בשלוש השנים האחרונות עבר תחום הלוגיסטיקה תמורות רבות והפך לשוק אטרקטיבי הן למשקיעים והן למשתמשי הקצה. הסיבות לכך, מציינים אסף עטיה ואליאב עיני, בעלי חברת מעוף יועצי נדל"ן, הן התפתחות נדל"ן אטית בשנים הקודמות; התארכות זמני האספקה מצד יצרנים ומובילים ימיים, שגרמה להזמנות של סחורה לטווח אחסנה ארוך יותר; וריבוי רכישות האונליין בתקופת הקורונה, שחידדו את חשיבות המערך הלוגיסטי של החברות וכן את חשיבות ה–"Last Mile" הן מצד התנועה הכבדה על הכבישים והארכת זמני הנסיעה, והן מבחינת נגישות המרכז הלוגיסטי לכבישים המרכזיים.
חברת מעוף יועצי נדל"ן פעילה משנת 2001 בתחום הלוגיסטיקה, התעשייה, נכסים מניבים ומשרדים, ומנוהלת על ידי עטיה ועיני. לדבריהם, בשנה האחרונה חלה עלייה נוספת במחירי הקרקעות המיועדות ללוגיסטיקה ולתעשייה. עליית המחירים באה לידי ביטוי במכרזי המנהל ובעסקאות מכר פרטיות, במיוחד במרכז הארץ. עליית המחירים נבעה מהביקוש הגבוה למרכזים לוגיסטיים, מכניסה של משתמשי קצה שרכשו עבור עצמם ו"התאבדו" על המחיר, וסביבת הריבית הנמוכה שייצרה כר נוח ללקיחת הלוואות גבוהות ולביצוע עסקאות ממונפות. גם רכישות קרקע ממונפות שנעשו לפני שנה או שנתיים נושאות ריבית ומתייקרות.
גורמים אלה, לצד השאיפה הטבעית של יזמים למקסם את השקעתם, כבר נותנים את אותותיהם בשטח, מסבירים אסף ואליאב: "היזמים מתכננים למצות את זכויות הבנייה על הקרקעות בכל דרך יצירתית: ניצול תוואי השטח, בניית מרתפי חניה ומרתפים המיועדים לדאטה סנטר, תוספת קומות לאחסנה מעל לקומת הקרקע עם רמפות עלייה, תכנון גלריות רחבות היקף ותוספת משרדים גם באזורים שיש אי ודאות לגבי השכרתם, הכל כדי למקסם את כמות המטרים שעבורם ניתן לקבל שכירות. הנעלם הגדול הוא כיצד השוכרים יתמחרו את הנכסים הללו בבואם לשכור שטח לוגיסטי.
"להתייקרויות השפעה גדולה על התחום: התייקרות מחירי הקרקע ועלויות הבנייה משנה את המציאות של מרכזים לוגיסטיים בני קומה אחת או לכל היותר שתיים. התוצאה היא שמבחינת השוכר הפוטנציאלי, עלולים להיות אתגרים בתפעול המחסן: עומסי הרצפה נמוכים שכן הנכס לא 'יושב' על אדמה, ובנוסף, נדרשים עמודים רבים כיוון שיש קומות נוספות שיש לשאת מעל קומת הקרקע. הדבר מקשה על תפעול המחסן, החצר התפעולית קטנה יותר ויש פחות משווי גובה, משאיות 40 פיט אינן יכולות לנוע על רמפות עלייה לקומה שנייה ושלישית וכו'. שוכרים שיהיו מעוניינים במחסן 'מסורתי' עם עומסי רצפה גבוהים, רחבות תפעוליות מרווחות וכן הלאה — יתקשו למצוא את מבוקשם במתחם כזה או שייאלצו לשלם מחירי שכירות גבוהים".
בד בבד עם תוכניות היזמים להקמת מתחמים משולבים, נמצאים קיבוצים ומושבים רבים בהליכים מתקדמים לקראת הקמת מתחמי תעסוקה בשטחם, בדגש על מבני לוגיסטיקה ותעשייה. מתחמים אלה יהיו קרובים יותר לאחסנה הקלאסית המוכרת, ועתידים לקום בתוך שלוש–ארבע שנים מהיום.
מתרחקים ממרכז הארץ
כבר כיום ניתן לראות שחברות המבקשות שטחי אחסנה גדולים מתחילות להתרחק ממרכז הארץ, כדי להוזיל את עלויות השכירות או הרכישה. ישובים בצפון הארץ ובדרומה, שעד לפני שנתיים כלל לא היו מובאים בחשבון, נבחנים כיום לעומק. כך לדוגמה, מספרים עטיה ועיני, טרמינל X שכרה 32 אלף מ"ר בירוחם, שיחליפו את המתחם שלה באשדוד, ובמעוף יועצי נדל"ן עובדים עם כמה חברות שבוחנות שכירת שטחים נרחבים בצפון הארץ ובדרומה.
"ענף הנדל"ן הלוגיסטי והתעשייתי עומד לקראת שנים בעלות חשיבות", אומרים השניים. "לאן יגיעו מחירי השכירויות של מרכזים לוגיסטיים? אילו לקוחות יוכלו להרשות לעצמם לשכור שטחים יקרים במרכז הארץ, שכבר כיום נושקים ל–50 שקל למ"ר? אילו לקוחות ישכרו שטחים במתחמי הלוגיסטיקה רבי המפלסים, ללא יכולת להעמיס משטחים כבדים וללא חצרות תפעוליות מרווחות? נקודות נוספות שיש לדון בהן קשורות לשאלת הקצאות קרקע למפעלים: עשרות מפעלים הגישו בקשות להקצאת קרקע מהמנהל ומהחברות הכלכליות בכמה אזורים, בהם קרית גת, אריאל, מישור אדומים ועוד.
"נשאלת השאלה האם המנהל יחדש את ההקצאות במקומות הללו, ואם כן, באיזה היקף? באזורי תעשייה אלה יש רשימת המתנה בהיקף של מאות דונמים. יודגש כי מחירי הקרקע בשוק הפרטי באזורי התעשייה שבהם ניתנות הקצאות גבוהים פי כמה ממחירי הקרקע בהקצאה. מפעל שמבקש להתרחב יכול לחסוך מיליוני שקלים לכל דונם אם יקבל הקצאה, ומפעלים רבים 'יושבים על הגדר' ולא ממהרים לבצע עסקה בשוק הפרטי. כיצד תשפיע בניית מאות אלפי מטרים של מרכזים לוגיסטיים על אדמות הקיבוצים והמושבים, בנוסף למכרזי המנהל שבשנים האחרונות הוציא לשיווק קרקעות לבניית מאות אלפי מטרים בייעוד לוגיסטיקה ותעשייה על ההיצע ועל מחירי השכירות? האם מגמת ההתרחקות מהמרכז תתרחב? מה תהיה ההשפעה של מחירי הדלק והתארכות זמני הנסיעה? עד כמה פתרונות אנרגיה זולים, כגון משאיות שייסעו באנרגיה חשמלית (או מימן), יהיו משמעותיים בבחינת המיקום? האם קיצור שרשרת האספקה וחזרתה למצב שהיה טרום הקורונה יביא לצמצום הצורך בשטחי אחסנה? על מרבית השאלות הללו אי-אפשר לתת כעת תשובות מבוססות, אולם התשובות יגיעו במהלך השנה הקרובה".
מעוף יועצי נדל"ן
טלפון: 03-6912691
אסף: 054-5333523
אליאב: 054-5333528
למעבר לאתר >>
בשיתוף מעוף יועצי נדל"ן
