עסקת מקרקעין אינה רק רכישת נכס, אלא צומת משמעותי בחיי אדם, שבו מתערבבים יחד חלומות, סיכונים, מורכבות משפטית ואתגרים בירוקרטיים. כל שלב בעסקה – מהבדיקות הראשוניות ועד לרישום בטאבו, טומן בחובו סיכונים אפשריים והתמודדות עם רשויות, גופים פיננסיים, משא ומתן על תנאים כספיים, ניסוח חוזה מדויק ועוד. "אני מאמינה שעורך הדין הוא לא רק "שומר הסף' של העסקה – הוא שותף מלא לדרך, שתפקידו למנוע טעויות יקרות ולוודא שהכל מתנהל בביטחון ובשקיפות"', אומרת עו"ד שרית פשלי, מומחית בליווי עסקאות מקרקעין ובדיני משפחה.
עורכת הדין, נוטריון ומגשרת פשלי היא בעלת תואר ראשון במשפטים ובמנהל עסקים מהקריה האקדמית אונו. מאז הקמת משרדה בשנת 2012 היא מלווה לקוחות פרטיים ובעלי קרקעות בכל שלבי העסקה, ומייצגת אותם מול גופים ציבוריים כגון רשות מקרקעי ישראל ועמידר. היא מעידה כי היא לא נמנעת מעסקאות מורכבות, גם כאשר הן נובעות ממצבי משבר משפחתי כמו גירושין או פירוק שיתוף, ומציעה פתרונות מאוזנים ויצירתיים. במקביל לעבודתה המשפטית, היא חברה בעמותת 'סופרנוס' לקידום שוויון מגדרי ומכהנת בוועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין. "אני דוגלת בשילוב של מקצועיות, יושרה וזמינות מלאה – ומעניקה ללקוח ליווי משפטי מקיף ומדויק, המותאם לצרכים האישיים שלו", היא אומרת. "אני לא פוחדת מאתגרים ומעסקאות מסובכות, ויודעת להיות גם קשוחה כשצריך וגם מלטפת כשנדרש".
קשר הדוק קיים בין תחום המקרקעין לדיני המשפחה בעבודתה של עו"ד פשלי, בעיקר כשמדובר בפירוק שותפות נכסים ובהתמודדות עם גירושין. במקרים אלה היא מלווה את הלקוחות בניסיון למצוא פתרונות מאוזנים לנכסי המקרקעין ומציעה ידע משפטי שמשלב בין שני התחומים. בנוסף, עו"ד פשלי משמשת ככונסת נכסים מטעם בית המשפט ומסייעת לו לסיים פעולות עם צדדים שאינם משתפים פעולה ומתקשים להגיע להסדר.
כל סוגי העסקאות
ישנם מספר סוגים של עסקאות מקרקעין: דירה מקבלן, דירה מיד שנייה ועסקאות גב-אל-גב, משולשות או מרובעות. "לא כל עסקה דומה לאחרת", מסבירה עו"ד פשלי. "לכל עסקה יש מאפיינים ייחודיים שמצריכים התייחסות מדויקת. בעסקאות 'גב-אל-גב', למשל, מדובר במצב שבו המוכר מוכר את דירתו תוך כדי רכישת דירה חדשה בעצמו, מה שמחייב סנכרון עדין בין שני תהליכים במקביל. בעסקאות משולשות או מרובעות כמה עסקאות מתבצעות במקביל בין כמה צדדים שונים – וכולן תלויות זו בזו. במקרים כאלה חשוב במיוחד לנהל נכון את לוחות הזמנים, לעגן בטוחות ולהבטיח שכל תשלום יתבצע במועד הנכון ובתנאים הנכונים. כאן נכנסת לתמונה העבודה שלי: תכנון מדויק שמונע תקלות ומעניק ללקוח שקט נפשי וביטחון לאורך כל התהליך".
