התנופה הגדולה שעובר עולם הנדל"ן הובילה בעשור האחרון מהפכה בתחום ניהול ואחזקת המבנים. תרבות הבנייה לגובה מעמידה על הקרקע מבנים שחובה לנהל בצורה מקצועית. חומרי בנייה וגמר חדישים ומתקדמים, מתקני חניה מיוחדים, מערכות מצילות חיים - כל אלו מחייבים ידיים מנוסות ומיומנות.
"נפרדנו מעולם המלט והחול. המופע הופך להיות הרבה יותר מסובך, מורכב ומדויק", אומר אמיר רוזנבלום, יו"ר ובעלים של עידן (ש.נ.י) ניהול ואחזקת מבנים. כמי שהיה מאלו שהביאו לארץ את מתודולגיית ניהול המבנים עוד ב-1994, לרוזנבלום תצפית רחבה על כל מה שהשתנה בתחום. החברה שהוא מנהל ב-18 השנים האחרונות מקפידה להישאר עם יד על הדופק, להשתכלל ולהתמקצע כל הזמן כדי לתת לשוק את המענה העדכני לו הוא זקוק. "עידן הבינוי החדש יצר סביבה מורכבת ומיוחדת המצריכה חברת ניהול ואחזקה מקצועית לה ידע וניסיון רבים, הן בטיפול במערכות טכניות מורכבות והן בניהול. המערכות המורכבות של הבניין דורשות ערנות וידע תוך ביצוע על פי תוכנית עבודה פרטנית בשלושה ערוצים: תחזוקת שבר, תחזוקה מונעת ותחזוקה חזויה. הכל, כמובן, בהתאם לקווים המנחים המחמירים של תקן אחזקה 1525".
לקרוא את השוק
רוזנבלום חובש כובע נוסף, כיועץ לניהול נכסי יוקרה למשקיעים, מה שרק מוסיף על הבנתו וראייתו את הצרכים והדרישות בתחום. כשבשבועות האחרונים הולכות ומתגברות שמועות אודות סדרת גזירות שהממשלה מתכננת להטיל על משקיעי נדל"ן, רוזנבלום מגיב מתוך מבט מקיף על השוק: "בתור מי שמתמחה שנים רבות בניהול ואחזקת מבני יוקרה, במרוצת השנים נוכחתי עד כמה רגיש ופגיע שוק המשקיעים לכל שמועה, כל שכן החלטה הקשורה למיסוי. כולנו זוכרים איך ההחלטה על העלאת מס הרכישה מ-4% ל-8%-10% הבריחה משוק הדיור משקיעים רבים והכניסה את השוק כולו לתוך מיתון.
"להבנתי, הגזירות המדוברות, אם חלילה ימומשו, לא יפתרו כלל את נושא עליות המחירים. הן רק יביאו להסתלקות המשקיעים מהשוק ומעבר של רובם ככולם להשקעות במדינות שמעבר לים המעניקות הטבות ולא גזירות. הנפגעים העיקריים מגזירות אלו יהיה כלל ציבור רוכשי הדירות ובמיוחד קבוצות פגיעות, דוגמת פנסיונרים שרכשו דירה להשקעה שתשמש להם כפנסיה. צעירים יינזקו גם כן, שכן שכר הדירה כמובן יעלה. על כן חשוב לזכור שכמאמר חז"ל 'סוף מעשה במחשבה תחילה' וכדי שיהיו לנו מי שיאכלסו את המגדלים האלו - ולא למהר עם החלטות פזיזות של הממשלה".
ניהול עיר קטנה
תמונת המצב החדשה של ענף הנדל"ן הישראלי דורשת סקירה חדשה וכוללת של האתגרים ואיתור פתרונות מקיפים. "צריך להבין שמגדל חדש היום הוא למעשה מעין עיר קטנה. במצב כזה, מנהל בניין הוא כמעט ראש עיר", אומר רוזנבלום. "הוא צריך לנהל ישיבת דיירים כשכל אחד מהם בא עם האג'נדה שלו. חברת ניהול ואחזקה מקצועית מבינה את זה ומסתכלת על הדייר בראייה הוליסטית, הבאה לידי ביטוי בניהול מרחב המגורים. ניהול חיי הקהילה בבניין, נגישות ושקיפות למידע שקשור לפעילות הבניין, מתן מענה לסכסוכי דיירים כגורם מגשר, ניהול ישיבות דיירים, הנעת תהליכים בשמירה על הרכוש המשותף - כל אלו מיומנויות הכרחיות.
"לחברה מקצועית יש שלד תפעולי ושלד ניהולי וכן שיטות ותבניות עבודה. אי אפשר לנהל כיום בניין עם פנקס ועט. צריך מטה תפעולי שמתקתק, עם מחלקות תפעול ושירות ועם נוהלי עבודה ברורים, לרבות הכשרות מקצועיות ורענונים לעובדים. לחברות ניהול מודרניות גם יש אפליקציה שבה משתמשים דייריהן. פעמים רבות עליהן להפעיל ממשק התנהלות מול רשות מוניציפלית, עקב שטחים שהם בין שטח עירוני למגורים. ויש את כל הנושא הסביבתי: התייעלות אנרגטית, מיחזור וכדומה. את כל זה חייבים לנהל במקצועיות, ברגישות ובהקשבה מלאות".
איך הדיירים יכולים לדעת שהם בוחרים בחברת ניהול טובה?
"הוותק והניסיון חשובים, במיוחד כשמדובר במגדלים. אני מקדם בברכה כל חברת ניהול חדשה בשוק שכן הביקוש זועק לכך, אך לא הייתי ממליץ על כזאת למבנה מורכב. חברה כזאת צריכה להתחיל עם בניינים קטנים, ורק אחרי שנתיים-שלוש, כשצברה ניסיון, היא יכולה להתחיל לנהל גם מבנים גבוהים. מומלץ להרים טלפון לנציגויות ועדי בתים אחרים שהחברה מנהלת ולשמוע את חוות דעתם. אין כיום רגולציה בתחום ולכן חשוב לוודא שלחברה עובדים מקצועיים ומנוסים שעברו הכשרה מקצועית. עליהם ללמוד ולהבין לא רק את עבודתם הטכנית אלא גם שיטות ניהול".
כיצד עידן (ש.נ.י) מתכננת תהליך של ניהול ואחזקה בבניין חדש?
"המסע מתחיל בלמידת המבנה תוך כדי בנייתו, עם מתן דגש לנושאים שונים דרך משקפי התחזוקה. לאחר מכן נבחן כיצד ניתן לשפר את פונקציונליות השימוש במרחב המשותף ולמזער את עלויות התחזוקה ודמי ועד הבית. קבלת השטחים המשותפים מהקבלן נעשית תוך שיטת עבודה קפדנית המלווה בתיעוד מקצועי ורישום פרוטוקולים. נקבע תקציב לבניין ונהלים לשמירה על הרכוש המשותף ונקים קרן חידוש ושימור - דבר חשוב המגן על הרכוש המשותף ועל עתיד הבניין. כשהבניין מתייצב ומתחילים לקלוט את הדיירים מתחילים גם לקיים אסיפות דיירים בהתאם, לנהל את תקציב הבניין בשיתוף עם נציגות הבית ולטפל במערכות לסוגיהן. בסופו של דבר, ניהול ואחזקת מבנים זה מקצוע. כולנו בעידן (ש.נ.י) ניהול ואחזקת מבנים אנשי שירות שעובדים מתוך בחירה ואהבה למקצוע".
