על פי הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, בעשור האחרון זינק היקף הבנייה של רבי קומות למגורים. בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על כך ששיעור יחידות הדיור בבניינים בני עשר קומות ומעלה היה בשנת 2020 35.6% מכלל התחלות הבנייה, נתון המהווה עלייה של 3.8% לעומת 2019. עוד עולה מהנתונים כי בשנת 2020 החלה בנייתן של כ–6,760 דירות חדשות במקום דירות ישנות שנהרסו, מהן 3,600 שהתווספו במסגרת פרויקטים של תמ"א. סביבת המגורים השתנתה לא רק מבחינת נראות הבניין, אלא גם מבחינת האתגרים במסגרת הניהול והאחזקה השוטפים. מלבד המערכות המתקדמות וההוצאות הגבוהות עבור החשמל והתשתיות, הבניינים החדשים מאופיינים גם בריבוי דיירים, דבר שהופך את גביית התשלומים וניהול החשבונות, הניקיון, התחזוקה והטיפול בתקלות למשימות מאוד לא פשוטות.
לבנייה לגובה מתווספת העלייה ברכישת הדירות להשקעה, שמושכרות לדיירים שאינם מרגישים מחויבים לנכס ולרוב אינם מתנדבים למלא את תפקיד ועד הבית שדואג לצורכי הבניין. כך, בהיעדר כתובת אחת לפניות הדיירים ולנוכח השינוי בתפיסת המגורים, נולד הצורך בצורת ניהול אחרת באמצעות חברות חיצוניות המעניקות שירותי ניהול ותחזוקה. היתרון המקצועי של חברות אלה טמון בניסיון ובידע לטיפול במשימות שוטפות, לצד תקלות ומקרים חריגים לאורך כל שעות היממה, כולל שבתות וחגים. הן מנהלות הלכה למעשה את כל ענייני הבניין: גביית מסי ועד והתמודדות מול חייבים או סרבני תשלומים; ניקיון הבניין וטיפוח החצר; תפעול ותחזוקת מצלמות אבטחה ומעליות מול אנשי המקצוע; טיפול בתקלות במערכות החשמל והמים; הנהלת חשבונות ועוד.
בנוסף, בשנתיים האחרונות הפך הבית למוקד פעילות ושהות מרכזי בעקבות הגבלות הקורונה. רבים אף אימצו את המודל ההיברידי המשלב עבודה מהבית ומהמשרד. המודעות לסביבת המגורים עלתה. היא ניכרת בביקוש הגובר לבתים מרווחים יותר, ולצד זאת לשיפור תנאי המחיה בתוך הבית ומחוצה לו. את הצורך לייצר סביבה נקייה ומטופחת מכירים היטב בחברות הניהול המקצועיות.
ניהול חיצוני ונייטרלי
בנייני המגורים כוללים אלמנטים הדורשים תחזוק יום־יומי תכוף, לצד תחזוקת מעליות, מערכות מכניות, מערכות כיבוי אש, גנרטורים ומערכות סולאריות. במקרים של בניינים חדשים ומתחדשים נוספים לאתגרים ניקיון הלובי וטיפול בחדרי אשפה משותפים, שבהם יש לנטרל את החומצות המצטברות, העלולות להוביל לריחות רעים בכל קומות הבניין ואף מחוצה לו.
ניהול הבניין על כל מורכבותו באמצעות חברת ניהול הוא חיצוני ונייטרלי ומתמקד אך ורק בצורך לתחזק את הבניין עצמו בלבד, ולאפשר לכל דייר ליהנות מהנכס שלו ללא שיקולים זרים. החברות נמדדות על פי התוצאות ושביעות רצון הדיירים. אחרי הכול, אם אחת מהן אינה עומדת בתנאי ההתקשרות מול הדיירים היא תוחלף על ידי חברה אחרת הפועלת בשוק.
כדי לעמוד בדרישות שהולכות ומתרחבות, חברות ניהול ואחזקה רבות מצטיידות בכלים מקצועיים שיאפשרו להן מתן שירות מקיף ומענה מהיר: יותר כוח אדם מקצועי, שורה של ספקים ובעלי מקצוע לטיפול בתקלות, מוקד לקבלת פניות מדיירים ואף אפליקציות שמאפשרות שורה של פעולות שוטפות ומעקב אחר הטיפול בקריאות. הדיווח של הדיירים מתבצע למוקדים הפועלים במתכונת של 24/7, חלקם מאוישים ואחרים נותנים מענה דרך אפליקציה לכל תקלה. כך תקלה בשעות המאוחרות של הלילה אינה דורשת טלפון לראש הוועד, אלא דיווח פשוט בלחיצת כפתור, שמגיע היישר למוקד חברת הניהול ומשם לאיש המקצוע הרלוונטי.
המעבר לדיגיטציה ומענה מבוסס אוטומציה פועל בשני כיוונים: בעת הדיווח על תקלה ובעת ההודעה על סיום הטיפול. אותו ממשק גם פועל בעת הוצאת דו"חות על מצב התקלות ומאפשר לדעת אם יש תקלה חוזרת, מנפיק בשקיפות דו"חות על תשלומים ומצב הקופה של הבניין, התשלום על הוצאות המים בבניין המשותף, חשבונות החשמל, גינון ועוד.