בעסקאות דירה מקבלן תפקידו של עורך הדין הוא קריטי במיוחד. "אני בודקת את חוזה המכר, לרבות לוחות הזמנים, ערבויות, אחריות הקבלן, תנאי תשלום והצמדה למדד", אומרת עו"ד פשלי ומדגישה: "חשוב לוודא שההסכם כולל את כל ההגנות הנדרשות לרוכש ושהקבלן מחויב לספק את הדירה בתנאים שהובטחו. כמו כן, חשוב לבדוק את היתרי הבנייה, לקבל ערבות בנקאית מתאימה ולהקפיד על פירוט ליקויי הבנייה והטיפול בהם. המטרה שלי היא לוודא שהלקוח יודע בדיוק על מה הוא חותם, ושהעסקה תתקדם בצורה בטוחה וברורה".
המפתחות לעסקה בטוחה
השלב הראשון בעסקת דירה מיד שנייה מתחיל בבדיקות יסודיות. עו"ד פשלי מדגישה כי בדיקות מקדימות הן המפתח לעסקה בטוחה: "חשוב לוודא שהנכס רשום כראוי, שאין עיקולים, חריגות בנייה או תוכניות בנייה עתידיות שעלולות להשפיע עליו". היא ממליצה להביא מהנדס לבדק בית, ובמקרה של בעיה להסדיר אותה מול המוכר או לכלול אותה בתנאי החוזה. "אם מתגלה צו הריסה או חריגה משמעותית, אני ממליצה ללקוחות להימנע מהעסקה", היא מוסיפה.
"במשא ומתן על דירת יד שנייה אני לא מתערבת במשא ומתן המסחרי, אלא מייצגת את האינטרסים של הלקוח", מסבירה עו"ד פשלי. היא מסבירה כי היא בודקת משכנתה ועיקולים ומסייעת לקבוע מועדי תשלום בהתאמה לאפשרויות המימון. "המטרה שלי היא לוודא שהקונה ישלם כמה שיותר סמוך למועד המסירה, ושהמוכר יקבל את מלוא הסכום לפני יציאה מהנכס – תלוי את מי אני מייצגת". בניסוח החוזה היא מקפידה על הכללת הסדרת חריגות בנייה, אחריות המוכר, תנאי כניסה והוראות למועדי מסירה. "חשוב לי שהחוזה יכלול מנגנונים למקרי חריגה, כדי שהלקוח ירגיש מוגן בכל שלב", היא מציינת.
שקט נפשי בכל שלב
עורך הדין המלווה עסקת מקרקעין לא עוסק רק בהליכים המשפטיים, אלא גם מנהל את ההיבטים הכספיים הכרוכים בה, כשהבולטים שבהם הוא נושא המיסוי. "כשמדובר במיסוי, אני מייעצת ללקוחות על תכנון מס חכם: מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, ובמידת הצורך גם על העברה במתנה, במיוחד כשמדובר בדירה יחידה. המטרה היא לוודא שהלקוח שולט בכל התשלומים וההשלכות הכספיות ולא נתקל בהפתעות לא נעימות בהמשך. בנוסף, לעתים אני גם משמשת כמתווכת בין הצדדים לבין הבנקים, מסייעת בהליך המשכנתה, מגדירה מועדי תשלום מתאימים ומנהלת את נושא הערבויות והבטוחות", מסבירה עו"ד פשלי.
"חתימת החוזה היא רק אבן דרך – לא הסוף. אני מלווה את הלקוח עד לרישום הסופי בטאבו, בודקת שהכל מתבצע כשורה ודואגת לטפל בכל בעיה שמתעוררת. חשוב לי שהלקוח ייצא מהעסקה רגוע, עם תחושת ביטחון מלאה", היא מוסיפה.
עו"ד פשלי מדגישה שהיא מאמינה שליווי מקצועי של עורך דין הוא חלק בלתי נפרד מעסקת נדל"ן מוצלחת. "חשוב לי שהלקוח ירגיש שיש לו שותפה אמיתית ואמינה, מישהי שמבינה את הצרכים שלו, מגינה על האינטרסים שלו ונמצאת לצדו בכל שלב. כך נמנעות תקלות והעסקה מסתיימת בהצלחה ועם שקט נפשי אמיתי", היא מסכמת.
שרית פשלי - משרד עורכי דין.
למעבר לאתר >>
טלפון: 03-5033330 | 050-7281282
בשיתוף עו"ד שרית פשלי
