"שוק הלוגיסטיקה בוער"

בשל המחסור בקרקעות גדולות ללוגיסטיקה, החברות מוכנות לשלם מחירים גבוהים מאי פעם. בראיון עמו מסביר יאיר לוי, מומחה מוביל בעסקי הנדל"ן הלוגיסטי, כיצד זה משפיע על יוקר המחיה

רונית מורגנשטרן, בשיתוף חברת יאיר לוי אסטרטגיה בנדל"ן
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
"שוק הלוגיסטיקה בוער"
"שוק הלוגיסטיקה בוער"צילום: Shutterstock
רונית מורגנשטרן, בשיתוף חברת יאיר לוי אסטרטגיה בנדל"ן
תוכן שיווקי

"שוק המרכזים הלוגיסטיים השתנה בשנים האחרונות, וזאת בעקבות ההתפתחות הטכנולוגית בתחום זה בישראל ומעבר הייצור והתעשייה למדינות עולם שלישי. העברת הייצור למדינות שבהן כוח אדם זול הפכה את היבוא לקטר עיקרי בישראל בתחום המוצרים התעשייתיים, מה שהביא לדרישה הולכת וגדלה למחסנים לוגיסטיים. לצד כל אלה, בישראל יש גם מחסור בקרקעות לשטחים לוגיסטיים, והכל ביחד הביא לכך שהתחום 'בוער' והמחירים בו בשיא; אם לפני ארבע שנים היה מחיר מטר רבוע בשכירות בתחום זה כ-37 שקל בממוצע, היום הוא מגיע ל-55 שקל בממוצע; בגרמניה מושכר שטח דומה במחיר של 28-32 שקל למ"ר בלבד — כמחצית מהמחיר בישראל". כך אומר יאיר לוי, בעלי חברת יאיר לוי אסטרטגיה בנדל"ן.

לוי הוא יועץ ומתווך נדל"ן עסקי מוביל בישראל, הפעיל כבר יותר מ-35 שנה בתחום הנדל"ן ללוגיסטיקה ותעשייה. הוא נחשב למוביל שוק בתחומים אלה, לא רק בזכות עסקאות הענק והעסקאות האחרות שביצע, אלא גם בזכות המומחיות שרכש, שמביאה את החברות הגדולות בישראל להתייעץ איתו.

החברה בבעלותו חתומה על עסקאות גדולות רבות; אחת העסקאות הבולטות שבוצעה לאחרונה באמצעות חברת "יאיר לוי אסטרטגיה בנדל"ן" היא זו של חברת ההפצה "דיפלומט", שחתמה עם "החברה לנכסי קיסריה אדמונד דה רוטשילד" על הקמת מרכז לוגיסטי ענקי בפארק העסקים קיסריה, בשטח של יותר מ-107 אלף מ"ר.

על פי הפרסומים, בהקמת המרלו"ג, שיתנשא בחלקו לגובה 40 מטר, יושקעו יותר מ–600 מיליון שקל; החברה לנכסי קיסריה תשקיע כ-340 מיליון שקל בהקמת המבנה עצמו, ואילו דיפלומט צפויה להשקיע כ-270 מיליון שקל במידוף, במערכות חכמות ובאוטומציה.

ממה נובע הזינוק במחירי השטחים הלוגיסטיים? איך הגענו למחירים האלה בישראל?
"קודם כל יש מחסור אמיתי בחטיבות קרקע גדולות. כמו כן, לצערי, ברשויות התכנון וברשויות המקומיות שבויים עדיין בקונספציות של לפני 30 שנה ומעדיפים את התעשייה על פני הקמת שטחי אחסנה; ראשי הערים וחברי רשויות התכנון למיניהן עדיין סבורים שתעשייה היא מקור תעסוקה גדול יותר מאשר אחסנה לוגיסטית. הם עדיין לא הפנימו את השינויים שחלו בתחום, את העסקת עשרות ומאות מלקטים בכל מחסן, שעובדים בתנאים משופרים במחסן ממוזג, לעומת תנאים פחות נעימים במפעלים רבים, וגם תנאי ההעסקה שלהם טובים יחסית. תדמית מחסני הלוגיסטיקה המוטעית בעיניהם מביאה להעמסת קשיים ובירוקרטיה על תחום המרלו"גים".

