"אנחנו מדברים על עסקאות בשווי של מיליוני שקלים כל אחת, כשבשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית מאוד בערך הנדל"ן. מי שרכש דירה בעשור האחרון רואה היום עלייה חדה בשווי הנכס - מה שמתבטא ברווחים גדולים במועד המימוש. אולם במקרים רבים המוכר עלול למצוא את עצמו משלם מס של מאות אלפי שקלים. באמצעות תכנון מס נכון מראש אפשר לצמצם את התשלום באופן משמעותי", מסביר עו"ד ורו"ח דותן עינב, בעל משרד עורכי הדין הנושא את שמו, העוסק בתחומי המיסוי השונים, בהם מקרקעין, מס הכנסה, מע"מ ומיסוי בינלאומי.
משלמים מס עודף
האתגר של מסי המקרקעין (שבח ורכישה) הגבוהים פוגש כמעט כל מי שמבקש למכור ולרכוש נדל"ן בישראל. עבור משפרי דיור או משקיעים, היעדר תכנון מס עלול לטמון בחובו נזק כלכלי מהותי.
מהי החשיבות של תכנון מס בעת רכישת דירה?
"אי תכנון מס טרם הרכישה יכול להביא לכך שאנשים ישלמו מס רכישה בהתאם למדרגות המס הגבוהות של דירה שאינה 'דירה יחידה' – ובחלק מהמקרים זה לא מחויב המציאות. בסופו של דבר אנשים משלמים מס עודף, וחבל. זה כסף ששייך לציבור".
מהו הנזק הפוטנציאלי של אי תכנון מסי מקרקעין?
"הנזק יכול להיות גדול מאוד. הפער מבחינת מדרגות מס ברכישת דירה יחידה אל מול דירה נוספת הוא משמעותי. כך לדוגמה, עבור 'דירה יחידה' קיים פטור מוחלט ממס רכישה עד לשווי דירה של כ-2 מיליון שקל, לאחר מכן זה עולה למדרגות של 3.5%-10%. אם רכשת דירה שאינה נחשבת כ'דירה יחידה', לעומת זאת, מדובר במס רכישה בשיעור 8% מהשקל הראשון. מדובר בפער שמסתכם לעתים במאות אלפי שקלים. בנוסף, יש אוכלוסיות שלמות שזכאיות להקלות במס רכישה בעת רכישת דירה, למשל: נכים, עולים חדשים, משפחות של חללי צה"ל ונפגעי פעולות איבה".
איך זה בא לידי ביטוי בפועל?
"ניקח לדוגמה מקרה של בעל נכס שרוצה לקנות דירה נוספת מקבלן. באמצעות סיווגה כדירה חלופית, ולא כדירה להשקעה, ניתן להחזיק בדירה הראשונה לתקופה של עד לשנה מקבלת הדירה החדשה. המשמעות היא שניתן להחזיק בשתי דירות לתקופה של מספר שנים, ורק בעת קבלת הדירה החדשה למכור את הדירה הקיימת, או אולי להעביר אותה במתנה לבן משפחה שאינו בעל דירה.
פטורים גם במס שבח
במכירת מקרקעין גם למס השבח יש משמעות כלכלית גדולה. מס שבח הוא מס שמשולם על הרווח (השבח) שנוצר ממכירת נכס מקרקעין, ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. המס חל על מכירת כל נכס נדל"ן בישראל, כגון: דירות, מגרשים ונכסים מסחריים, והוא מחושב לאחר ניכוי הוצאות מוכרות.
"כשאתה מוכר את הדירה, המדינה מעוניינת למסות אותך על הרווח שהפקת", מסביר עו"ד עינב את מהות המס. "נניח שרכשתי דירה במיליון שקל לפני מספר שנים, ועתה אני מוכר ב-2 מיליון שקל. מההפרש מנכים את הסכום האינפלציוני על מנת להתאים את עלות הרכישה לאינפלציה וכן מנכים את ההוצאות המוכרות, ומההפרש שנותר גובים בדרך כלל 25% מס. גם במקרה של מס שבח יש לא מעט פטורים".
כמו מה למשל?
"אנשים יכולים להיות בעלי מספר רב של דירות, אבל במקרה של מכירת דירה שנתקבלה בירושה ועמידה בתנאים מסוימים, הם פטורים ממס שבח עד לשווי דירה של כ-5 מיליון שקל", מסביר עו"ד עינב.
"פטור נוסף, לדוגמה, חל במכירת דירה יחידה – ויכול לחול גם כאשר לצד הדירה היחידה מוחזקת דירת ירושה (במקרים מסוימים) או שליש מדירה נוספת. כלומר, יש כאן פתח לתכנונים ואף להשקעה בנכסים (עד שליש מהזכויות בנכס), בלי לפגוע במעמד הנכס העיקרי כפטור ממס. "בנוסף, אפשר לנכות מהרווח הוצאות שונות כגון שיפוצים שבוצעו בדירה, גם במקרים שבהם נראה שהמקרה אבוד ואין קבלות. מניסיוני, אפשר להוכיח באמצעות חוות דעת שמאית מה היתה עלות השיפוץ – וכך לדרוש את העלות בניכוי".
"המצב הנוכחי יוצר הזדמנות"
המציאות הכלכלית המורכבת של השנים האחרונות, ממשבר הקורונה ועד למלחמה, לא פסחה גם על מיסוי המקרקעין והחקיקה בתחום.
עד כמה החקיקה בתחום הזה משפיעה ומשתנה?
"המון. בתחום מיסוי המקרקעין יש כל הזמן שינויי חקיקה. זה תחום דינמי מאוד. יש שינויים בשנים האחרונות גם בשיעורי המס וגם במדרגות המס. לדוגמה, רצו לקבע את זמן החלפת הדירות (רכישת דירה חלופית ולאחר מכן מכירת הדירה הישנה) לעד 18 חודשים בעזרת חקיקה – בניגוד למצב הנוכחי של תקופה בת 24 חודשים – אך לא הצליחו להשלים את החקיקה בזמן. המצב הנוכחי יוצר הזדמנות לרכוש דירה חלופית חדשה וליהנות מפרק הזמן המוארך הזה".
יש מקרים שבהם לא התבצע תכנון מס וניתן לבצע אותו רטרואקטיבית?
"התהליך הזה אפשרי דרך בקשה לתיקון שומה שניתן לבצע בדרך כלל עד ארבע שנים מהוצאת שומת המס. לשמחתי, רוב הלקוחות שלי פונים אליי לצורך ביצוע תכנון המס מראש, כך שזה הרבה יותר קל. חשוב לזכור שהרבה יותר קל להימנע מלשלם מס עודף מאשר לבקש אותו בחזרה".
מהי ההמלצה שלך לציבור?
"תכנון נכון במועד הנכון יכול לעשות את ההבדל בין תשלום מיותר של מאות אלפי שקלים לשמירה על ההון האישי והמשפחתי. בכל עסקה – בין שמדובר במכירה, ברכישה או בהעברה – שווה לעצור לרגע, לשאול את השאלות הנכונות ולהיעזר בעורך דין שמכיר לעומק את כללי המשחק. לעתים קרובות זה יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים".
עו"ד ורו"ח דותן עינב
טלפון: 074-7592722
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד ורו"ח דותן עינב
