בשנים האחרונות כולם דיברו על סייבר ופינטק, אבל עכשיו כולם כבר מדברים על "פרופטק" (Prop-Tech). למה? כי זה השוק הגדול ביותר בעולם, למעלה מ-168 טריליון דולר. זהו גם השוק המיושן והמסורתי ביותר, ומכאן שההזדמנות לחדשנות היא אין-סופית. אבל כדי להצליח, צריך להבין מוצר, חוויה, טכנולוגיה ונדל"ן. ההזדמנות הופכת אפילו גדולה יותר כאשר היא פוגשת את הסנטימנט לדיור להשכרה לטווח ארוך הצומח היום בכל העולם ויכול להוות קטר המוביל לחדשנות.
חלום רכישת הדירה נעשה כמעט בלתי אפשרי, לא רק עבור התושבים בישראל, אלא גם במדינות מערביות אחרות. בכל העולם ממשלות מעודדות השכרה לטווח ארוך, כדי לאפשר דיור הוגן ויציבות כלכלית לכמה שיותר אזרחים. לפני שבועות ספורים, גם ממשלת ישראל החליטה על מספר צעדים ורפורמות בתחום הנדל"ן, והעלתה על נס את הצורך לפתח ולהגדיל את היצע הדירות בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך. כיום, כ-750 אלף יחידות דיור מושכרות, כאשר פחות מ-5,000 מהדירות הן בפורמט של שכירות ארוכת טווח ועוד כ-10,000 דירות בשלבי תכנון והקמה שונים.
ניהול נכסים בסטנדרט גבוה
המצב הזה דורש פיתוח והשקעה בדיור קונצרני בישראל, המוכר בארה"ב כ- Multi Family. בכדי לסגור את הפער הקיים, יש להוציא לשוק למעלה מ-200 אלף דירות לשכירות ארוכת לטווח ארוך. הסיבות הן לא רק כלכליות, כי אם גם חברתיות. שכירות ארוכת טווח מייצרת ודאות וביטחון לדיירים ומורידה את החשש מפינוי בהתראה קצרה, או מעלייה פתאומית ודרמטית בשכר הדירה. הציפייה היא שלאור השינויים שהתקבלו בחוק ההסדרים, ובייחוד הטבות המס ליזמים, היצע הדירות בתחום השכירות המוסדית רק ילך ויגדל. כבר היום, שחקנים חדשים, בין אם הם מוסדיים או יזמים, נכנסים לתחום בקצב מסחרר בשל האטרקטיביות שנוצרה. בעתיד, המרחב האורבני כפי שאנחנו מכירים אותו היום ילך וישתנה. יותר ויותר תושבים בערים הגדולות והמרכזיות יחיו במתחמי דיור להשכרה לטווח ארוך.
ההזדמנות הגדולה באמת נובעת מהצורך בהגדרת חווית מגורים על פני זמן, שעיקרה בחוויה קהילתית יוצאת דופן, לצד ניהול נכסים בסטנדרט גבוה. הזדמנות זו מקורה בקשר המובהק בין חווית מגורים לבין הכנסות היזם. כיום שיטות הניהול והסטנדרט שישראל יודעת להציע לא עומדות בקנה אחד מול הצורך לתת מענה ל-5-15 שנים של השכרה לטווח ארוך.
היזמים יהיו חייבים לייצר מציאות שמעודדת הישארות לתקופה ארוכה בדירות המושכרות, מבלי לרצות להחליף דירה. החלפת הדייר גוררת עלויות גבוהות ליזם, שכן הדירה עומדת ריקה בתקופה שהיא עוברת משוכר לשוכר, עלויות השיווק להשכרה הן גבוהות ויש צורך להשמיש את הדירה לדיירים החדשים. כאמור, עידוד הדיירים להישארות ארוכת טווח, נובעת בין השאר מיצירת חווית מגורים שונה, שמורכבת מחוויה קהילתית, קשרי שכנות טובים, שירותים קהילתיים ועירוניים ועוד.
חווית מגורים והזדמנויות חברתיות
חברות הפרופטק עוד לא מדברות במונחים של יצירת חווית מגורים הוליסטית. השינויים שמתחוללים כיום בשוק הדיור לשכירות מבשרים על הגדרה של קטגוריה חדשה - חווית המגורים. וחוויה כזאת תובטח רק באמצעות טכנולוגיות שיעצבו את המרחב האורבני בעשור הבא. מנהלי נכסים ויזמי נדל"ן יצטרכו להציע הרבה יותר מארבעה קירות עבור הדיירים שלהם.
העשור האחרון מלמד, כי מהפכות בתחום הטכנולוגיה התרחשו כאשר חברות השקיעו בחוויה והגדירו תחומים שלמים מחדש כדי לייצר ערך עבור הצרכנים שלהם. כך למשל, נטפליקס הגדירה מחדש את חווית הבידור של הצופה המצוי. חברת למונייד, שאיננה חברת ביטוח גרידא, מוכרת חווית ביטוח שונה מכל מה שהכרנו לפני כן. חברות שהצליחו לייצר חוויה מהמוצר שלהן שוות היום מיליארדי דולרים. התחום היחיד היום שלא מייצר חוויה, ובפרט חווית מגורים הוליסטית, הוא תחום הנדל"ן.