מחירי השטחים ויוקר המחיה

הבירוקרטיה, מסביר לוי, הגורמת לכך שהפשרת קרקע נמשכת כשבע שנים (ובינתיים השוק משתנה), והיעדר חטיבות קרקע גדולות לרכישה ללוגיסטיקה — מובילים לעליית מחירי הקרקע בכל הארץ. בשוהם, הוא מספר, שולמו לאחרונה כ-10 מיליון שקל על דונם ללוגיסטיקה, לעומת כ-1 מיליון שקל לפני עשור — פי עשרה; בעכו שולמו 2.5 מיליון שקל ובבאר שבע 3 מיליון שקל לדונם, פי כמה יותר מאשר לפני כמה שנים. לוי: "חברה שמשלמת יותר על אחסנה, אין לה ברירה אלא להעלות את מחירי המוצרים שלה, מה שתורם לעליית יוקר המחיה בישראל".

הביקושים האדירים לשטחי לוגיסטיקה מול היצע הקרקעות הלא מספק יצרו אנומליה, ובמכרזים ציבוריים של רשות מקרקעי ישראל ואחרים משלמים הרבה יותר מסכום המינימום; כך למשל, השמאות של מחסני הסוכנות היהודית בצריפין העריכה את שווי הפארק הלוגיסטי של הסוכנות בצריפין בכ-600 מיליון שקל. אולם חברת "אמות" זכתה במכרז עם הצעה של 1.52 מיליארד שקל, אומר לוי — יותר מפי שניים מהערכת השמאות.

לדבריו, למחסור בקרקעות זמינות תוצאה שלילית נוספת. לוי: "כשחברה רוכשת חברה אחרת, הן ממשיכות לעבוד עם המרכזים הלוגיסטיים הקיימים של שתיהן, כי אין להן איך לבנות מרכז לוגיסטי גדול משותף. זה הפסד כספי תפעולי שתורם ישירות לעליית יוקר המחיה בישראל. באחסנה הרווח נובע מהתייעלות".

אילו שינויים בולטים אתה רואה בתחום המרכזים הלוגיסטיים בשנים האחרונות?
"אחד השינויים הבולטים הוא גובה המרלו"גים; לפני 40-30 שנה, מרכז לוגיסטי היה בגובה 7-5 מטרים; בתחילת שנות האלפיים הוא הגיע ל-14-12 מטר, וכיום הם מגיעים גם ל-40 מטר. הצמיחה לגובה נובעת מההתפתחות הטכנולוגית — השיפור ביכולת המלגזות והרובוטים להגיע לגבהים רבים יותר ויותר. התוצאה — נפח האחסון על שטח נתון גדל משמעותית.

"עוד שינוי בולט הוא רכישת מחסנים לוגיסטיים בידי משתמשי קצה. ההתפתחות הטכנולוגית והמעבר למחסנים אוטומטיים ורובוטיים, שמייקרים מאוד את הבנייה ואת דמי השכירות, הביאו לשינוי. גם הריבית הנמוכה, שאיפשרה משכנתאות בהיקפים גדולים במקום תשלום על שכירות, עודדה יותר משתמשי קצה לרכוש מחסנים לוגיסטיים במקום לשכור.

אוטומציה לוגיסטית

הלוגיסטיקה, לדבריו, היא התעשייה החדשה. לוי: "אני מעריך שבניית מחסנים אוטומטיים, על אף שהם יקרים יותר 
(700-500 יורו למשטח אחד), תיעשה משמעותית יותר ויותר בשוק המרלו"גים, משום שהקרקע בישראל מאוד יקרה, וגם להעסיק כוח אדם יקר ומנוסה זו בעיה; כדי לצמצם את התלות בעובדים, החברות הולכות יותר לאוטומציה. זה בדיוק כמו מה שקורה בתחום התעשייה. אני רואה בלוגיסטיקה את התעשייה החדשה, שבה מלקט במחסן לוגיסטי, עם נתונים והכשרה דומה לזו שבתעשייה, יכול להגיע לשכר של 12-10 אלף שקל בחודש, לעומת פועל בתעשייה שמרוויח 7,000-6,000 שקל בחודש".

יאיר לוי אסטרטגיה בנדל"ן
טלפון: 9785*
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>

יאיר לוי אסטרטגיה בנדל"ן