מדינת ישראל צומחת לגובה לא רק במרכזי הערים אלא גם בפריפריה וביישובים כפריים לכל אורכה ורוחבה של הארץ. שוחחנו עם האדריכל בני פרי, שותף במשרד V5 אדריכלים, על המהפכה השקטה שמתחוללת בתכנון הערים – ולמה הגיע הזמן להפסיק לפחד ממגדלים.
מדוע, דווקא כיום, בנייה לגובה נתפסת לא רק כהכרח – אלא כהזדמנות עירונית?
"הבנייה לגובה כבר איננה רק תוצאה של מצוקת קרקע, אלא מענה לתפיסה עירונית מתקדמת. במקום התרחבות אופקית שפירושה פיזור, בידוד והסתמכות על רכב פרטי – הבנייה הרוויה מאפשרת קירבה, אינטראקציה אנושית, והנעה של מנגנוני עירוניות תוססים. ככל שמרכזים יותר פונקציות בשטח קטן – כך נבנית עיר חיה, נגישה ויעילה יותר".
כיצד השתנתה, בעיניך, הגישה כלפי צפיפות עירונית לאורך השנים?
"בעבר צפיפות נחשבה כמעט ניגודה של איכות חיים – דובר על מרחקים, אוורור ו"מרחב אישי". כיום, אנחנו מבינים שדווקא בצפיפות טמונה האפשרות לקהילה, נגישות לשירותים, תחושת שייכות ומפגש אנושי. התנאי לכך הוא תכנון נכון, הממזג בין שימושים ומאפשר חיי רחוב פעילים".
מהם המרכיבים הקריטיים לתכנון מגדל שמהווה מרחב עירוני פעיל ולא "אי מנותק בגובה"?
"מגדל איכותי הוא כזה שפונה לא רק לשמיים – אלא גם לרחוב. זה מתחיל בלובי פתוח ונגיש, קומות מסחר או שירותים קהילתיים בקומת הקרקע, חזית פעילה, והמשך בפונקציות עירוב שימושים – גני ילדים, קליניקות, חללי עבודה, מרחבים ירוקים ומוקדי קהילה בתוך המבנה. התוצאה היא מיקרו-שכונה בתוך המגדל עצמו".
מהם האתגרים ההנדסיים המלווים את בניית המגדלים הללו?
"בניית מגדלים מציבה אתגרים הנדסיים מורכבים שדורשים פתרונות מתקדמים ויצירתיים. אחד האתגרים המרכזיים הוא הבטחת יציבות המבנה לגובה רב, במיוחד בהתחשב בעומסים דינמיים כמו רוח ורעידות אדמה. בנוסף, יש צורך להתמודד עם עומסים אנכיים גדולים ולוודא חלוקה נכונה של המשקל דרך שלד המבנה ואל הקרקע. גם מערכות התחבורה הפנימיות, כמו מעליות, דורשות תכנון חכם שיאפשר תנועה מהירה ויעילה לגובה רב. אתגרים נוספים כוללים ניהול חום ואוורור, בידוד אקוסטי, ושילוב מערכות אנרגיה חכמות All-in תוך עמידה בתקני בטיחות מחמירים ושמירה על עיצוב אסתטי ופונקציונלי".
כיצד ניתן להתמודד עם החשש הרווח שמגדלים מייצרים תחושת ניכור?
"הניכור אינו תוצאה של גובה – אלא של תכנון לקוי וניהול לקוי. כשאין תחזוקה, כשאין נוכחות אנושית בקומת הקרקע, וכשאין שימושים משותפים – גם מבנה נמוך יהפוך למנוכר. לעומת זאת, מגדל המתוכנן מתוך הבנה חברתית, עם אזורי מפגש, גג משותף, חדרים קהילתיים ותחזוקה שוטפת – מאפשר תחושת בית וקהילה גם בגובה רב".
אילו מודלים ניהוליים דרושים כדי שמגדלים אכן יתפקדו כראוי לאורך זמן?
"מודל 'ועד הבית' הקלאסי אינו מסוגל להתמודד עם המורכבות של בניין רב-קומות מודרני. נדרש מערך ניהולי מקצועי הכולל מנהל מבנה, צוות תחזוקה זמין, יועץ קהילה ואפילו מערך שירותים 24/7. מדובר על אחריות מתמשכת – לא על משימה אד-הוק".
אתה מציע תקינה חדשה בתחום. מהו ההיגיון שעומד מאחוריה?
"מגדלים הם תשתיות עירוניות לכל דבר – ולכן נדרש להם תקן מחייב: תחזוקה מונעת, ביטוחים, תקציב שנתי מסודר, רישום נכסים משותפים, מענה מהיר לתקלות. ההצעה היא לקבוע תקן ממשלתי שיחייב כל יזם או בעלים לעמוד ברף שירות ברור, בדיוק כמו כל תשתית ציבורית אחרת".
האם גם היזמים צריכים להיות שותפים להמשך ניהול המבנה לאחר האכלוס?
"בהחלט. אני מציע לאמץ מודל BOT חברתי – לפיו היזם אחראי לא רק להקמה אלא גם להפעלה ולתחזוקה של המבנה לתקופה של לפחות עשור. כך ניתן להבטיח שהאיכות התכנונית תתורגם לאיכות חיים אמיתית גם בשוטף, ולא תתפוגג ברגע קבלת המפתחות".
האם לדעתך ניתן לייצר קהילה בתוך מגדל מגורים?
"קהילה אינה נוצרת מאליה – אבל היא בהחלט יכולה להתהוות, אם המרחב הפיזי והניהולי מאפשר זאת. דירות ייעודיות לחוגים, גג המשמש כקולנוע קיץ, מרחבים משותפים, פלטפורמות דיגיטליות לניהול קהילתי – כל אלה הם כלים שמחברים בין הדיירים, מייצרים תחושת שייכות ומעודדים שיח ושיתוף".
לסיום – מהו האתגר המרכזי וההזדמנות הגדולה בבניית מגדלים בישראל?
"האתגר הוא שינוי תפיסתי – להבין שצפיפות איננה אויב, אלא כלי. שהמגדל הוא לא ניגוד לעיר – אלא תנאי לאפשרותה. וההזדמנות? ליצור ערים קומפקטיות, נגישות, אנושיות וירוקות יותר – אם רק נתכנן, נבנה וננהל אותן נכון".
