"בפרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד הקטנים של תמ"א 38/1 ו-2, יזמים נוטים לעתים לחשוב שפרויקט קטן משמעו בעיות קטנות", אומר המהנדס עומר אבינועם, מנהל מחלקת מבנים וסקרי קרקע בחברת אגסי לויד רימון מהנדסים. "במציאות, המצב הפוך לגמרי", הוא מעיד, "דווקא במבנה בודד אין מקום לטעויות, ויועץ הקרקע חייב לספק פתרונות יצירתיים, כי כל שינוי קטן עלול לפגוע אנושות ברווחיות של הפרויקט כולו".
אחת הבעיות המרכזיות שאבינועם מצביע עליהן, במיוחד באזור גוש דן ומישור החוף, היא סוגיית מי התהום. "טיפול במים הוא אירוע שיכול להפוך לבור ללא תחתית", הוא מזהיר, "מדובר בהליך בירוקרטי ארוך ויקר להחריד, הדורש מערכי שאיבה ודיפונים אטומים שמלווים את הפרויקט חודשים ארוכים. לעתים מדובר על עלויות שמגיעות למיליוני שקלים, מה שעלול להפיל פרויקט של בניין אחד ולהפוך אותו ללא כלכלי".
כיצד ניתן לפתור את הבעיה ולתכנן בצורה הנדסית חכמה יותר?
"המפתח טמון בתכנון מוקדם ומעורבות עמוקה של יועץ הקרקע וההידרולוג מול האדריכל והיזם. אנחנו מנסים לפתור את הבעיה עוד לפני שהיא מתחילה – לא רק בפתרון הנדסי, אלא אדריכלי. לפעמים אנחנו ממליצים להגביה מפלסים או להנמיך תקרות במטר אחד בלבד, מה שימנע את כניסת המים. במקרים אחרים אנו ממליצים לדחות את החפירה לחודשי הקיץ היבשים ולהגביה את מפלס החפירה. היה לנו מקרה שבו הגבהת המפלס ב-1.2 מטר חסכה ליזם עלויות של כ-2.5 מיליון שקל על מערכות שאיבה ואיטום – שזה למעשה כל הרווח שלו מהפרויקט".
אבינועם מדגים את המורכבות ההנדסית של סוגיית מי התהום דרך פרויקט ספציפי שהחברה ליוותה ברחוב בני דן באזור פארק הירקון. "באזור הירקון חתך הקרקע משתנה בצורה קיצונית במרחקים קטנים מאוד", הוא מסביר, "לפני שנכנסנו לתמונה יזם אחד כבר ויתר על הפרויקט כי מערך השאיבה הנדרש היה אסטרונומי. כשהיזם הנוכחי שכר את שירותינו כיועצי קרקע החלטנו לשנות את שיטת הביסוס מיסודות רדודים ליסודות עמוקים. על פניו זה נשמע יקר יותר, אבל זה איפשר לנו לוותר על חפירה עמוקה ולעצור את השאיבה הרבה יותר מוקדם. בסופו של דבר, היזם חסך 1.2 מיליון שקל בעלויות השאיבה המצטברות והפרויקט יצא לפועל".
כ-50% מהפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית עוברים מפרויקטים של בניין בודד אל מתחמים שלמים. כיצד זה משפיע על עבודתכם כיועצי קרקע?
"אנו נמצאים בשנים האחרונות בתהליך הדרגתי של מעבר מפרויקטים בודדים למתחמי ענק בלבם של אזורים עירוניים צפופים. הדבר הזה מצריך חשיבה לוגיסטית והנדסית שונה לגמרי, מיציבות של אזור שלם ועד תיאום תנועת משאיות ותשתיות. למרות המורכבות הרבה יותר, יש בכך יתרון, מכיוון שאם אנחנו מספקים את ייעוץ הקרקע עבור כמה פרויקטים סמוכים, אנחנו מצליחים לייצר פתרון משותף, שמשרת את שני המגרשים הסמוכים. למשל, שילוב חפירות למרתפי חניון, שחוסך קירות דיפון מעוגנים ויקרים, או תכנון של קירות משותפים במקום קיר גב-אל-גב, שחוסך ליזמים מיליונים בחלוקת עלויות. לעתים זה מאפשר ליזמים הגדלה של שטחי החניונים, דבר שעשוי להשפיע על רווחיות הפרויקט ובמקרים מסוימים לקבוע אם הוא יעמוד בתקני החניה הנדרשים. הסוגיות האלה נשמעות טכניות, אבל למעשה הן גוזרות את גורלם של פרויקטים רבים. יזם שלא יבין זאת עלול למצוא את עצמו על סף פשיטת רגל".
אגסי לויד רימון מהנדסים
למעבר לאתר >>
בשיתוף אגסי לויד רימון מהנדסים