הטכנולוגיה של Venn היא היחידה מסוגה שמייצרת חווית מגורים כזאת. היא מאפשרת אינטגרציה חכמה בין המימד הפיזי לדיגיטלי על-ידי איזון בריא בין חיי הקהילה בשכונות, צרכנות מקומית ושילוב הזדמנויות אישיות וחברתיות.Venn הוכיחה את הקשר בין חווית מגורים הוליסטית לתוצאות העסקיות של היזמים המתבטאות בעליית רווחי היזמים בשיעור של כ-100 דולר ליחידה בחודש, באמצעות ירידה בשיעור התחלופה ועלייה בצריכת השירותים הנוספים דרך הפלטפורמה הטכנולוגית של החברה.
משבר הקורונה העמיק את תחושת הבדידות והניכור, והוכיח עוד יותר שמודלים שמצליחים לייצר חווית מגורים חדשה והוליסטית, מייצרים שכונות טובות יותר. שכונות שאנשים רוצים להישאר בהן ומעלות את תחושת האמון של השוכרים בבעל הבית. כתוצאה מכך, הרווח היזמי גדל והיציבות הכלכלית נשמרת. כולם מרוויחים - הן הדיירים והן היזמים.
אור בוקובזה הוא מייסד-שותף ומנכ"ל בחברת Venn. חן אבני הוא מייסד-שותף ומנהל מוצר ראשי בחברה
שנת הפריצה של הפרופטק הישראלי
האם הפרופטק יהיה הסקטור הטכנולוגי הבא של ישראל' שיחווה זינוק מבחינת מימון, צמיחה ותשומת לב גלובלית? | עמליה פז
תעשיית הנדל"ן, הידועה בשמרנותה, היא בין התעשיות האחרונות שהחלו לאמץ טכנולוגיות מתקדמות וחדשנות, אך בשנים האחרונות החל תהליך של צמצום פערים והתהליך כבר בעיצומו.
הפרופטק כולל בתוכו מיזמים טכנולוגיים בתחומי הנדל"ן - משלבי התכנון והייזום, דרך תהליכי הבנייה, המכירה והשיווק ועד לטכנולוגיות לניהול נכסים.
חברות נדל"ן מובילות בעולם מזהות את היתרונות של הטמעת טכנולוגיות, בין היתר בשל ייעול תהליכים, חיסכון בעלויות, הגדלת חשיפה ללקוחות פוטנציאלים, וכן לטובת שיפור בטיחות, שקיפות ועוד.
בהתאם, גופי ההשקעה הגדולים בעולם מפנים השקעות הון וחוב לטובת סקטור זה. בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2021, הושקע סך מצטבר הקרוב ל- 13 מיליארד דולר בפרופטק בעולם, זאת לעומת סך של כ 5.5 מיליארד בתקופה מקבילה אשתקד. מדובר בשיא חדש של השקעות, אך נראה שזו רק תחילת הדרך.
בשנים האחרונות, אתגרי מאקרו ברמה גלובלית מאלצים את תעשיית הנדל"ן לפנות לפתרונות חדשניים וטכנולוגים. כך הקורונה, שכפתה אתגרים של סגרים, מגבלת ניוד, דרישות היגיינה וכדומה, יצרה צורך בפתרונות חדשניים. על רקע זה צמחו מיזמי טק של "מציאות מדומה", שאפשרו ליזמים למכור דירות ללקוחות מבלי להגיע למשרד המכירות, טכנולוגיות של רחפנים ומצלמות משוכללות לניהול אתר הבניה מרחוק, מסנני אוויר מתוחכמים לבניינים, חיישנים שיסייעו להקטנת מגע אדם ועוד.
כעת, ולשנים ארוכות קדימה, מתמודד העולם עם אתגר ההתחממות הגלובלית. תעשיית הנדל"ן היא מהגדולות בעולם ובאופן מצער גם מהמזהמות ביותר, כאשר מדובר בפליטת גזי חממה. לכן, נדרשת התמודדות גדולה וחדשה, שתתבסס במידה רבה על פתרונות טכנולוגים וחדשניים. כך למשל, מיזמים לפיתוח חומרי בנייה "ידידותיים" לסביבה, פתרונות של חיישנים ובינה מלאכותית למעקב אחר צריכת אנרגיה בבניינים בנויים, הפחתת הצריכה וחיזויה בהתאם למדדים שונים, פתרונות למיחזור מים ופסולת במבנים ועוד.
ומה קורה אצלנו ? בישראל אקו-סיסטם של כ-250 סטארט-אפים בתחומי הבנייה והנדל"ן. כ-150 מהם בשלבים ראשונים של Pre-seed עד Seed. היתר בשלבים של סבב A ומעלה.
המוניטין שיצא לישראל כ"סטארט-אפ ניישן" בתחומי הטק השונים אינו פוסח על הפרופטק. עיני המשקיעים וחברות הנדל"ן המובילות מעבר לים, נשואות לישראל, תרות אחרי מיזמי הפרופטק שיביאו את הבשורה.
ישראל יכולה להתהדר ביוניקורנים בתחום, כגון Lemonade ,SweetIn, Mindspace ,Selina ,Compass ,Guesty ,Hippo ועוד. בין המיזמים שעדיין נמצאים בשלבים ראשונים יותר של דרכם, רבים מהווים הבטחה גדולה.
הכותבת הקימה ושותפה ב- RealTech – Investments In Proptech
