל בדיקת העדפת קהל היעד לגבי האזור בו מתוכנן הפרויקט (דירות קטנות וזולות או אולי דירות גדולות למשפחות?),התאמת מפרט מפואר לאוכלוסייה מבוססת וכך הלאה".
כללי זהב לקבלת החלטה
כמנהל חברת ייעוץ נדל"ני מובילה ממליץ דרורי לבדוק מספר פרמטרים כשלב מקדים בתכנון כל עסקה. "ראשית, חשוב להתחיל עם בדיקה פיננסית ולבחון איפה אתם עומדים מול הבנקים והגורמים הרלוונטיים, מהו סל הזכויות שלכם ומה עוד צפוי במהלך הדרך. כחברת ייעוץ, אנחנו יוצרים תמונת מצב עדכנית שמאפשרת ללקוח להבין מה הוא יכול לקבל באמת ולהציג את דרישותיו בהתאם. לדוגמה, אם כל דייר מצפה כי במסגרת תהליך פינוי בינוי הוא יקבל שתי דירות, מומלץ לו שלא להיכנס לפרויקט מלכתחילה. במידה והוא ריאלי ומבין שבמקרה מסוים הוא זכאי לתוספת שטח לדירה הוא יוכל להגיע לתוצאה הרצויה מבחינתו.
"אחד הדברים החשובים ביותר בענף כל כך מורכב כמו נדל"ן הוא בדיקת המיסוי שחל בעסקה, דבר המשפיע על התמורות בעסקה או בפרויקט. לא פחות חשוב, אם לא יותר, הוא קבלת ייעוץ של אנשי מקצוע מצוינים, מוסמכים ורלוונטיים ולא של 'חכמולוגים' שעוברים קורס אחד בנדל"ן וחושבים שהם מומחים. מידע וליווי מקצועי יובילו לתוצאה טובה וימנעו כישלון מבחינה כלכלית. אנשים לא מקצועיים ישרפו לכם זמן וכסף, ואני מדבר על מיליונים, אם הם לא בקיאים בחוק, בתקנות ומעודכנים בכל רגע נתון. ידע ומקצועיות מאפשרים להוציא את המקסימום ולעשות הכל נכון ובזמן".
מהי החשיבות שיש לייעוץ נדל"ני?
"בפני משקיעים ובעלי הדירות, הפועלים או גרים במדינת ישראל, ניצב אתגר משמעותי שנובע ממדיניות שאינה אחידה ומותווית על פי כל רשות מוניציפלית. בחולון זכויות הבנייה שונות מרמת גן, ומה שרלוונטי לעיר אחת אינו תקף באזור אחר. לכן חשוב לקבל ייעוץ ממומחה לאזור ולקבל הסברים על חוקי הוועדה המקומית והמדיניות בכל עיר.
"בניגוד למה שרבים חושבים, המדינה אכן רוצה לעזור, ויחד עם זאת, אין קו אחיד כתוצאה מכך שהממשלות מתחלפות באופן תדיר וכך מגיע בכל פעם שר אוצר אחר עם תוכניות משלו. לפני שנה בערך שר האוצר ישראל כץ הוריד את מס הרכישה, ועכשיו המס עלה. אין אחידות בחוקים, בתקנות ובמיסים, שינויים שמקשים על כולם, במיוחד אם אתה יזם שמתחיל תהליך של תכנון ותוך כדי תנועה משנים חוקים ומדיניות".
"המרכז הישראלי לנדל"ן מקבוצת ערן דרורי" המונה למעלה מ- 25 יועצי נדל"ן, כולל גם מחלקת התחדשות עירונית המייעצת לדיירים איך לפעול ומלווה אותם מהשלב הראשוני בתהליך של ארגון וקידום הפרויקט ועד לשלב האכלוס, מחלקת תיווך יד 2 ומחלקת שיווק פרויקטים. מחלקה נוספת עוסקת בשיווק נדל"ן בחו"ל, ובקרוב ייפתח גם בית ספר לנדל"ן במטרה לאפשר לכל מי שחפץ בכך, כולל בעלי מקצוע בתחום שרוצים להתמקצע, לעשות מינימום טעויות ולהגיע למקסימום תוצאות.
ליצירת קשר: 0547333982 | אתר החברה
בשיתוף המרכז הישראלי לנדל"ן מקבוצת ערן דרורי