המענה המהיר נדרש ומתקיים גם בתקלות בלתי צפויות ובשעות לא קונוונציונליות. חברת הניהול חוסכת מהדיירים או מנציגי הוועד את איתור והזמנת בעל המקצוע הנדרש לטיפול בתקלה, את איסוף הכספים לצורך מימון העבודה ולא פעם את המחלוקות בין השכנים סביב הנושא. חברת הניהול היא זו שדואגת לטיפול בתקלה, באמצעות הספקים שאיתם היא עובדת, ולא פעם היא עשויה אף להוזיל את העלויות, הן באמצעות בחינת כמה הצעות מחיר במקביל והן בזכות שיתופי פעולה נרחבים עם הספקים בתחומים השונים.
אחת הדרישות של הדיירים מחברות הניהול החיצוניות נוגעת למענה מהיר המבוסס על הניסיון והפתרונות שסיפקו בעבר, ויכולת לאתר אנשי מקצוע לטיפול בכל סוגי התקלות, לעתים על פי זמן תגובה שייקבע בהתאם לחוזה מול בעלי הבניין. בקצב החיים האינטנסיבי, שבו לרבים אין יכולת להתפנות לטיפול בענייני בניין המגורים ובמשימות השוטפות ובטח באירועים חריגים, חברות הניהול מאפשרות ביטחון ושקט לפחות בכל מה שנוגע לסביבת המגורים.
בחברות הניהול מודעים לכך ולא מפסיקים להתחדש בכלים שיאפשרו יעילות ועמידה בלוחות זמנים שיפגעו באופן מינימלי בשגרת חייהם של הדיירים.
מגבייה ועד עמדות טעינה
ויש פן נוסף: השקט שמעניקות חברות הניהול כגורם מקצועי נייטרלי תורם במידה רבה לאווירה הטובה ולמניעת מאבקים וסכסוכי שכנים, ולא פעם הופכים הדיירים למחויבים יותר לשמירה על חזות הבניין ולעמידה בתשלומים. בכלל, עניין גביית מסי הוועד הוא כאב ראש, בפרט בבניינים עם מספר רב של דיירים. חברות הניהול המקצועיות נותנות פתרון גם בנושא הזה, באמצעות הנהלת חשבונות מקצועית, המאפשרת גם תשלומים באונליין ובשקיפות מלאה של ההכנסות וההוצאות בבניין.
הוועד נתפס לרוב כנותן שירות. כל בעיה הנוגעת לבניין מופנית אל נציגי הוועד והעומד בראשו ולא פעם מתעוררות מחלוקות בענייני כספים והאחריות על נזקים ותקלות בבניין. במקרים מסוג זה, מלבד השקיפות והדו"חות שמקבלים הדיירים בכל הנוגע לשימוש בכספים, לא פעם חברות הניהול מפעילות אנשי מקצוע שיאתרו את מקור התקלה ויגישו חוות דעת נייטרלית המוסכמת על הדיירים.
בכלל, בכל מה שנוגע לתקלות, בחברות רבות ניתן דגש על מניעתן או איתורן בשלב מוקדם ככל שניתן, על מנת למנוע נזק ובזבוז כספים רחב יותר. באמצעות בדיקות ובקרה שוטפת בכלים מקצועיים לא פעם נחסכות הוצאות של מאות ואלפי שקלים מקופת הבניין המשותף.
הוצאות הבניין כוללות לא רק תשתיות חשמל ומים, ניקיון חדרי המדרגות והאשפה וטיפוח החצרות והגינות, אלא גם את החניון ושטחי החניה, שמציבים כיום התמודדות גם עם כלי רכב חשמליים. מתברר שגם בתחום הזה חברות הניהול נותנות מענה. מלבד הטיפול ותחזוקת החניונים בבנייני המגורים, חברות ניהול מייעצות ואף מסייעות בהקמת עמדות טעינה באופן שיוסכם על כל הדיירים, שכן לא פעם מתעוררת התנגדות מצד השכנים שאינם משתמשים בעמדות טעינה אך נאלצים לשלם עבור הקמתן וצריכת החשמל. במקרים מסוג זה חברות הניהול מוצאות פתרונות מותאמים ומוסכמים.
השפעתן של חברות הניהול על תחזוקת התשתיות והנראות בבניין תורמת גם בפן הכלכלי לדיירים, שמרוויחים מהשמירה על ערך הנכס, בין אם מדובר בבניין ותיק, חדש או כזה שעבר עבודות שדרוג ושיפוצים. מניעת התקלות או טיפול מקצועי בהן, יחד עם טיפול בנראות ובחזות, בוודאי לא יפגעו ביכולת של בעלי הנכסים למצוא שוכרים או קונים פוטנציאליים. מי שגם מרוויחים מכך הם הדיירים, שמתגוררים בבניין מטופח ומתוחזק ובנוסף יודעים שיש להם מענה לכל בעיה ובכל שעה.
