ישראלים אוהבים נדל"ן. הם אוהבים אותו בתל אביב, בבת ים – ובשנים האחרונות גם בליסבון, אתונה, מיאמי ולימסול. הריבית בארץ, מחירי הדירות והפנטזיה על תשואה במט"ח יציב דוחפים יותר ויותר משקיעים החוצה. אבל בעוד המשקיע הישראלי מחשב תשואה, שכירות ועליית ערך – יש שותף אחד שכמעט אף פעם לא נכנס לאקסל: רשויות המס.
זהו "השותף הסמוי". הוא לא חותם על החוזה, לא משתתף בשיפוץ – אבל יודע לגזור לעצמו אחוזים נאים מהרווח, לפעמים בדיעבד.
בדיוק על הפער הזה מדבר בפודקאסט רו"ח (משפטן) נמרוד ירון, מומחה למיסוי בינלאומי ושותף במיזם נדל"ן גלובל שבא להנגיש תכנוני מס למשקיעי נדל"ן בחו"ל. לדבריו, תכנון מס לקוי עלול להפוך עסקה כדאית להפסד, כאשר פער המיסוי בין תכנון נכון ללקוי יכול לנוע בין 10% ל-50%.
האזינו לפודקאסט:זירת הפודקאסטים של TheMarker Labels
רו"ח (משפטן) נמרוד ירון מדבר עם דפנה שחר על השלכות מס של השקעות נדל"ן בחו"ל
רו"ח (משפטן) נמרוד ירון מדבר עם דפנה שחר על השלכות מס של השקעות נדל"ן בחו"ל
הקונספציה הישראלית: "אם אין מס בארץ – אין מס בעולם"
עוד לדבריו, הטעות הנפוצה ביותר של משקיעים ישראלים היא תפיסת עולם מקומית מדי. בישראל אין מס ירושה, מס עיזבון או מס מתנות – ולכן רבים מניחים, בטעות, שכך גם מעבר לים. בפועל, זו אחת המלכודות היקרות ביותר.
בארה"ב, למשל, מס עיזבון יכול להגיע ל-40%. משקיע שלא בנה נכון את מבנה ההחזקה עלול לגלות את זה לא ביום הקנייה - אלא ביום שבו הילדים מנסים לרשת את הנכס. באירופה התמונה לא פחות מורכבת: בצרפת, דיני הירושה עשויים לגבור על הצוואה עצמה; בשווייץ, בקנטונים מסוימים, נכדים משלמים מס ירושה – בעוד ילדים פטורים.
כלומר: אותה דירה, אותו שווי, אותה תשואה – תוצאה כלכלית שונה לחלוטין, רק בגלל תכנון (או היעדרו).
כשאמנת מס לא באמת מצילה
רבים סומכים על אמנות למניעת כפל מס בין מדינות כעל חגורת ביטחון. אלא שאמנות כאלה לא מכסות את כל סוגי המיסים, ובוודאי לא מסי ירושה ומתנות. יתרה מכך - גם כשיש אמנה, הפרשנות שלה עלולה להיות מוקש.
אחד הסיפורים המפתיעים שעלו בשיחה נוגע לאמנת המס בין ישראל ליוון: בשל טעות תרגום הנוסח העברי של האמנה קובע שצריך לשלם מס בשתי המדינות, בעוד שהנוסח היווני והאנגלי (שהוא הקובע) מטיל את המס רק במדינה שבה נמצא הנכס. מי שלא מודע להבדל הזה עלול לשלם מס מיותר, פשוט כי לא בדק את השפה הנכונה.
המיסים הקטנים שעושים נזק גדול
לא רק מסים "גדולים" פוגעים בתשואה. ביוון למשל, כך הוא מסביר, הלוואה לרכישת נכס עשויה להיות חייבת במס בולים של כ-3.8%. ועוד בהיבט הבנקאי, משקיעים רבים מגלים בדיעבד שהפסידו כ-2.5%-3% מההשקעה רק על עמלות המרה והעברות בנקאיות - כסף שנשרף בלי קשר לביצועי הנכס, וכן, יש דרכים לחסוך גם כאן.
אלה לא טעויות דרמטיות - אלא חוסר היכרות עם פרטים קטנים, שמצטברים לפגיעה ממשית ברווח.
הפתרון: מעטפת "A to Z" למשקיע
מתוך המציאות הזו נולדה נדל"ן גלובל, שמייסדיה זיהו כשל שוק ברור: ייעוץ משפטי-מיסויי מעמיק ופרטני הוא יקר מאוד, ולכן משקיעים "בינוניים" נאלצים לוותר עליו - ולשלם ביוקר אחר כך.
הפתרון שנבנה הוא מעטפת הוליסטית במחיר שפוי: מחקר עומק במדינות יעד מרכזיות, שאלון מקיף שמנתח אזרחויות, תושבות ומטרות, ובסופו - חוברת מפורטת של כ-70 עמודים שמנחה את המשקיע מהצעד הראשון, וכוללת לא רק את ההיבט המיסויי בשתי המדינות אלא גם המלצות פרקטיות - איך להחזיק בנכס, לפתוח חשבון בנק, להעביר את הכספים, להתנהל מול אנשי מקצוע מקומיים ועד הדיווחים השוטפים הנדרשים בישראל ובמדינת היעד, ואפילו איך להעביר את הכנס לדור הבא.
ההבדל בין עסקה "עובדת" לעסקה טובה באמת אינו נמצא בכותרות, אלא בפרטים הקטנים - אלה שרוב המשקיעים מגלים רק אחרי הקנייה. כפי שמסכם רו"ח נמרוד ירון בפשטות: "שעה אחת של ייעוץ מוקדם יכולה לחסוך תקלות מס אדירות".
הירשמו לסדרה "זירת הפודקאסטים של TheMarker Labels" באפליקציות הפודקאסטים:
Spotify >>
Apple Podcasts >>
נמרוד ירון
למעבר לאתר >>
בשיתוף נמרוד ירון
